古い家を売るにはどうしたらいいの?売却方法や注意点を解説

古い家を売るにはどうしたらいいの?売却方法や注意点を解説

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「親の家を相続したので売却する方法を知りたい」「家が古くなったので売却して新しい家に住み替えたい」と思っている方もいるのではないでしょうか。

しかし、築年数が古いと、きちんと売れるのか不安ですよね。

そこで本記事では、古い家を売るときの問題点や、効率的な売り方を紹介します。古い家の売却を検討している方は、参考にしてください。

古い家は早く売ったほうがよい理由

いつか売ろうと思っていても、面倒でつい後回しにしてしまっている方もいるでしょう。しかし、古い家をそのまま放置していると、どんどん損をしてしまいます。その理由を解説しましょう。

築年数が古くなるほど価値が下がるから

建物は、築年数が古くなるほど価値が下がっていきます。減価償却の計算で使用する「法定耐用年数」は、木造住宅は22年、鉄筋コンクリート造マンションは47年です。一般的には、この年数を過ぎてしまうと、建物には価格がつかず、土地のみの価格で取引されるようになります。

さらに、年月が経過するにつれて建物の劣化が進むので、少しでも早く売却を進めることが大切です。

固定資産税などの維持費がかかるから

家を所有していると、固定資産税が毎年発生します。たとえ住んでいない古い家であっても、固定資産税がかかってしまうのです。

家を取り壊して解体し更地にすると、さらに固定資産税が高くなるので、解体した場合はすぐに売却を進めるようにしましょう。

古い家が売りにくい理由

一般的に、築浅の家よりも古い家のほうが売りにくい傾向にあります。古い家が売りにくくなってしまう主な理由を2つ紹介しましょう。

隣家との境界線があいまいである可能性があるから

1つ目は、古い家は隣の家との境界線があいまいである可能性が高いためです。

昔は今ほど厳密に隣家との境界線を決めていないケースが多くありました。なかには建物や配管などが越境していたという場合もあり、売却を進めることでご近所トラブルに発展する可能性があります。

境界線があいまいな土地は嫌がられることが多いため、売りにくくなってしまうです。

耐震性に問題がある可能性があるから

2つ目は、古い家は耐震性に問題がある可能性があるためです。

現在の建物は、1981年に制定された「新耐震基準」をもとに建築されています。新耐震基準は震度6強~7の地震に耐えられるという基準です。

一方、それ以前の「旧耐震基準」では、震度5強までの地震に耐えられることが基準となっていました。そのため、旧耐震基準で建てられた古い家は耐震性に不安があり、避けられることが多いのです。

古い家を売る方法4選

古い家は境界線や構造などの問題により、新しい家より売りにくい傾向があります。しかし、最近では「あえて古い家を探している」という買い主もいるのです。ここからは、古い家を売る方法を4つ紹介します。

1.古家付き土地として売り出す

メリット

建物を解体して売り出すと、土地を探している人にしか興味を持ってもらえません。しかし、建物をそのまま残した「古家付き土地」として売り出せば、土地だけを探している人にも、建物も一緒に探している人にも興味を持ってもらえます。

検討者は多いほうが売却の確率は高くなるので、古い家を売るのならまず試したい方法です。

デメリット

「古屋付き土地」で売り出して、土地だけを探している人が購入を希望するとき、解体費用分の値引きを要求してくる可能性があります。解体費用は、木造なら1坪あたり3~5万円が目安です。

売出し価格よりも、売却価格が下がってしまうという可能性があることは覚えておきましょう。また、売却活動が長引いた場合、家のメンテナンスや固定資産税などの維持費がかかることもあります。

2.リフォームして売り出す

メリット

リフォームをしてから売り出せば、インターネット検索などでも「リフォーム済」と表記されるようになり、検討している人の目に留まりやすくなります。

また、古い家をそのまま売り出すよりも、高値で売却されることが期待できるでしょう。

デメリット

最近では、古い家を安く購入して、自分の好みにリフォームやリノベーションをする人が増えています。

売り主がリフォームをしてしまうと、売り出し価格も高くなるため、リノベーション前提で探している人の目には留まらなくなってしまうのです。また、リフォームには数ヶ月かかることもあります。その期間は売却できないというのもデメリットでしょう。

3.取り壊して売り出す

メリット

家を取り壊して売り出せば、解体の手間が省けるため、土地だけを探している人に売りやすくなることがあります。また、家を管理する必要がなくなるため、傷んでいるような古い家の場合はおすすめの方法です。

デメリット

家を取り壊してから売り出す場合、売り主の負担で解体をしなければいけません。木造住宅の場合、解体費用の目安は30坪で90~150万円ほどです。売却前に解体費用の出費が発生するということは覚えておいたほうがよいでしょう。

また、更地にした場合、固定資産税は家付きのときよりも最大6倍高くなります。解体したらすぐに売却を進められるように段取りをしておきましょう。

4.不動産会社に直接買取してもらう

メリット

「新居の住宅ローンが始まっている」などの理由で売却を急いでいる場合や、築年数が古く買い手が見つかりにくい物件の場合、不動産仲介会社に直接買取をしてもらうという方法があります。直接買取の最大のメリットは、すぐに買取をしてもらえることです。

内覧の対応や解体、リフォームなどを売り主がおこなう必要がないため、時間の制約や精神的負担も軽くなるでしょう。また、直接買取の場合は、仲介手数料が無料です。仲介で売却をする場合は、物件価格の3%の手数料が発生しますが、直接買い取りの場合は不要な点もメリットでしょう。

デメリット

不動産仲介会社に直接買取をしてもらう場合、買取価格は市場相場の2~3割ほど安くなってしまいます。そのため、売却を急いでいない場合や、少しでも高く売りたい場合は、直接買取を選ばないほうがよいでしょう。また、すべての家が直接買取をしてもらえるというわけではありません。

とくに、一戸建てや土地の場合は、マンションよりも再販売する手間がかかるため、買取をしてもらえる可能性が低くなります。

古い家を売るなら自分に合った方法を選ぼう

古い家は、築浅の家よりも売りにくい傾向があります。しかし、リフォームして売り出したり、直接買取をしてもらったりと、さまざまな方法をとることで、売却することが可能です。

古い家を売る方法には、それぞれにメリット・デメリットがあります。自分に合った方法を選び、売却を成功させましょう。

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