マンション選びに「坪単価」を活用しよう!簡単な計算式やメリットを解説

マンション選びに「坪単価」を活用しよう!簡単な計算式やメリットを解説

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マンションの購入を検討しているときに、不動産会社の営業担当から「このエリアのマンションは坪単価◯万円」などという言葉を聞いたことはありませんか?

不動産マーケットでは、工事費の目安や土地の相場として、「坪単価」を使います。
マンションの坪単価が分かると、検討しているマンションの相場感が分かり、他物件と比較しやすくなるなどのメリットも。

そこで本記事では、マンションにおける坪単価の計算方法や、使い方などを解説します。マンションの購入を検討している方は参考にしてください。

マンションにおける坪単価とは?

マンションの坪単価とは、簡単に言うと、総価格を1坪あたりに換算した数値のことです。マンションの広告では、イメージを掴みやすいように、「3LDKが◯万円」「60平米が◯万円」などと、総価格で表記されています。

しかし、総価格だけでは広さが異なるうえ、間取りや広さ、階数などの条件がどれくらい価格に反映されているのか分かりません。坪単価に換算することで、住戸ごとの相場を比較することができるのです。

坪単価の計算式

1坪は平米に換算すると、3.3平米になります。

坪単価の計算式は、「販売価格÷面積(平米)×3.3」です。たとえば、5,000万円で販売されている70平米のマンションであれば、計算式は「5,000万円÷70平米×3.3」で、坪単価は約235万円になります。

マンションの比較に坪単価を使うメリット

ここまで不動産マーケットで相場を表すときに使われる坪単価について説明しました。マンションの購入を検討するときに坪単価を把握していると、物件を比較したり相場感を掴んだりするのに便利です。

ここからは、マンションの比較をするときに坪単価を使うメリットを解説します。

同じマンション内の住戸を比較できる

1つ目のメリットは、同じマンション内の住戸を比較できることです。たとえば、同じマンションにある2つの住戸のうち、どちらを買おうか迷っているとします。

・501号室 60平米 3,000万円
・601号室 70平米 3,200万円

総価格だけで比較をしてしまうと、601号室のほうが高値です。次に、坪単価で比較をしてみましょう。

・501号室 約165万円/坪
・601号室 約151万円/坪

坪単価で比較すると、601号室のほうが割安になっています。通常、南向きの住戸やルーフバルコニーが付いている住戸、角住戸など好条件の場合は価格が高くなるのです。総価格ではこのような条件が、どれだけ価格に反映されているかが分かりません。坪単価に換算することで、同じマンション内にある異なる条件の住戸を比較することができるのです。

近隣エリア内のマンションを比較できる

2つ目のメリットは、近隣エリア内のマンションを比較できることです。同じエリア内で、いくつかのマンションで迷うことも多いでしょう。中古マンションの場合は、さきほどの方角などの条件に、築年数などの条件も加わるため、総価格だけではどちらが「買い」なのかが判断できません。坪単価に換算することで、どの物件が割高・割安なのかを知ることができます。

地縁がないエリアの相場感を掴める

3つ目のメリットは、地縁がないエリアの相場感を掴めることです。マンションは、立地に価格が左右される傾向があります。しかし、遠方から地縁がないエリアのマンションを探す場合、どのエリアが高いのか安いのか相場感が掴めず、困ることもあるでしょう。そのような場合、坪単価でエリアを比較すれば、予算から検討するエリアを絞り込むことができます。

不動産営業担当者との会話がスムーズになる

4つ目のメリットとして、不動産営業担当者との会話がスムーズになることが挙げられます。不動産営業担当者は、坪単価を基準に話す人が多いです。そのため、坪単価についてあらかじめ把握していれば、会話がよりスムーズになるでしょう。「隣の◯区の坪単価は?」「ワンフロア上の坪単価は?」などと、より多くの情報を仕入れることもできるようになります。

坪単価で比較するときの注意点

マンションや住戸を比較したり、エリアの相場感を掴んだりするのに便利な坪単価ですが、坪単価で比較をするときには、注意が必要です。マンション選びに失敗しないよう、あらかじめ注意点を把握しておきましょう。

メーカーの計算方法は一律でない

1つ目の注意点は、住宅メーカーの計算方法は一律でないということです。坪単価を計算するときには、「延べ床面積」と「施工床面積」のどちらかで計算します。延べ床面積には一般的にベランダやポーチなどは含まれません。

一方、施工床面積にはすべて含まれます。そのため、施工床面積で計算した坪単価のほうが安くなるのです。坪単価にすると数万円の差であっても、総価格にすると数十万円の差になることも。住宅メーカーが異なるマンションを比較するときには、計算方法を確認したほうがよいでしょう。

坪単価が比較材料のすべてではない

2つ目の注意点は、坪単価が比較材料のすべてではないということです。坪単価はあくまで価格の目安であり、坪単価が安いからといって一概に「買い物件」であるとは言えません。マンションは、住戸ごとに条件が異なります。

方角、階数、眺望、間取り、ルーフバルコニーの有無など、住戸によってさまざまです。坪単価が高いマンションはその分条件がよい可能性があり、坪単価が安く「買い」に見えるマンションは、眺望がよくなかったりモデルルームに使われていた住戸だったりと、条件がよくないこともあります。

坪単価はあくまで価格の目安として参考にし、住み心地などの条件もあわせて検討するようにしましょう。

坪単価を活用して比較検討しよう

坪単価とは、マンション価格の相場を知るための数値です。坪単価を把握していれば、マンションの価格を比較できたり、地縁がないエリアの物件をを予算で絞り込んだりすることができます。

また、不動産会社の営業担当者との会話もスムーズになり、より濃い話をすることができるでしょう。一方、坪単価は住宅メーカーによって計算方法が異なるので、注意が必要です。また、マンションにおける坪単価はあくまで価格の目安であり、検討材料のすべてではありません。立地や住心地などの条件もあわせて検討するようにしましょう。

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