マンションの修繕積立金とは?相場の目安、管理費との違いは?

安田 智彦
監修: 株式会社メルすみごこち事務所 安田 智彦
マンションの修繕積立金とは?相場の目安、管理費との違いは?

マンションの購入を検討すると初めて目にする言葉に出会うことがたくさんあります。「修繕積立金」もそのうちのひとつではないでしょうか。

修繕積立金はマンションを選ぶときいくつかある重要なポイントの中の一つです。では、修繕積立金とはどのようなものなのか。どんなところに注目をすればよいのか、確認しましょう。

家の売却を考えて、この記事を読んでいる方は、不動産一括査定がおすすめです。下のフォームを入力すれば、 複数の会社の査定結果を比較 できるので、 高く・早く 売れる可能性が高まります。

  • STEP
    1
  • STEP
    2
  • STEP
    3
  • STEP
    4

powered by オウチーノ × HOME4U

修繕積立金の役割。管理費との違いは ?

そもそも修繕積立金とはどういう役割を担うのか、考えてみましょう。

修繕積立金はマンションの管理組合がそのマンションの区分所有者から徴収するお金のひとつです。同様に徴収されるお金に管理費があります。多くのマンションでは修繕積立金と管理費を一緒に毎月徴収しています。どちらもその時々の保険料の値上がり、人材不足からくる人件費の高騰、材料不足による仕入単価の上昇などの社会情勢の変化や建物・管理組合の資金の 状況によって金額が変わっていきます。

管理費は主に日々のマンションの管理運営費用として支出されます。対して、修繕積立金は将来の修繕に備え、計画的にお金を積み立てていくものです。実際にそのお金が使われるのは何年かに一度行われる外壁補修や屋上防水、配管補修などの大規模修繕や、エレベーター、機械式駐車場などの部品交換や改修、設備自体の取り替え などのときです。

また単に修繕にとどまらず、マンションの資産価値を高めるために新しい設備を取り入れたりする場合に管理費ではなく、修繕積立金を原資にする場合もあります。たとえば宅配ボックスを設置したり、エントランスのオートロック化、スロープに手すりを設置したりする場合などです。

管理費は月々の支払い先や金額も明瞭なので、マンションが管理会社と管理委託契約を結んでいて、管理会社と管理組合(主に理事会)がきちんと連携を取って計画的に改定していれば不足する可能性は低いですが、修繕積立金は将来の修繕を予測して収支を計画するため、不確実性を伴うものです。そうした不確実性をできるだけ取り除くために長期修繕計画が作られていて、その定期的な見直しが求められます。また、行うべき修繕に対して修繕積立金が足りない場合、一時金の徴収や借入(主に住宅金融支援機構が多い)が行われることもあります。こうした事態に陥らないようにするためには、購入者の団体である管理組合の運営や管理会社の支援が重要な役割を担っています。

マンションの修繕積立金には相場がある?

販売中のマンションの情報を見ていると、新築でも中古でも必ず「修繕積立金」の項目があります。

すでにいくつかマンションの修繕積立金をチェック済みの人であれば、この金額にかなり幅があることに気が付いているかもしれません。

しかも、立地や広さ、築年数のような客観的なデータから判断できるマンションの販売価格のように 「何故修繕積立金の金額が高いのか、安いのか」の理由が、パッと見ではよく分かりません。しかし、修繕積立金の額を決める要因はマンションをタイプに分けていくことで、少しずつ見えてきます。

築年数による違い。修繕積立金の相場

まず、マンションを築年数で区分した場合の修繕積立金について見ていきましょう。国土交通省が「平成30年度 マンション総合調査」で発表しているデータに、完成年次別の修繕積立金の月額をまとめたものがあります。

昭和44年以前が飛びぬけて高くなっていますが、昔はマンションの新築時から修繕積立金を積み立てていくという概念がなく、途中から必要に迫られて設定したため、

・修繕積立金の金額を高くして補う
・大型工事の都度、修繕積立金に一時金を加えて補う

のいずれかを選択する必要があり、修繕積立金の金額を高くして補うマンションがサンプルに含まれていることによるものです。

以上の理由から、ここでは昭和45年以降のデータを見ていきます。

データで特徴的な数値は、平成27年以降の6,654円と平成22年から26年の9,244円でしょう。築年数が経過していない、いわゆる築浅物件ほど修繕積立金の額が低くなっています。なぜでしょうか。

これは、近年の新築マンションでは、最初の修繕積立金を安くし、一定期間ごとに値上げしていく「段階増額積立方式」を採用することが特に関係しています。

国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」より

築浅時の修繕積立金は不変ではなく、築年数が上がるごとに金額を増やしていく設定になっていることを考慮しなければならないでしょう。築浅物件は毎月の修繕積立金が安いからお得、とは言えない訳です。但し、売り手側からすると、新築時の月々の費用が安く抑えられますから、販売しやすくなることは間違いありません。

