不動産売却ガイド
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不動産売却の流れ・手順 6

住宅ローン返済中の家を売るには?流れや注意すべきポイントを解説

高橋 尚
監修: 1級FP技能士 高橋 尚
住宅ローン返済中の家を売るには?流れや注意すべきポイントを解説

「海外転勤が決まって家を売らなくてはいけなくなった」「子どもが大きくなって手狭になった」などという理由により、住宅ローン返済中の家を売りたいと考えている人もいるでしょう。住宅ローンの返済中であっても、家を売ることは可能なのでしょうか。  

本記事では、住宅ローン返済中の家を売るときの流れや注意すべきポイントを解説します。売却を検討している人は参考にしてください。

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住宅ローン返済中の家を売却することは可能?

結論から言うと、住宅ローン返済中の家を売ることは可能です。ただし、住宅ローン返済中の家を売るためには条件があります。具体的に見てみましょう。  

抵当権を抹消すれば売却可能

住宅ローン返済中の家を売るには、建物や土地に設定されている「抵当権を抹消する」という条件があります。抵当権は、住宅ローンの完済によって抹消することが可能です。つまり、住宅ローンの残債を完済できれば、抵当権を抹消でき、家を売れるということになります。反対に、住宅ローンを完済できなければ、抵当権を抹消できず、家を売ることもできないのです。住宅ローンを完済できるかどうかが、家を売るうえで大切なポイントになります。

抵当権とは

不動産における抵当権とは、簡単に言うと「担保」のことです。住宅ローンを借りている人が、万が一返済できなくなったときに、金融機関が家を売却し、住宅ローンを回収できる権利を意味します。住宅ローンを利用するときには、抵当権の設定をするのが一般的です。

住宅ローン返済中の住宅を買い替える方法は「売り先行」「買い先行」の2通り

住宅ローン返済中の住宅を買い替える方法(住み替え)には、「売り先行」「買い先行」の2通りがあります。

売り先行

売り先行とは、まずは住宅ローンを返済中の住宅(旧居)を売却し、その後、住み替え先の住宅(新居)を購入する買い替え方法です。

売り先行の場合、住宅売却金額を住宅ローン返済に充てることができるため、二重ローンの心配がありません。そのため、家計への負担が小さくなる点がメリットです。

しかし、住宅売却後、住み替え先の住居を購入するまでは仮住まいしなければならないため、賃貸料などがかかる場合があります。一時的に実家に戻るなど、なるべく家計への負担が少ない仮住まいを探すことがオススメです。

住宅ローン返済中の場合、基本的には売り先行での買い替えを選択しましょう。

買い先行

買い先行とは、旧居に住みながら住み替え先の住宅を購入し、その後旧居を売却する買い替え方法です。 すぐに新居での暮らしを始められ、仮住まいを探さなくて良い点はメリットと言えます。人気エリアの住宅を押さえたい場合などは、買い先行で新居を購入することもあるでしょう。

一方、旧居の住宅ローンを払いながら新居の住宅ローンも組むことになるため、二重ローンになります。旧居が売却されるまで時間がかかる場合もあるので、ローン負担が2倍になるという点は大きなデメリットです。

住宅ローン返済中の家を売る流れ

先述した通り、住宅ローン返済中の家を売る場合、その家に住みながら売却活動をする「売り先行」が一般的です。旧居を売る前に新居を購入してしまうと、二重に住宅ローンを組むことになるので、家計への負担が大きくなります。

新居購入後に旧居を売却できないといったリスクを減らすためにも、売却を先におこなう「売り先行」を基本として考えておきましょう。ここからは、住宅ローン返済中の家を売るための流れを解説します。

1.住宅ローンの残債をチェックする

最初におこなうのは、住宅ローンの残債のチェックです。住宅ローンの残債は、金融機関から毎年送られてくる年末残高証明書で確認できます。手元にない場合は、返済予定表で確認するか、金融機関に照会をすることで確認することが可能です。

2.売却予定金額を調べる

つぎに、旧居の売却予定金額を調べます。これは、売却する金額で残りの住宅ローンを完済できるかチェックするためです。売却予定金額は、不動産会社に査定してもらうことで把握できます。ここで大切なことは、1社だけでなく、複数の不動産会社に査定を依頼することです。1社だけに査定を依頼してしまうと、査定金額が相場よりも安すぎた場合、安売りになるリスクが生じてしまいます。適正な売却金額を知るためにも、複数の不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。

