「住宅ローンあるけど引っ越したい…」そんな場合の選択肢と取るべき手続きは？

住宅ローンを利用してマイホームを購入した後に、勤め先の事情や家族の事情で住宅ローンが返済中であるのに引っ越す選択をする場合があります。

そのような場合、残されるマイホーム、もしくは住宅ローンはどうすればいいのでしょう。売却や又貸しなどが可能なのでしょうか？

この記事では、住宅ローンが残っている中で引っ越しするときの対応方法や注意点について解説します。

住宅ローンがあるけど引っ越ししたい場合の問題点とは？

住宅ローンというものは優遇された低金利の融資なので、当然ながら適用されるための条件が厳しくなっています。中でも最も基本的な条件として決められているのが、ローンの対象は自分が居住する物件であることです。

つまり、あくまでローン利用者本人が居住していることを大前提として、低めの金利が設定されています。

転居するからといって賃貸して家賃収入を得るための融資ではないので、住宅ローンの返済中に第三者に貸して賃貸収入を得ている場合、金融機関と交わす契約に違反することになるのです。

よって、住宅ローンがあるけれど引っ越ししたい場合の問題点は、住宅ローンをどう処理するかになります。

また、住宅ローンで優遇されていた住宅ローン金利制度も対象から外れるのです。

まずは住宅ローン減税について説明し、その後に住宅ローンについても解説します。

住宅ローンがあって転居した場合の住宅ローン控除は？

住宅ローンでマイホームを購入した人は、購入後10年間にわたってローン残債額の1％を所得税から引いてもらえる「住宅借入金等特別控除」、通称「住宅ローン控除」を受けることが可能です。

しかし、引っ越しをした場合はどうなるのでしょうか、詳しく見ていきましょう。

転居先に転居届を出さず住民票を置いていてもばれる

もし、住宅ローン控除を受け続けたいがために、実際は転居したのにもかかわらず転居届けをあえて出さず、元の住居のある場所に住民票を置いたままにすると、必ずばれて脱税行為に問われるリスクが生じるので絶対にやめましょう。

勤務先は社員が居住している市町村役場に給与報告をするため、給与が発生している場所と実際に住んでいる場所が違うことは税務局にすぐに分かってしまいます。

ともすれば違法行為に問われる可能性があるので、引っ越す場合はきちんと住民票を移しましょう。残念ながら住宅ローン控除は諦めざるを得ません。

転勤や転職で単身赴任の場合

転勤など止むに止まれぬ事情で、住み続けることが困難になる場合もよくあります。そのようなケースでは、ある一定の要件を満たせば住宅ローン控除を受け続けることが可能です。

会社から転勤の辞令が出たり、転職することになって家族を残して単身で赴任したりする場合、残った家族が住み続けるという条件を満たせば、住宅ローン控除は継続可能です。

ちなみに、単身赴任先が海外の場合は、住宅を購入したのが2016年4月1日以降である人に限定されるので注意しましょう。

家族全員で転居する場合

転勤などにより家族全員で別の住居に引っ越し、住宅ローンの対象物件が空き家になる場合は、控除を受けることができなくなります。

ただし適用期間の10年以内に自宅に戻って来る場合、残りの年数については住宅ローン控除を受けることが可能です。

例えば、マイホーム購入後3年で転勤が決まって家を空け、その3年後に転勤を終えて戻ってくるとします。この場合は戻った後の4年間は、確定申告を行うことによって住宅ローン控除が再適用されるのです。

平成15年度の法改正から再適用が認められるようなりました。しかし、再適用を受ける最初の年度だけは、再度、3月15日までに自分で確定申告をしなければならないので、忘れないように気をつけないといけません。

二世帯住宅の片方が残る場合

二世帯住宅の場合で、親家族もしくは子家族を残して転勤するケースでは、残る方の家族を扶養していることが認められれば住宅ローン控除は継続して受けられます。

ただし、生計を一にしない家族が残るのであれば、住宅ローン控除はもう受けられないため注意が必要です。

購入年に転勤辞令で転居した場合

マイホームを購入してほどなく転勤の辞令が出されて、同じ年の大晦日までに、家族と共にその住居を後にした場合は、再び戻ってきた年以降も住宅ローン控除が継続して適用されるために、以下の要件を満たさなければなりません。

• 勤務先からの転勤命令などのやむを得ない事由（特定事由）があること
• 平成21年1月1日以降に、その住宅を離れていること
• 住宅購入日から半年以内にその住宅に住み始めたこと

※出典：国税庁「No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等」

控除や年末調整のための転居前に必要な書類

前述の家族全員で引っ越して戻ってくる場合では、引っ越す前に以下の書類を提出する必要があります。

• 未使用分の年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書
• 転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書
• 給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書

※出典：国税庁「No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等」

単身赴任の場合や購入年に転勤辞令で転居した場合においては、引っ越し前に提出すべき書類はありません。その場合は転出転入届けの対応だけは必ず行いましょう。

引っ越し前の最大の課題は住宅ローンをどうするか

さて、いよいよ転居前に決定すべき最重要課題である住宅ローンをどうするかについて解説します。

売却して住宅ローンを一括返済する

住宅を売却した額がローンの残債よりも高くなりそうであれば、売却して一括完済するという選択肢は悪くないでしょう。

しかし、売却して返済してもなおローンが残るオーバーローンの場合は、貯金を切り崩すか何かで不足分を埋めなければならないため、注意が必要です。

アパートローンに借り換えて賃貸する

空き家になる住居を第三者に賃貸する場合には、住宅ローンの適用自体ができなくなります。そのような場合、金融機関はアパートローン（賃貸住宅ローン）などに借り換えを勧めることが多いです。

住宅ローンよりも金利は高くなり、完済までの期間も再設定されて短くなることがあります。

離婚で転居する場合

住宅ローンはマイナスの資産です。もし離婚する場合は、このマイナス資産も財産分与の対象となります。

つまり、ふたりで負の遺産を分担することを基本として、そのうえでどちらが家に残るか、どちらも残らないかなどケースに応じて、名義を誰にするか、売却するか賃貸するかなどの対応を検討しなければなりません。

住宅ローンがあるけど引っ越したいなら銀行に相談！

住宅ローンが残っているうちに引っ越しをする際の、住宅ローンや住宅ローン控除についての情報を紹介しました。

例外はあるにせよ、基本的には人に貸すにしても低金利の住宅ローンは継続できず、住宅ローン控除も諦めなければなりません。売却するのかローンを借り変えて賃貸するのかの選択に迫られます。

事情によりさまざまなケースがあるため、まずそういう局面になったら、住宅ローンを借りている金融機関に相談しましょう。考えられる選択肢と、最善の方法は何かを助言してくれるはずです。