【保存版】知っておきたい仲介手数料の正しい計算方法!簡単式も紹介

【保存版】知っておきたい仲介手数料の正しい計算方法!簡単式も紹介

不動産を個人が売却したい場合には、仲介業者に依頼をするのが一般的です。売却できた場合には、成功報酬として業者に仲介手数料を支払うことになります。あらかじめ計算方法を知って、いくらくらいか想定しておいた方がよいでしょう。

また、賃貸物件を契約するときにも仲介業者に仲介手数料を支払います。そのような手数料の目安や計算方法を知らなければ、それが正当な手数料なのか法外なものかがわかりません。

この記事では、不動産売買や賃貸契約での、仲介手数料の正しい計算方法を紹介します。将来の不動産売買や賃貸契約のために、参考にしてください。

仲介手数料とは?

まずは「仲介手数料」とは何かを定義しておきましょう。

不動産の仲介手数料

不動産に関する仲介手数料は、その売却活動に対する成功報酬です。売主と仲介業者が「媒介契約」を結んで売却を依頼すると、業者は売却を遂行するためにさまざまな活動を行います。

具体的にはチラシを製作してポスティングしたり不動産物件の情報サイトに載せたり、購入を検討する人が現れたら見学に立ち会ったりという活動です。

そういう活動を通して売却された実績をもって、手数料が発生します。しかしあくまで成功報酬であるため、売却に至らない場合は、売主は手数料を請求されません。

賃貸物件の仲介手数料

賃貸物件を探す場合に、多くの人は不動産仲介業者に依頼して候補を探してもらい、見学などを経て実際の契約に至ります。賃貸契約の締結をもって、仲介してくれた業者に対する仲介手数料が必要です。

こちらも売却同様、契約に至らない場合には手数料は請求されません。

賃貸契約の仲介手数料は非常にシンプルです。賃料の1ヶ月分以内と定められています。

原則としては貸主と借主から受け取る仲介手数料はそれぞれが賃料の半月分以内とされますが、貸主と借主両者の了解のもとにどちらかが賃料の1ヶ月分以内を支払うことも可能です。

支払う時点で消費税が加算されます。

不動産の仲介手数料の計算方法

不動産の仲介手数料の計算方法について触れておきましょう。これには簡単計算方法と本来の正しい計算方法とがあります。

アプリいらずの簡単計算方法とは?

まず、不動産仲介手数料の簡単計算方法から紹介しましょう。

これは売却価格が200万円以下の場合、200万円超400万円以下の場合、400万円超の場合で変わります。

●売却価格が200万円以下の場合

売却価格×5%+消費税

※この簡単計算式にかぎり、本来の式と同じです。

●売却価格が200万円超400万円以下の場合

売却価格×4%+2万円+消費税

●売却価格が400万円超の場合

売却価格×3%+6万円+消費税

これだけです。

例えば、売却価格が1,200万円なら「400万円超の場合」なので以下のようになります。

(1,200万円×3%+6万円)×1.10=462,000円(税込)

350万円なら「200万円超400万円以下の場合」なので以下のとおりです。

(350万円×4%+2万円)×1.10=176,000円(税込)

150万円の場合は「200万円以下の場合」なので以下のとおりです。

150万円×5%×1.10=82,500円(税込)※本来の式と同じになります。

プラス6万円の意味とは?

上記の計算式の中で「+6万円」や「+2万円」は何を意味するのでしょうか。

本来の計算方法は、売却価格が200万円以下の部分と売却価格が200万円超400万円以下の部分と売却価格が400万円超の部分を別々に計算して合計しなければなりません。

3段階で掛ける率が変わるため少し式が複雑になります。簡単計算方法ではシンプルな式でおおまかな額を知るために、6万円や2万円を調整額として足すことで、結果として本来の計算にかなり近づくのです。

もちろん完璧ではなくいので、あくまで目安を手っ取り早く算出したい場合にのみ利用価値がある計算方法と考えましょう。

不動産の仲介手数料の正しい計算式

それでは本来の計算方法を紹介しておきます。2段階目と3段階目は少し複雑になりますが、意味を理解しておけば難しくありません。

●200万円以下の場合

200万円超400万円以下の部分は4%になります。

売却額×5%×1.1=税込最終額

例:100万円の場合
100万円×5%×1.10=5.5万円

●400万円以下の場合

200万円超400万円以下の部分は4%になります。先の200万円以下の

[(200万円×5%)+(売却額-200万円)×4%]×1.10=税込最終額

例:300万円の場合
[(200万円×5%)+(300万円-200万円)×4%]×1.10=15万4,000円

●400万円超の部分

400万円超の部分は3%になります。

[(200万円×5%)+(400万円-200万円×4%)+(売却額-400万円)×3%]×1.10=税込最終額

例:600万円の場合
[(200万円×5%)+(400万円-200万円×4%)+(600万円-400万円)×3%]×1.10=26万4,000円

不動産取引での課税部分と非課税部分

不動産取引に関して、消費税が課せられる部分と非課税になる部分があることを知っていますか。

そもそも消費税は、日本国内で事業者があくまで事業として行う取引において課せられます。そこから、不動産取引において消費税が課せられるのは、以下の取引です。

【消費税が発生する不動産取引】

  • 建物の購入
  • 仲介手数料
  • 建物の建築工事
  • 投資用の不動産の売却
  • 司法書士、土地家屋調査士への報酬料
  • 住宅ローン事務手数料、融資手数料

【消費税が発生しない不動産取引】

  • 個人の持ち家(マンション)の売却
  • 土地の売却
  • 土地の購入
  • 火災保険料・団体信用生命保険料
  • 住宅ローンの利息・保証料

土地の売買が非課税であるのは一見不思議かもしれませんね。考え方としては土地の売買は消費ではなく資本の移転とみなされるので、消費税が発生しないということです。

また、個人が持ち家を売却する場合に関して非課税であるのは、事業とはみなされないことが理由になります。

仲介手数料は消費税法に準じた不動産事業者が提供するサービスへの報酬であるため、消費税を非課税にすることは不可能です。

土地の売買自体は非課税であっても、その売買の仲介を不動産仲介業者に依頼した場合には、仲介手数料の部分には課税されます。

仲介手数料の計算を知って不正請求の不安をなくそう

土地建物やマンションなどの売却を不動産仲介業者に依頼をした場合の計算式と、賃貸契約の仲介手数料について解説しました。

3段階に分かれるため少し計算は面倒ですが、簡単方式でもある程度は正確に出せます。とはいえ、実際に仲介を依頼する場合には、本来の計算式でどれくらいの手数料がかかるのかを認識しておきましょう。

故意にせよ間違いにせよ、不正な金額を請求されたときにわかるようになっておけば安心です。

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オウチーノニュース編集部

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