親の財産がわからない方必見!「地域ごとの路線価」で相続税を試算してみた【世田谷区編】

親の財産がわからない方必見!「地域ごとの路線価」で相続税を試算してみた【世田谷区編】

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親の財産を正確に把握している人は少ないのが現実。面と向かって聞きづらいのは確かですが、持ち家があればその評価額に平均的な貯蓄額を加えて財産を予測し、相続税を試算することもできます。

東京23区の世田谷区の例で見てみましょう。

※世田谷区にお住まいの方はこちらもチェック
世田谷区の不動産売却相場

親の持ち家は居住地の路線価を調べてみよう

相続税が課税された人の遺産では、土地の価格が半分近くを占めています。平均的な家庭では課税遺産に占める土地の割合が高いため、親の相続税が気になる人は、相続税を計算する際の土地の評価額を調べることが肝心です。

土地の評価額の出し方は路線価方式と倍率方式の2つあり、地域により決まっています。

▼詳しくはこちらへ
相続税を計算するとき「土地の価格」はどう評価する?

市街地にある場合は路線価を用いるので、国税庁ホームページの関連サイトにある「路線価図」を使い、所在地をもとに調べてみましょう。

路線価とは、道路に面する宅地の1㎡当たりの価額で、相続税や贈与税で宅地の評価額を出すときに用いられます。住所地に該当する路線価図で、敷地が面する道路上に書かれた価額に、その宅地の敷地面積をかけて評価額を計算します。

価額は千円単位で表示されているため、例えば、250と書かれていれば、その道路に面する宅地は1㎡当たり25万円で、敷地面積が50坪=165㎡であれば、〈25万円×165㎡〉で、4125万円となります。

ちなみに数字の後に記載されたアルファベットのA~Gは借地権割合を示したもの。借地の場合は〈路線価×敷地面積×借地権割合〉が、その宅地の借地権の評価額になります。親の住まいが借地であっても、この方法で借地権の評価額を求め、相続税の対象になることに注意しましょう。

都内でも世田谷区は住宅地として路線価も高め

世田谷区は東京23区の南西部に位置し、面積は大田区に次いで2番目に広く、人口や世帯数は23区中の1位となっています。区内には下北沢、三軒茶屋、二子玉川など若者に人気の商業地もありますが、大半は住宅地で、高級住宅地として知られる成城をはじめ、比較的ゆったりとした一戸建てが多いのが特徴です。

とはいえ、昔の東京を知る人は、世田谷といえば都心部からは遠く、自然環境はいいけれど、ちょっと不便なところというイメージを持つ人も少なくありません。実際に、70歳以上の親世代がマイホームを建てた30年以上前には、最寄り駅から離れると畑などの農地も点在し、土地の価格もそれほど高くはありませんでした。

しかし、今では人口が増え、都内有数の住宅地として人気を集めています。土地の価格も住宅地としては都内でも高めの地域が多いため、親の相続を控える子どもにとって、相続税の試算をしておくことは重要となっています。

平均的な一戸建てでも二次相続の相続税は800万円以上!

最寄り駅は小田急線の千歳船橋で、駅から徒歩6~7分にある一戸建て住宅のAさんの例でみると、路線価は1㎡当たり52万円です。親の持ち家である土地の面積が約150㎡なら、52万円×150㎡で約7800万円になります。

高齢者の平均的な貯蓄額2000万円と、家屋などその他の資産が仮に500万円とした場合、課税遺産総額は1億300万円。これに対する相続税額を試算してみましょう。

ケース1)相続人が妻と子ども2人の計3人の場合

配偶者が自宅を相続すれば小規模宅地等の特例で土地の価格は8割減になるため、

課税遺産4060万円に対する相続税⇒ゼロ(基礎控除の範囲内)

ケース2)相続人が子ども2人(どちらも別居で持ち家あり)の場合

課税遺産1億300万円に対する相続税⇒820万円(総額)

このように、配偶者がいる一次相続と、配偶者がいない二次相続では相続税の負担は大きく変わってきます。子どもだけで相続する場合は特に注意が必要です。

路線価の高い地域ほど小規模宅地等の特例の効果はアップ

前述の試算でもわかるとおり、土地の評価額は小規模宅地等の特例を使えるかどうかで大きく変わり、それによって相続税がかからなくなったり、かかる場合も税額が大幅に軽減されたりします。上の試算では敷地面積150㎡でしたが、もう少し広い土地を持つ人や、昔からの大地主だったりすると、特例を使っても相続税額は高くなり、相続した金融資産では納税できずに、土地の一部を売却しなければならないこともあります。

敷地面積だけでなく、路線価が高い場合も同様で、駅にごく近い地域や駅前の商店街のほか、幹線道路沿いの地域なども路線価は高くなり、それに応じて相続税の負担は増します。路線価の高い地域ほど、特例による相続税の軽減効果も高くなるということです。

例えば、同じ150㎡の土地でも、路線価が20万円の土地と路線価40万円の土地では、特例を利用した評価額の違いは2倍になり、軽減される金額も2倍の開きが生じます。特例の利用で課税遺産から差し引ける金額を具体的に考えてみれば、どれくらい相続税に影響するかが実感できるでしょう。

便利なサイトを利用して、まずは目安をチェック

相続専門の税理士では蓄積したデータをもとに最寄り駅を入力するだけで、一軒家、地主、大地主の3つのモデルパターンで相続税額の試算ができるサイトもあります。わが家の目安を知るために試してみるといいでしょう。

▶10秒でわかる相続税 | 税理士法人レガシィ

親の相続に対して、漠然とした不安を抱えているだけでは何もできません。まずは路線価を目安に所有する土地の評価額をつかみ、おおよその財産を予測して相続税を試算してみること。それによって納税資金の準備や必要に応じた対策を考えることもできます。

監修・執筆:【相続専門】税理士法人レガシィ/小野修

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相続専門の税理士法人として、先人の思い(レガシィ)を受け継ぎ55年を超える歴史と、累計相続案件実績件数18,900件超(2020年10月末現在)は業界でも圧倒的な件数を誇ります。
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