不動産を売却して「損したときに使える」税金の特例とは  

不動産を売って損をすることがあります。

それは売出価格より成約価格が下がったということではなく、その不動産を買ったときにまで遡って収支計算をしてようやく分かることです。不動産を売ったときの損益計算の仕方や、損を取り戻すための特例を紹介します。

家を売って損をするとはどんなとき？

家を売って損をしたかどうか。税法上の確認は次の計算式で行います。

売却金額－（取得費＋譲渡費用）

結果がプラスなら得（譲渡所得） 、マイナスなら損（譲渡損失） 。

これが基本的な判断基準です。譲渡所得がある場合は税金が課せられる可能性が、譲渡損失がある場合は税金が戻ってくる可能性があります。そのため、ひとたび売却が実現したなら、上の計算式の「取得費」と「譲渡費用」を最大限計上することが重要になります。

取得費で計上できるもの

取得費で計上するのは、その不動産の購入代価と取得のためにかかった付随費用のことです。代表的なものとして以下のようなものがあります。

・購入代金、建築代金
・仲介手数料
・登録免許税、不動産取得税、印紙税
・登記費用、登記手数料
・土地の造成費用
・土地の測量費
・設備費、改良費
・借り入れた資金の利子のうち、使用開始する日までの期間に対応する部分の利子

注意点として建物の購入代金、建築代金からは所有期間中に減少した価値（減価償却費相当額）を差し引かなければならないという点です。居住年数が長ければ長いほど減価償却する額は増え、取得費が目減りしていきます。

譲渡費用で計上できるもの

不動産を売却するために直接かかった費用のことです。以下のようなものがあります。

・仲介手数料
・印紙税
・借家人に支払った立退料
・土地売却にあたっての建物の取り壊し費用・損失額

不動産による譲渡損失は損益通算できる？

マンション、戸建てなどを売却して「売却金額－（取得費＋譲渡費用）」を計算した結果がマイナスとなったとします。そんなときは「損したな、残念だな」と落ち込んでばかりはいられません。税務処理を正しく行い税の還付を目指しましょう。

損益通算とは？

損益通算とは、損失（赤字）と利益（黒字）を相殺することを言います。たとえば事業を営みながらアルバイトをしている人が、事業で出た赤字と給与所得による黒字を相殺するようなケースです。

ただし、損益通算できる損失は限定されているので注意が必要です。損益通算できるのは「不動産所得」「事業所得」「山林所得」「譲渡所得」で生じた損失に限定されます。

不動産の譲渡損失の扱い

不動産を売却して赤字になったときの扱いを説明します。

一部の例外を除き、マンション、土地、戸建てなどの売却で生じるのは譲渡所得（または譲渡損失）です。譲渡所得は損益通算の対象であると先に説明しましたが、譲渡所得のなかには損益通算できない種類の譲渡があります。不動産の譲渡もそのひとつで、土地や建物の売却で生じた損失は損益通算できないことになっています。

ただし、一定のマンションや戸建てなど居住用財産の譲渡損失は要件を満たしさえすれば損益通算できる、という特例が用意されています。この特例を上手に利用できれば、所得税額を減額することができます。少しややこしいですね。

特例は売却後に新しい住まいを買うかどうかで、それぞれ別の特例として定められています。特例の内容を確認してみましょう。

買い替え時に利用する特例

新しい住まいを買い換える場合に利用するのは「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。

この特例が適用されると、譲渡損失はその年のほかの所得と損益通算できます 。また、その年にすべての損失分が控除できなかった場合は、** 翌年以降3年間** にわたって、その譲渡損失を繰り越して控除することもできます。

適用の条件を確認しましょう。不動産の条件は次のものです。

・譲渡するマンション、戸建ては居住用で所有期間が5年を超えていること。
・買い替えるマンション、戸建ては償還期間10年以上の住宅ローンを利用していること。
・買い替えるマンション、戸建ての専有面積が50平米以上であること。

また、個人の要件として「合計所得金額が3,000万円以下であること」があります。

参考：国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき」

買い替えしない時に利用する特例

買い替えをしない場合に利用するのは「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。

譲渡損失があった年にほかの所得と損益通算できること 、その年にすべての損失分が控除できなかった場合は、翌年以降3年間にわたってその譲渡損失を繰り越して控除することができる点は買い替え時の特例と同様です。

適用条件も似ている部分が多くあります。

・譲渡するマンション、戸建ては居住用で所有期間が5年を超えていること。
・償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。
・合計所得金額が3,000万円以下であること。

なお、損益通算、繰越控除が認められる金額は、「住宅ローン残高－譲渡価格」と「譲渡損失」のいずれか小さい金額になります。

参考：国税庁「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき」

特例を利用する時の手続き

いずれの特例も利用には期限内に確定申告を行う必要があります。損益通算を行うために確定申告時に必要な主な書類を確認しましょう。

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

・居住用財産の譲渡損失の金額の明細書
・居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
・旧居の家屋およびその家屋の敷地や借地権について記載のある書類
・新居の登記事項証明書または売買契約書の写し
・年末における住宅借入金等の残高証明書

翌年分以降の繰越控除では確定申告書（損失申告用）と、年末における住宅借入金等の残高証明書を提出します。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

・特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書
・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
・旧居の登記事項証明書または売買契約書の写しなど
・譲渡資産に係る住宅借入金等の残高証明書

翌年分以降の繰越控除では確定申告書（損失申告用）の提出をします。