還付金とは納付済みの税金のうち、納め過ぎていたものや税の減免を理由に、納税者に返還される税金のことです。

住宅ローンを利用しているともらえる還付金とはいったいどのようなもので、いつもらえるのでしょうか。

住宅ローンの還付金。戻ってくるお金の正体は？

住宅ローンの利用で還付金がもらえるのは、「住宅借入金等特別控除」という制度があるからです。一般には「住宅ローン控除」または「住宅ローン減税」の呼び方のほうが馴染みがありますので、この先は「住宅ローン控除」で統一します。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを借り入れ、一定の要件を満たす住宅の購入および新築・増改築を行った場合に、受けることができる税額控除です。所得控除と混同されがちですが、全く性質の異なる仕組みです。

税額控除とは？

税額控除とは、所得税額から差し引くことのできるお金のことです。たとえば所得税額が10万円で税額控除が1万円であったとします。このとき実際に税務署へ納める税金は9万円です。会社員のように源泉徴収をしているケースでは10万円が先行して納税されていますので、税額控除分の1万円が還付金として後から戻ってくる形になります。

住宅ローン減税の特徴に、税額控除の対象は所得税のみならず住民税からも控除できるという点があります。例えば所得税額が5万円で住宅ローン控除の控除額が7万円だった場合は、まず所得税から5万円を差し引き、さらに残りの2万円を住民税からも差し引けるのです。住宅ローン控除で戻ってくる還付金の正体は、元を辿れば自分が納める税金なのです。

一方で、税額控除は納める税金以上には控除できません。所得税＋住民税の合計額が住宅ローン控除額よりも小さいときは、その合計額を上限に控除することになります。仮に所得税も住民税も全く納めないのであれば、税額控除の恩恵を受けることはできません。

住宅ローン控除の控除額

還付金を知るためもうひとつ重要なのが控除額です。

控除額は「住宅ローンの年末借入残高×1%」で計算します。ただし住宅の種類ごとに住宅ローンの年末残高、各年およびトータルでの控除額に上限があり、それ以上は控除できません。住宅の種類ごとの上限については下記表を参照してください。

住宅の種類	年末ローン残高上限	各年の控除限度額	最大控除額（10年間）
(1) 建物にかかる消費税率が8%または10%の場合	4,000万円	40万円	400万円
(2) 新築の認定住宅の場合	5,000万円	50万円	500万円
(3) 上記(1)、(2)以外の場合	2,000万円	20万円	200万円

(1)は主に新築や注文住宅が該当します。(2)は長期優良住宅、低炭素住宅を指します。(3)は主に個人から購入する中古住宅が該当します。

還付金を受け取る手続き。初年度と2年目以降の違い

還付金を受け取るためには、住宅ローン控除の利用手続きを行う必要があります。給与所得者の場合、初年度のみ所得税の確定申告を行い、2年目以降は年末調整で控除を受けることができます。

確定申告に必要な書類は以下のものです。住宅の種類によって多少変わりますので、詳しくは最寄りの税務署へ確認してください。

確定申告に必要な書類

• 本人確認書類
  
• 確定申告書A
  
• 住宅借入金等特別控除額の計算証明書
  
• 源泉徴収票
  
• 建物・土地の登記事項証明書
  
• 建物・土地の不動産売買契約書（請負契約書）の写し
  
• 住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書
  
• 耐震基準適合証明書又は住宅性能評価書の写し
  
• 認定通知書の写し

年末調整に必要な書類

年末調整では書類数は一気に少なくなり、以下のものだけです。

• 給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書
  
• 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
  

還付金が手元に届く時期はいつ？

還付金が実際にもらえる時期は、確定申告と年末調整で異なります。確定申告の期間は基本的に毎年2月16日〜3月15日までです。期間中に申告をすることが大前提で、申告日から１ヵ月から１ヵ月半後には指定の口座に還付金は入金されます。

年末調整の場合は、会社にもよりますが、12月か1月の給与に還付金額分が反映されます。

還付金をシミュレーション

では、実際に還付金がいくらになるのかシミュレーションしてみましょう。

シミュレーション事例1

・住宅の種類：新築一戸建て
・借入額：3,000万円
・借入条件：金利1.29%、返済期間30年間、元利均等返済
・所得税＋住民税(※)の合計：26.65万円

住民税から控除できる額には上限があります。購入時に負担する消費税が8％または10％が適用の場合は所得税の課税総所得金額等×7％（最高136,500円）です。

経過年	年末借入残高	年末借入残高×1%	控除上限額	実際の控除額
1年目	2,917万円	29.17万円	26.65万円	26.65万円
2年目	2,834万円	28.34万円	26.65万円	26.65万円
3年目	2,749万円	27.49万円	26.65万円	26.65万円
4年目	2,663万円	26.63万円	26.65万円	26.63万円
5年目	2,576万円	25.76万円	26.65万円	25.76万円
6年目	2,489万円	24.89万円	26.65万円	24.89万円
7年目	2,399万円	23.99万円	26.65万円	23.99万円
8年目	2,309万円	23.09万円	26.65万円	23.09万円
9年目	2,218万円	22.18万円	26.65万円	22.18万円
10年目	2,125万円	21.25万円	26.65万円	21.25万円
合計	---	---	---	247.74万円

シミュレーション事例2

・住宅の種類：中古マンション
・借入額：2,000万円
・借入条件：金利1.29%、返済期間25年間、元利均等返済
・所得税＋住民税(※)の合計：18.25万円

住民税から控除できる額には上限があります。購入時に負担する消費税が8％または10％以外の場合は所得税の課税総所得金額等×5％（最高97,500円）です。

経過年	年末借入残高	年末借入残高×1%	控除上限額	実際の控除額
1年目	1,931万円	19.31万円	18.25万円	18.25万円
2年目	1,862万円	18.62万円	18.25万円	18.25万円
3年目	1,792万円	17.92万円	18.25万円	17.92万円
4年目	1,721万円	17.21万円	18.25万円	17.21万円
5年目	1,649万円	16.49万円	18.25万円	16.49万円
6年目	1,577万円	15.77万円	18.25万円	15.77万円
7年目	1,503万円	15.03万円	18.25万円	15.03万円
8年目	1,428万円	14.28万円	18.25万円	14.28万円
9年目	1,353万円	13.53万円	18.25万円	13.53万円
10年目	1,276万円	12.76万円	18.25万円	12.76万円
合計	---	---	---	159.49万円

まとめ

住宅ローン控除は税額控除になるため、自分の納めている税金がいくらなのかが還付金の額に大きく影響します。

住宅購入の前年の税額を確認し、住宅ローンの返済計画と照らし合わせて、実際の控除額をシミュレーションするようにしましょう。

また、初年度のみ手続きが確定申告になります。これまで確定申告をしたことがない人には少しハードルが高い印象があるかもしれません。期限ぎりぎりに申告せず、余裕をもって申告年の1月くらいから準備を始めましょう。