住宅ローン控除が受けられない!?対象外の場合を適用条件から確認

住宅ローン控除が受けられない!?対象外の場合を適用条件から確認

住宅ローンを利用すると税金が戻ってくる住宅ローン控除。

「13年間で最大500万円還付」は非常に魅力的ですが、本当にこれが全額戻ってくるのでしょうか?

思っていたより少なかった、ということがないように制度の中身を確認しましょう。よく調べたら制度の対象外だった、と後から嘆かないように注意することも必要です。

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住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、住宅ローンを借り入れ、一定の要件を満たす住宅の購入および新築・増改築を行った場合に、受けることができる税額控除です。

正式名称は「住宅借入金等特別控除」です。

制度の仕組みとどのような恩恵を受けられるのかを確認しましょう。

税額控除である

住宅ローン控除は税額控除できる制度です。

税額控除とは、わかりやすく言うと税金の値引きのようなものです。たとえば所得税額が10万円で税額控除が2万円の場合、税務署に納める税金は8万円になります。源泉徴収などで納税が先に住んでいる人は、還付金という形で税額控除分のお金が戻ってくる仕組みです。

住民税からも控除される

税額控除は所得税から減免することが基本です。しかし住宅ローン減税は所得税から減免しきれずに残った分は住民税からも控除できるという特徴があります。

実際、多くの人は所得税と住民税分の両方から税額控除を受ける形になります。注意点は、住民税は控除できる額の上限設定に独自のルールがある点です。以下がそのルールです。

  • 購入時に負担する消費税が8%または10%が適用の場合:所得税の課税総所得金額等×7%(最高136,500円)
  • 上記以外の場合:所得税の課税総所得金額等×5%(最高97,500円)

住宅ローン減税による控除額は「所得税+上記住民税」の額を超えて控除することはありません。この範囲内で税額控除をします。

従来の住宅ローン控除について

従来の住宅ローン控除の控除額がどのように決まるかを確認しましょう。控除額は「住宅ローンの年末借入残高×1%」で計算します。年末残高が1,000万円なら×1%で10万円がその年に控除できる金額でした。

控除額には上限があり「住宅ローンの年末借入残高×1%」の結果であってもその額を超えることはできませんでした。また、2019年税制改正により、消費税10%の引き上げに伴い、控除期間を10年から13年の3年間に延長されました。

2022年(令和4年)からの住宅ローン控除変更点

2021年12月24日に政府・与党の「2022年度税制改正大綱」により、住宅ローン控除に関する制度改正について公表されました。 主な変更点で以下の通りです。

・対象の居住期間は4年間(2022年~2025年12月31日まで)

・住宅ローン減税の控除率1%から0.7%に縮小

住宅ローン減税の控除率は、新築・中古住宅ともに1%から0.7%に縮小されました。 ローンの利息よりも控除額の方が多くなる、いわゆる「逆ザヤ」を解消するために引き下げられました。

・控除期間10年から新築13年、中古10年に変更

新築住宅、買取再販の住宅、10年から13年に控除期間が変更されました。 しかし、2019年の消費増税による特例で控除期間13年間に延長されているので、実質変わりません。 中古住宅は10年で変更はありません。

・認定住宅は借入限度額・控除期間の優遇措置を拡充

2022年度以降は、住宅の性能により借入限度額が変わります。

住宅ローン控除の借入限度額は、以下の表の通りです。

・所得制限は3,000万円から2,000万円に引き下げ

住宅ローン控除の適用可能な年間所得は、3,000万円から2,000万円に引き下げられました。

・新築・床面積要件の緩和

合計所得1,000万円以下では、2023年(令和5年)中に建築確認を受けた新築住宅であれば、面積の要件が従来の50㎡以上から40㎡以上に緩和

・中古住宅の築年数要件緩和(​​1982年以降に建築された住宅が適用対象)

築年数要件を満たない場合は、既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書、または耐震基準適合証明書(既存住宅性能評価書)の提出が必要でした。 2022年の改正では、1982年以降に建築された新耐震基準に適合する住宅であれば、付保証明書や耐震基準適合証明書の取得は不要です。

手続きは確定申告と年末調整

住宅ローン控除の手続きは給与所得者の場合、初年度は所得税の確定申告で、2年目以降は年末調整で行うことになります。確定申告は入居した翌年の2月16日〜3月15日までが申告期間になります。必要な書類の数も多く、慣れていない人には大変な作業になるので、1月には準備を始めたほうがよいでしょう。

還付金は確定申告なら申告から1ヵ月から1ヵ月半後に指定の口座に入金されます。年末調整の場合は、会社にもよりますが12月か1月の給与に還付金額分が反映されます。

個人間売買に住宅ローン控除を使える?使えない?

不動産会社などを介さず、個人で不動産の売買を行うこともあります。
この場合、住宅ローン控除を利用することはできるのでしょうか。

結論から言うと、適用条件に合致した住宅ローンの借り入れができているのであれば、住宅ローン控除を利用することはできます。そこに個人間売買だからダメだとか、付帯条件があるということはありません。

ただし、このような取引ではそもそも金融機関が住宅ローンを融資してくれない可能性があります。住宅ローンの借り入れができなければ、住宅ローン控除が利用できるできない以前の問題です。

2021年度からは40平米台でも控除の対象に?

2021年度の税制改正により、住宅ローン控除の適用物件の床面積が40平米以上のものでも認められるようになりました。対象となるのは、消費税率10%が適用される注文住宅(契約期限2021年9月)、分譲住宅等(契約期限2021年11月)で、2022年12月までの入居を満たすときです。

ただし、その場合は合計所得金額の要件が通常の3,000万円以下から1,000万円以下に引き下げられます。

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執筆
2級ファイナンシャルプランナー
鈴木玲

出版社で5年、Webメディアで10年の勤務後に独立。独立後最初の確定申告で大きくつまづき、以後、本業のかたわら独学で社会保険、不動産、金融等の知識習得に励む。2018年、ファイナンシャルプランナーに。得意ジャンルは不動産で、実生活では中古マンションの購入、リフォーム、賃貸、売却を経験。やさしい日本語でにっぽんの制度や仕組みを説明する「やさしい にっぽん」を企画・運営。ほか執筆記事にパートだから社会保険に加入したくない。【2022年の条件は?】など。

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