総戸数による違い、相場

同じく国土交通省「平成30年度 マンション総合調査」から総戸数規模別の修繕積立金の月額平均を取り上げてみましょう。

目立つデータは20戸以下の14,722円と301~500戸の13,566円でしょうか。縦軸のメモリは左端と右端が高く、中央にいくほど低くなる傾向にあります。

グラフがこのよう な形になるのには理由があります。まずグラフの左側、総戸数の少ないマンションでは、一戸あたりが負担する修繕積立金が高額になります。総戸数が少ないコンパクトなマンションは大規模修繕時などにかかる総コストは少なくなりますが、一戸あたりの負担に落とし込んだときの割高感は避けられません。総コストとそれを戸数で割ったときのバランスがよくコストパフォーマンスが高いとされるのが、グラフの中央値に当たる、というわけです。

右側が高くなるのは、タワーマンション・高層マンションの修繕は特殊な足場を組まなければならず工事費が高くつくこと、また、大規模マンションではパーティールーム、アスレチックジム、プールなどの共用施設が 充実している分、その修繕費もかさむことなどが影響していると思われます。

マンション修繕積立金には国がデータを集めた目安がある

ここまでマンション修繕積立金の相場を見てきましたが、国交省が2021年の9月に、約10年ぶりに改定された「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、平米あたりの修繕積立金の目安が公開されています。

マンションの地上階数、延床面積ごとに修繕積立金額の㎡単価が記載されていますので、自分が購入予定・居住しているマンションの部屋の広さを計算式に当てはめてみることで、月々の修繕積立金がどの水準にあるのか参考になるでしょう。

また、敷地内に機械式駐車場が敷設されている場合は、修繕工事費の加算が必要です。機械式駐車場は、限られたスペースに多くの車が停められる一方、維持管理コストが高くなります

全国の半数以上のマンションの修繕積立金は不足している!?

単に修繕積立金が高いか安いかではなく、毎月適切な金額が徴収されているかは、そのマンションが将来にわたって計画的に維持管理されていくかを考える上で非常に重要な問題です。

現在、多くのマンションで修繕積立金は不足していると言われており、「平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」では、現在の修繕積立金の積立額が計画上の積立額と比べて、34.8%のマンションが不足している、31,4%が不明と回答しています。

これらの調査は、人件費などの高騰による工事費の値上がりを反映した2021年の国交省のガイドラインより前に行われたことを踏まえると、より多くのマンションで修繕積立金の不足が問題となる可能性もあるでしょう。

「段階増額積立方式」と「均等積立方式」を知っておこう

なぜ、ここまで多くのマンションで修繕積立金が不足しているのでしょうか。

修繕積立金が不足する原因の一つとして、新築マンション販売時の修繕積立金の設定方法があげられます。近年の新築マンションの多くが採用する「段階増額積立方式」は、当初の期間の修繕積立金額を抑え、段階的に修繕積立金を値上げしていく方式です。前述の通り、分譲会社にとっては、当初の毎月の費用が少ないほうが売りやすくなることから採用されています。

たしかに、マンションの修繕は年数が経つほど費用がかかってくるため、その時点の所有者が負担する分だけ負担してもらう「段階増額積立方式」は理にかなっているように見える面もあるのですが、修繕積立金を値上げしようとしたタイミングでは、総会での議決(総会に値上の議案を出すかは、その時の理事会の判断です)が必要になり、毎月の支払い金額が増えることに抵抗のある所有者もいることから、なかなか計画通りに値上げできないという問題があります。こうして予定通りに値上げが進まず、各地のマンションで修繕積立金が不足する事態に陥っているわけです。

国交省のガイドラインにおいても、「将来にわたり安定的な修繕積立金の積立てを確保する観点からは、「均等積立方式」が望ましい」とされており、マンションを選ぶ上で、修繕積立金の積立が「均等積立方式」になっているかどうかも大事なポイントと言えるでしょう。長く住むつもりでマンションを購入する場合は、そのマンションを維持・管理していくために必要な修繕積立金が、きちんと設定されているか を確認しておくことが大切です。

中古マンションを買うときは修繕積立金のココをチェック

修繕積立金の使い方やその役割が分かってきたら、中古マンションを購入するときの修繕積立金のチェックの仕方を考えてみましょう。

修繕積立金をチェックするときは、次の3つの点を複合的に見る必要があります。

  • 毎月の金額
  • 現在の残高
  • 過去の修繕実績と今後の修繕予測

「平成30年度 マンション総合調査」におけるすべてのマンションの修繕積立金の月額平均は一戸当たり11,243円です。たとえばお目当てのマンションの毎月の修繕積立金が相場と同じ金額だったとします。しかしすでに見てきたとおり、そのマンションの築年数や総戸数によって修繕積立金の必要な金額は変動しますので、全体平均と同じくらいだから適切な金額ということにはなりません。マンションの特徴を考慮した金額でなければならないのです。

