不動産売却ガイド
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住み替えとは?「先行購入」VS「先行売却」どっちを選ぶ?買い替えの注意点を徹底解説

住み替えとは?「先行購入」VS「先行売却」どっちを選ぶ?買い替えの注意点を徹底解説

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最近よく耳にするようになった「住み替え」とはどういう意味か知っていますか。「住み替え」のように不動産関連の用語は、聞いたことがあっても意外と深い意味まではわからないということも多いはずです。

そこでこの記事では、住み替えにまつわる用語を解説します。住み替えのポイントについても紹介するので、今以上に快適な住環境を整えたいという方はぜひ参考にしてください。

住み替えにまつわる用語を解説

ここでは本題の「住み替え」に加え、「不動産取引」や「住宅ローン」といった不動産全般でよく登場する用語について解説します。

住み替えとは

住み替えは、今住んでいる住居を変えることです。住み替えは賃貸から持家に変わるパターン、持家を売却して新たなマイホームを購入する(買い替え)パターン、持家を売却して賃貸物件に住むパターンなどが考えられます。

今回の記事で重点的に説明する買い替えのパターンでは、不動産取引が2回発生します。また、住宅ローンの既存借入や新規借入予定がある場合はスケジュール調整を慎重におこなわなければなりません。

なお、似た用語の「建て替え」は既存のマイホームを解体して同じ場所に家を建てるというものです。「建て替え」は住み慣れた土地にまた住むことができる点がメリットですが、新築中に仮住まいが必要になるというデメリットがあります。

不動産取引とは

不動産取引とは、不動産売買に関する一連の取引を表現したものです。不動産売買は以下のように進められます。

  1. 不動産会社を見つけ、物件の査定を依頼
  2. 不動産会社と媒介契約を締結
  3. 不動産を売り出す
  4. 買主候補との交渉がまとまれば、売買契約を締結
  5. 決済し、不動産を引き渡す

なお、不動産は土地や建物のように、動かすことができないものを指します。

住宅ローンとは

住宅ローンは、新築や増築の際に自宅を担保に金融機関から融資を借りることです。住宅ローンは各銀行独自の住宅ローン商品と「フラット35」の2種類に分けることができます。

フラット35は全期間固定金利のため、将来設計が立てやすい点が魅力です。一方、各銀行の商品も団体信用生命保険の保障を手厚くしたり、低金利を提示したりするなど各行の特色があります。

住み替えのポイント

住み替え(買い替え)のポイントは、「先行購入」と「先行売却」の違いを理解することです。ここでは住み替えの理由を紹介した上で、それぞれの流れを紹介します。

そもそもなぜ住み替える?

住み替える事情は人それぞれですが、主に以下の理由で住み替えを決断する人が多いようです。

  • 出産や子どもの独立といった理由から同居する家族の人数が増減する
  • 定年などをきっかけに老後の生活にシフトする
  • 転勤や子どもの入学の都合
  • 年収減少に伴い住宅ローン支払いが困難になった

先行購入の流れ

先行購入とは、現在住んでいる家の売却資金をあてにせずに新居を先に購入する方法です。新居をじっくりと探せる反面、新居の頭金を用意しなければならない、家を売却できるまでは2つの住宅ローンを並行して払わなくてはならいというデメリットがあります。

先行購入の流れは以下の通りです。

先行購入の流れ 現在の自宅 買い替え
1 - 買い替え住宅を検討する
2 自宅の売却手続き開始 売買契約締結
3 売買契約締結 -
4 売却代金受領 代金支払い
5 引っ越し -

先行売却の流れ

先行売却とは、現在住んでいる家を売却した資金で新居を購入する方法です。先行売却の場合、購入前に売却代金が判明しているため新居購入にあたって予算の見通しを立てることができます。一方、すぐに理想の住宅が見つからなければ、短期賃貸物件や実家で仮住まいしなければならない点がデメリットです。

先行売却の流れは以下の通り。

先行売却の流れ 現在の自宅 買い替え
1 自宅の売却手続き開始
2 売買契約締結 買い替え住宅を検討する
3 - 売買契約締結
4 売却代金受領 代金支払い
5 引っ越し -

先行購入・先行売却それぞれにメリットやデメリットがありますが、確実に住み替えるには金額の目処がつきやすい先行売却がおすすめです。

買い替えるなら以下3点に注意

住み替え(買い替え)では、以下3点に注意してください。

住宅ローン残高やタイミングに注意

今住んでいる物件の売却と新居の購入ができてこそ、「買い替え」したといえます。しかし、今住んでいる物件を売却するためには、まず住宅ローンを完済して銀行の抵当権を外すことが必要です。

もし「物件の売却予定価格<住宅ローン残高」で余裕資金もない場合、抵当権を外せないため物件を売ることもできません。結果として、新居と以前のマイホームの住宅ローンを二重で支払わざるを得なくなります。

また、先行購入のケースでは新居を購入する際の資金を売却代金以外で調達しなければなりません。既存借入を残したまま新たに住宅ローンを借りる「ダブルローン」という方法もありますが、通常の住宅ローンよりも審査が厳しくなるのが実態です。

ローン残額を上乗せして借りられる「買い替えローン」、家の売却代金に相当する金額の融資を受けられる「つなぎ融資」という商品はあります。ただし、取扱している金融機関に限りがあり審査も必要です。

まずは現在の自分の住宅ローン残高や売却見込み額を確認し、一括返済が可能なのかをイメージしておいてください。また、確実に返済できるように買い替えのタイミングを調整しておくことも大切です。

諸費用に注意

住宅ローンを返済したり、新居購入資金を確保したりするためには、今の住宅の売却価格や新居の購入価格だけでなく、諸費用も把握しておかなくてはなりません。代表的な項目が売却・購入時の税金(譲渡所得税、不動産所得税)、住宅ローン返済手数料、抵当権解除・設定費用、仲介手数料、契約時の印紙代、引っ越し費用などです。

住宅ローン残高より売却代金の方が少し高かったからといって安心しないでください。

不動産会社選びに注意

家をできるだけスピーディーに高額で売却するためには、地元情報に精通した会社に依頼するのがひとつのポイントです。また、購入時には一方的に押し付けるのではなく、こちらの話に真摯に耳を傾け、動きの早い営業担当者などに注目すると良いでしょう。

なお、買い替えでは売却・購入どちらも同じ不動産会社に依頼する必要はありません。しかし、ここまで説明したように買い替えはタイミングが重要なので、同じ会社に依頼した方がスムーズに対応してもらえます。

将来を見据えて住み替え・買い替える

住み替え(買い替え)ることで、転勤やライフスタイルの変化に対応することができます。ただし、住宅ローンや購入代金調達の問題が生じることから不動産取引のタイミングには調整が重要です。

今後住み替えを予定している方は、まず自分が先行購入が合っているのか、それとも先行売却が適しているのかをじっくりと考えておいてください。

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オウチーノニュース編集部

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