住宅ローン控除が受けられない!?対象外の場合を適用条件から確認

住宅ローン控除が受けられない!?対象外の場合を適用条件から確認

住宅ローンを利用すると税金が戻ってくる住宅ローン控除。

「10年間で最大400万円還付」は非常に魅力的ですが、本当にこれが全額戻ってくるのでしょうか?

思っていたより少なかった、ということがないように制度の中身を確認しましょう。よく調べたら制度の対象外だった、と後から嘆かないように注意することも必要です。

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住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、住宅ローンを借り入れ、一定の要件を満たす住宅の購入および新築・増改築を行った場合に、受けることができる税額控除です。

制度の仕組みとどのような恩恵を受けられるのかを確認しましょう。

税額控除である

住宅ローン控除は税額控除できる制度です。

税額控除とは、わかりやすく言うと税金の値引きのようなものです。たとえば所得税額が10万円で税額控除が2万円の場合、税務署に納める税金は8万円になります。源泉徴収などで納税が先に住んでいる人は、還付金という形で税額控除分のお金が戻ってくる仕組みです。

住民税からも控除される

税額控除は所得税から減免することが基本です。しかし住宅ローン減税は所得税から減免しきれずに残った分は住民税からも控除できるという特徴があります。

実際、多くの人は所得税と住民税分の両方から税額控除を受ける形になります。注意点は、住民税は控除できる額の上限設定に独自のルールがある点です。以下がそのルールです。

  • 購入時に負担する消費税が8%または10%が適用の場合:所得税の課税総所得金額等×7%(最高136,500円)
  • 上記以外の場合:所得税の課税総所得金額等×5%(最高97,500円)

住宅ローン減税による控除額は「所得税+上記住民税」の額を超えて控除することはありません。この範囲内で税額控除をします。

控除額は年末残高の1%

住宅ローン控除の控除額がどのように決まるかを確認しましょう。控除額は「住宅ローンの年末借入残高×1%」で計算します。年末残高が1,000万円なら×1%で10万円がその年に控除できる金額です。

ただし、控除額には上限があり「住宅ローンの年末借入残高×1%」の結果であってもその額を超えることはできません。控除額の上限は住宅の種類ごとに各年およびトータルでの控除額が以下のように決められています。

住宅の種類 年末ローン残高上限 各年の控除限度額 最大控除額(10年間)
(1) 建物にかかる消費税率が8%または10%の場合 4,000万円 40万円 400万円
(2) 新築の認定住宅の場合 5,000万円 50万円 500万円
(3) 上記(1)、(2)以外の場合 2,000万円 20万円 200万円

(1)は主に新築や注文住宅が該当します。(2)は長期優良住宅、低炭素住宅を指します。(3)は主に個人から購入する中古住宅が該当します。

控除期間は10年間

住宅ローン控除は対象の住宅を新築、取得した日から6ヵ月以内に居住をすることを条件とし、その居住開始年から最大10年間を控除の期間としています。住宅ローン控除の最大控除額は各年の控除最大額×10年間となる計算です(上の表を参照してください)。

新型コロナウイルスによる特例措置の延長について

住宅ローン控除の控除期間については2019年の消費税増税時に特例として一部が10年から13年に延長されていました。この特例は2020年末までが入居期限であったため終了となるはずでしたが、新型コロナウイルスの影響を鑑み、入居期限が2022年の12月末までに変更となりました。

そのため、一部住宅ローン控除では控除期間が13年間のものがあります。 詳しくは新型コロナによる入居延期で「住宅ローン減税」はどうなる?要件緩和を簡単に解説!をご覧ください。

手続きは確定申告と年末調整

住宅ローン控除の手続きは給与所得者の場合、初年度は所得税の確定申告で、2年目以降は年末調整で行うことになります。確定申告は入居した翌年の2月16日〜3月15日までが申告期間になります。必要な書類の数も多く、慣れていない人には大変な作業になるので、1月には準備を始めたほうがよいでしょう。

