コロナ時代のマンション選びのポイントとは?

コロナ時代のマンション選びのポイントとは?

「マンションより一戸建て」。コロナ時代にあって住まいのニーズが変化したと喧伝する記事や広告を目にする機会が増えました。

この先、マンションは苦境の時代が続くのでしょうか。

コロナ禍でマンション人気に陰り!?

新型コロナウイルスの影響として強烈なインパクトがあったのが、新築マンションの2020年4月の発売戸数686戸、同5月393戸という数値でした(不動産経済研究所調べ)。これは1973年の調査開始以来、単月の発売戸数としては最低の数値であり、不動産業界のみならず、世間を広く驚かせました。

4月に緊急事態宣言が主要7都府県に発令され、新築マンションのモデルルームは営業を自粛。営業活動の中止を余儀なくされたことが大きな要因と言われています。この間は、販売自体が正常に行われていなかったのです。

その後、在宅勤務(テレワーク)が長期化したこともあり、住まいにはこれまで以上に広さ、フレキシブルな間取りを求められるようになりました。マンションより戸建てのほうがこうしたニーズを満たしやすいのは間違いありません。

先の発売戸数の激減なども相まって、マンションはその人気が落ち込んでいるといった論調が、今もってあります。実際、2020年の中古市場を見ると、マンションと一戸建てでは明暗がはっきりしています。東日本不動産流通機構発表の「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」から、中古マンションと中古一戸建てそれぞれの成約件数と前年比を見てみましょう。

物件種別 成約件数 前年比
中古マンション 35,825件 -6.0%
中古一戸建て 6,334件 7.9%

新築マンションの発売戸数の低調さや、中古市場での一戸建てとの前年比を見ると、マンションには逆風が吹いている2020年であったことは間違いないでしょう。

コロナ不況を下支え。住宅購入向けの手厚い施策

では、このトレンドは今後も続くのでしょうか。必ずしもそうとは言えない動きがすでに表れています。

再び、不動産経済研究所のデータから、2020年10月から12月の首都圏新築マンションの発売戸数、契約数を前年と比べてみましょう。

  • 発売戸数
10月 11月 12月 3カ月合計
2020年 3,358 2,790 7,362 13,510
2019年 2,007 3,293 6,392 11,692
  • 契約戸数
10月 11月 12月 3カ月合計
2020年 2,363 1,620 4,611 8,594
2019年 855 1,817 3,920 6,592

2020年の終盤3カ月は発売戸数、契約戸数ともに2019年を上回る件数になっています。不動産経済研究所は2021年の首都圏のマンション供給数を3.2万戸と予測しています。これは2019年の3.1万戸をわずかですが上回る数です。

また、2020年は供給戸数の落ち込みがあったとはいえ、分譲価格は首都圏平均で6,083万円と2年連続の上昇平均価格が6,000万円台を超えたのは1990年以来のことです。

こうしたデータから、2021年以降も「マンション人気に陰り」とひとくくりにまとめてしまうのは無理があると分かります。

また、不況になると住宅施策が手厚くなるという例にもれず、2021年の税制改正では住宅ローン減税の延長が決定しました。控除期間が10年に戻るところ、2020年同様13年までとなったのです。さらに新築マンションにとって有利なのは、住宅ローン減税の対象となる床面積が50平米以上から40平米以上に引き下げられたことです。これによって夫婦ふたり暮らしの1LDKのようなタイプのマンションも住宅ローン減税の恩恵を得られることになりました。

販売手法もオンラインに切り替えるなど改善が図られていることもあり、2020年の底が再来することは考えづらいと思われます。

マンションのメリット・デメリット。選び方のポイントは?