また、築年数や総戸数が似たマンションでも、修繕積立金の残高はそれぞれ異なります。残高が少ないマンションでは今後急激な値上げがあるかもしれません。一方で、残高が少ないから必ずしも悪いとは限りません。大規模修繕を行った直後であれば残高は少なくなるのは当然です。それが長期修繕計画に基づき予定された通りの額であれば、不安の種は取り除かれます。逆に残高がどれだけあっても大規模修繕が手付かずで今後の計画通りに行うには積立分だけでは足りない、という事態になっているマンションも考えられます。 購入を希望するマンションについては、これまでの修繕履歴や修繕積立金の残高、今後の修繕計画などの情報を取り寄せて精査することが非常に重要です。複数のマンションを見比べることで、その違いに気が付くこともあります。

修繕積立金が高いと感じる理由

最後に、購入を希望するマンションの修繕積立金が高いと思ったときの確認ポイントを紹介します。

修繕積立金が低価格で推移していた

修繕積立金の残高はそれまでの積み立ての成果です。新築時に料金設定が低くされていて長期間見直しがされていないと、残高不足が分かった時点で急激な値上がりや、不足分を一時金として徴収することがあります。過去の積立不足をこれから住む人が負担する形になるので、注意が必要です。これまでの修繕積立金の推移(何故計画的に見直されなかったか理由を含む)を確認しましょう。もしかしたら理事会や管理組合の運営、管理会社の質、自主管理(管理会社と管理委託契約を結ばず、自分たちで管理する事)等、それぞれの特徴が見えてくかもしれません。

過去に不測の修繕工事が発生している

長期修繕計画では予定していなかった不測の修繕工事があると計画以上の支出となり、その分を埋め合わせるために修繕積立金を高く改定する必要が生じます。この点で指摘が多いのは、機械式駐車場の修繕費用です。新築時に策定した長期修繕計画には、機械式駐車場の修繕工事の費用が十分に組み込まれていないことがあります。こうした長期修繕計画書に記載されていない不測の工事が発生したことで残高不足に陥り、値上げをせざるを得ない状況になっていないか、なっているとしたら何故そうなったか、確認が必要です。

長期修繕計画が綿密に作成されている

修繕積立金が高いことは必ずしもマイナスとは限りません。長期修繕計画をしっかりと作成し、必要と見込まれる修繕費用を正確に設定していることもあります。実際、マンション管理の専門家の意見では、多くのマンションでは長期修繕計画の修繕項目が不足していて、積立金が足りていない、という発言が目立ちます。

ほかのマンションと比べて割高に見えているのは、そのマンションの管理が優れていて、そこから策定される長期修繕計画も正確性が高いからという可能性もあるのです。 マンション本体の価格よりも、適正価格の割り出しが難しい修繕積立金。不安に思うところがあるなら、専門家の意見を聞くことも検討してください。

あなたの家はいくら?
今すぐ一括査定
無料

不動産を売るならまずは一括査定!
一度に複数の査定結果を比較できるので、より高く売れる可能性が高まります。

査定する物件の住所を入力
  • STEP
    1
  • STEP
    2
  • STEP
    3
  • STEP
    4

powered by オウチーノ × HOME4U

安田 智彦
監修
株式会社メルすみごこち事務所
安田 智彦

マンション管理士、行政書士、ビジネス法務エキスパート、管理業務主任者。千葉県出身。大手アパレル会社にて約20年間勤務し、老舗ジーンズブランドの営業及び海外部ブランドの発掘、日本での展開における戦略作成業務を行う。2010年に行政書士として活動し、法務・会計に強く、キャリアで積み上げた対人関係の構築も得意。趣味はバンド(ドラムを担当)、読書。理事会アドバイザー・プロ理事長派遣・監事アドバイザー・管理契約見直しドクター・管理費カイゼン隊等の業務を担当。自宅マンションで理事も経験している。

執筆
2級ファイナンシャルプランナー
鈴木玲

出版社で5年、Webメディアで10年の勤務後に独立。独立後最初の確定申告で大きくつまづき、以後、本業のかたわら独学で社会保険、不動産、金融等の知識習得に励む。2018年、ファイナンシャルプランナーに。得意ジャンルは不動産で、実生活では中古マンションの購入、リフォーム、賃貸、売却を経験。やさしい日本語でにっぽんの制度や仕組みを説明する「やさしい にっぽん」を企画・運営。ほか執筆記事にパートだから社会保険に加入したくない。【2022年の条件は?】など。

この記事に関するキーワード

関連記事

あなたの家はいくら?
今すぐ一括査定
無料

不動産を売るならまずは一括査定!
一度に複数の査定結果を比較できるので、より高く売れる可能性が高まります。

査定する物件の住所を入力
  • STEP
    1
  • STEP
    2
  • STEP
    3
  • STEP
    4

powered by オウチーノ × HOME4U

不動産サービス