還付金は確定申告なら申告から1ヵ月から1ヵ月半後に指定の口座に入金されます。年末調整の場合は、会社にもよりますが12月か1月の給与に還付金額分が反映されます。

住宅ローン控除の適用外となるケース

ここまで住宅ローン控除の基本的な仕組みを確認してきました。控除額の大きさもさることながら所得税だけでなく住民税も税額控除の対象となるなど手厚い内容です。住宅購入者であればぜひとも活用したい制度でしょう。

ただし、住宅ローン控除はすべての物件、すべての住宅ローン利用者が利用できるわけではありません。以下のように制度の対象外となる物件やシチュエーションには十分気をつけましょう。

住宅ローン控除の対象外 ①新築の場合

  • 登記簿上の床面積が50平米に満たない。
  • 床面積の2分の1以上の部分が居住用になっていない店舗併用住宅等。

住宅ローン控除の対象外 ②中古の場合

  • 登記簿上の床面積が50平米に満たない。
  • 床面積の2分の1以上の部分が居住用になっていない店舗併用住宅等。
  • 築年数21年以上の木造住宅、築年数26年以上のマンションなどの耐火建築物

住宅ローン控除の対象外 ③個人属性や借入条件など

  • 返済期間が10年未満の住宅ローンを借り入れている。
  • 合計所得金額が3,000万円を超えている。
  • 取得してから6ヵ月以内に居住していない。
  • その年の12月31日に居住していない。

借入時点で返済期間が10年未満の住宅ローンケースはもちろんですが、繰上返済によって返済期間が当初の借り入れから10年未満となってしまうとその年分から控除対象ではなくなってしまうので注意が必要です。

合計所得金額は各年ごとに判断します。期間中に合計所得金額が3,000万円を超える年があったら、その年は住宅ローン控除を利用できなくなります。その分を翌年以降に繰り越すことはできません。

所有者本人が取得してから6ヵ月以内に居住していない場合も控除の対象外です。ただし、所有者が転勤などのやむを得ない事情で居住できない状態で、生計を一にする家族が6ヵ月以内に入居し、所有者もやむを得ない事情が解消した後はその家屋に共に居住することが認められるときは、控除を受けることができます。

控除の年の12月31日に居住していることも重要な要件のひとつです。仮に1月1日から12月30日まで居住していたとしても12月31日に居住がなければその年の控除は受けられないことになります。

個人間売買に住宅ローン控除を使える?使えない?

不動産会社などを介さず、個人で不動産の売買を行うこともあります。
この場合、住宅ローン控除を利用することはできるのでしょうか。

結論から言うと、適用条件に合致した住宅ローンの借り入れができているのであれば、住宅ローン控除を利用することはできます。そこに個人間売買だからダメだとか、付帯条件があるということはありません。

ただし、このような取引ではそもそも金融機関が住宅ローンを融資してくれない可能性があります。住宅ローンの借り入れができなければ、住宅ローン控除が利用できるできない以前の問題です。

2021年度からは40平米台でも控除の対象に?

2021年度の税制改正により、住宅ローン控除の適用物件の床面積が40平米以上のものでも認められるようになりました。対象となるのは、消費税率10%が適用される注文住宅(契約期限2021年9月)、分譲住宅等(契約期限2021年11月)で、2022年12月までの入居を満たすときです。

ただし、その場合は合計所得金額の要件が通常の3,000万円以下から1,000万円以下に引き下げられます。

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鈴木玲
2級ファイナンシャルプランナー

2級ファイナンシャルプランナー
出版社で5年、Webメディアで10年の勤務後に独立。独立後最初の確定申告で大きくつまづき、以後、本業のかたわら独学で社会保険、不動産、金融等の知識習得に励む。2018年、ファイナンシャルプランナーに。得意ジャンルは不動産で、実生活では中古マンションの購入、リフォーム、賃貸、売却を経験。やさしい日本語でにっぽんの制度や仕組みを説明する「やさしい にっぽん」を企画・運営。ほか執筆記事にパートだから社会保険に加入したくない。【2021年の条件は?】など。

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