3.売却金額で住宅ローンを完済できるかチェックする

売却予定金額が分かったら、住宅ローンの残債と比較します。住宅ローンの残債が売却金額より低い「アンダーローン」であれば、家を売ることで住宅ローンを完済でき、抵当権を抹消できるので問題ありません。一方、住宅ローンの残債が売却金額より高い「オーバーローン」の場合は、家を売っても完済できないため、差額を補填する必要があります。

オーバーローンの際の売却方法と注意すべきこと

住宅ローンの残債が売却金額より高い「オーバーローン」の場合、差額を何かしらの方法で補填しなくてはいけないということが分かりました。ここからは、オーバーローンの場合の売却方法と注意すべきポイントを紹介します。

貯蓄からオーバーローン分を補填して完済する

もっとも安全なのが、貯蓄から差分を補填して完済する方法です。基本的には、自分の預貯金の範囲で支払うのが適切でしょう。貯蓄を充てても完済できない場合は、金融機関から新たに借り入れることになります。金利の負担が増えてしまうため、おすすめの方法とはいえません。

諸費用分も補填できるか注意する

貯蓄から差分を補填するときに気をつけたいのは、諸費用を見落とさないということです。家を売るときには、不動産会社に支払う仲介手数料などの諸費用が発生します。ざっくり言うと、諸費用は売却金額の3.5%ほど。3,000万円で家を売る場合、100万円ほどの諸費用が必要になります。差分と合わせて、諸費用も支払えるか確認するようにしましょう。

住み替えローンを利用する

家を売って、新たな家を購入する場合、住み替えローンを利用することがあります。住み替えローンとは、完済しきれなかった住宅ローンの残債を上乗せして借り入れるローンのことです。もし、現状より金利が低いローンに組み替えられれば、返済が楽になる可能性があります。

借入金額が大きくなっても返済できるか注意する

住み替えローンは審査が非常に厳しいという特徴があります。これは、借り入れ金額が大きくなり、返済が滞るリスクが高いためです。住み替えローンを利用するためには、残債分と新居のローンを支払える能力がなくてはいけません。基本的には預貯金から返済することを優先するようにしましょう。

転居等の一般的な理由以外で住宅を手放す必要に迫られた場合

転居等の一般的な理由以外で住宅を手放す必要に迫られた場合、任意売却という手段があります。任意売却とは、金融機関から合意を得て家を売る方法です。任意売却は、どのようなケースでも利用できるわけではありません。「リストラによって返済を続けられなくなった」「離婚によって家を手放すことになった」など、金融機関に相当と認められる理由が必要です。任意売却は競売とは異なるため、売却額が相場より著しく下がることはありません。

信用情報に登録されるので注意する

住宅ローンの支払いを延滞し、任意売却を利用した場合、「ローンの支払いが滞った」という履歴が残ってしまいます。信用情報に登録されるため、将来的に車や住宅ローン、クレジットカードの契約などができなくなる場合も。延滞になる前に早めに金融機関に相談しましょう。

住宅ローン中の家の売却にはまずローン確認から

住宅ローンの返済中であっても、抵当権を抹消できれば家を売ることは可能です。住宅ローン返済中の家を売却するためには、まずは住宅ローンの残債を確認することが第一歩。続いて、家がいくらで売れるかを査定してもらい、売却金額で住宅ローンを完済できるかをチェックします。

売却金額で完済できないオーバーローンの場合は、預貯金から差分を補填することを優先し、住み替えローンなどの方法は最終手段と考えるようにしましょう。

次の記事「買い替えの場合のポイント」
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高橋 尚
監修
1級FP技能士
高橋 尚

大学卒業後、都市銀行に約30年間勤務。提案業務推進と内部管理両面で幅広い銀行業務を経験。後半15年間は、課長以上の管理職として、法人営業推進、支店運営、コンプライアンス・情報セキュリティ管理・金商法対応の内部管理責任者等の各種マネジメント業務を経験。2012年3月、1級ファイナンシャル・プランニング技能士取得。現在は公益社団法人管理職。

執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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