マンションの購入を検討する際のメリット・デメリットや選び方のポイントを整理しておきましょう。

マンションのメリット

  • 建物本体や共用部のメンテナンス、清掃を自分でする必要がない
  • セキュリティが戸建てよりは堅牢となることが多い
  • 気密性が高く、室内での寒暖差が軽減される
  • 耐震性能が高い
  • 利便性の高い場所に立地している物件が多く、流動性が高い

マンションは所有者全員の負担で建物や共用施設の維持管理を行います。ほとんどの場合それは管理費や修繕積立金を払う形で行われます。そのため日々のメンテナンス作業に煩わされることはありません。これは特に年齢を重ねたときに分かるありがたみです。

セキュリティはオートロックはもちろんのこと、設備のグレードも日々進化しています。一戸建てでひとりで負担するには高額すぎる設備も、マンションであれば導入へのハードルは下がります。

構造的なメリットもあります。鉄筋コンクリート造等のマンションは木造住宅と比べ気密性が高いこと、作りがしっかりしていて耐震性能が高いことが特徴として挙げられます。

流動性が高いことで、将来売却を検討する事態になったときも、一戸建てに比べると売りやすい状況にあることが予想できます。

マンションのデメリット

  • 毎月の固定費が高い
  • 老朽化した後の価値が見通せない
  • 騒音、プライバシーの問題が起こりやすい

維持管理を自分でしなくてもよいのは毎月管理費と修繕積立金を払っているからです。生活設計を考える際に、こうした固定費があることはマイナスです。

耐用年数が長いことで将来に渡って活用できることが見込まれる一方で、一戸建てのように最終的には土地が残るという安心感はありません。むしろ築50年、60年となった場合に建て替えをすべきかどうかなど、不透明な点があることはデメリットと言えるでしょう。たとえどんなに自分にとって理想的な方法であっても、他の所有者との同意を得られなければコトが進まないのは、マンションに住んでいる間は逃れることのできない宿命です。

隣人とは壁を接して暮らしていますので、騒音問題を筆頭にプライバシーに係わる問題もマンション暮らしでは頭を悩ませる可能性がより高くなります。

マンションを選ぶときのポイント

マンションを検討するならば、上記のようなメリット・デメリットをあらかじめ頭に入れておくことが大切です。

さらに、マンションならではの選び方のポイントに「管理」があります。マンションは毎月の管理費や修繕積立金を払うことで、日々の暮らしやすさや将来への備えに対処しています。管理を主体的に運営するのがマンションの管理組合です。支払った費用に対して十分な成果が得られているか。将来の修繕計画は適宜更新されているか。こうした点をもとにそのマンションの管理をチェックしていきます。

専門的で難しい部分もありますが、エントランスやゴミ捨て場、駐輪場などが綺麗な状態に保たれているかのような小さなことを確認するだけでも意味はあります。

マンションのメリットを正しくメリットとして享受するためにも、それぞれのマンションの「管理」を比較検討して、結論を出すようにしましょう。

あなたの家はいくら?
今すぐ一括査定

無料

不動産を売るならまずは一括査定!
一度に複数の査定結果を比較できるので、より高く売れる可能性が高まります。

査定する物件の住所を入力
  • STEP
    1
  • STEP
    2
  • STEP
    3
  • STEP
    4

powered by オウチーノ × HOME4U

鈴木玲
FP・住宅ローンアドバイザー

こんにちは。2級ファイナンシャルプランナーの鈴木です。

住宅関連の雑誌編集者を4年間、Webディレクターを10年間経験したのち、個人事業主となりました。独立によって様々な金融問題に直面したことから、ファイナンシャルプランナーの資格を取得しました。

税金や保険、資産運用など要点をまとめてわかりやすく情報提供していくことを心掛けて活動しています。 例:パートだから社会保険に加入したくない。【2021年の条件は?】

この記事に関するキーワード

あなたの家はいくら?
今すぐ一括査定

無料

不動産を売るならまずは一括査定!
一度に複数の査定結果を比較できるので、より高く売れる可能性が高まります。

査定する物件の住所を入力
  • STEP
    1
  • STEP
    2
  • STEP
    3
  • STEP
    4

powered by オウチーノ × HOME4U

不動産サービス