家の売却前にリフォームすべきでない理由は?

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家を売る前にリフォームをしたら、見に来た人への印象がよくなり早く売れるのではないかと期待が持てます。

その家に住み、良いところも悪いところも知り尽くした自分が手を加えれば人気が出るに違いない。はたして思惑通りに事は進むでしょうか。

中古で家を買う人の「気持ち」を知ろう

長年、日本人の住まい感は「新築信仰が強い」と言われてきましたが、今は新築しか探さない、という人はずいぶんと減ったように思います。2000年代に、国の政策はそれまでの新築を建てることから中古住宅の流通促進、いわゆるストック重視へと舵を切りました。

「最後は新築一軒家」は過去のものとなり、新築と中古、マンションと一戸建て、購入と賃貸が、フラットに比較されるようになっていますし、住み替えも頻繁に行われています。

このような時代の変化も踏まえ、中古で家を買う人の気持ちを考えてみましょう。

コストを安く抑えたい

中古の魅力は何といってもコストが安くなることです。家の価格を決める大きな要素は立地、広さ、築年数です。限られた予算のなかでどこを妥協するか考えたとき、「新築がゴール」という意識に捕らわれていなければ、築年数は真っ先に検討できるポイントです。

このようにコストを安く抑えるために築年数を妥協している人にとって、家がリフォームで綺麗になっていることは、優先度の高いものではありません。せっかく築年数を妥協して安く手に入れようと思っているのに、リフォームによってその分値段が上がってしまっていたら、本末転倒とも言えます。

「リフォームしなくていいから、その分安く売って欲しかった」。そんな声が聞こえてきそうです。

自分でリフォームしたい

中古住宅の流通促進はリフォーム市場の活性化と両輪となって行われてきました。リノベーション住宅が注目を集めるようになったのも、2000年代になってからのことです。

既存住宅のリフォーム、リノベーション事例が多く出回ることで、「中古を買ってリフォーム」という新たな選択肢も誕生しました。インテリアへのこだわりが強い若年層に支持され、中古とリフォームをセットにした住宅ローンも誕生しました。

こうした人たちにとっては、自分でリフォームすることが、家を買うことの大きなモチベーションのひとつになっています。リフォームで綺麗になった家へそのまま納まることは、そもそもの考えにないのです。もちろん、リフォームによって販売価格が上がった家など彼らにとっては論外です。ここでもまた「リフォームしなくていいから、その分安く売って欲しかった」という声が聞こえてきます。

リフォームしないデメリットとその対処法

リフォームしないことがすべてにおいて正しい訳ではありません。リフォームをしないことで販売が苦戦する場合も考えられますので、できる手は打っておく必要があります。

内覧前にホームクリーニング

リフォームが必要なほどに老朽化した家は、古ぼけていて内覧時の印象が良くありません。自分でできる掃除くらいでは染みついた頑固な汚れなどを完全に落とすことは難しいでしょう。

このようなときはハウスクリーニング業者への依頼を考えてみましょう。専用の洗剤と道具を使えば、素人では落とせない汚れやシミでも除去できることがあります。

フローロングはワックスがけまですれば傷も目立たなくなり印象もぐっと良くなるでしょう。畳やカーペットもスチーム洗浄をすることで、掃除機だけではどうにもならない汚れが落とせるかもしれません。

キッチン、トイレ、お風呂などの水回りはハウスクリーニングの効果が最大限発揮される場所です。オプションも豊富なので予算と相談しながら、見栄えを良くする方法を考えましょう。

繁忙期を見据えて、早めの募集

リフォームをしていない家の場合、購入者が買ってから手をいれることになります。購入者側からすると即入居ができない点がデメリットです。

売主がこの問題を解決することは困難ですが、できることがあるとすれば、売却活動を早めにスタートすることです。引き渡し日をはっきりさせておけば、購入者がスケジュールを調整しやすくなります。

たとえば繁忙期の2月、3月をターゲットにするなら、購入者がリフォームする時間も見込んで引き渡しをそれより1カ月程度前倒しでできるような予定にしておくとよいでしょう。募集から契約までは少なくても3ヵ月はかかると考えておいたほうがいいので、このケースでは遅くとも10月が売却活動を開始する目安の時期になります。

買い取りの選択肢を残しておこう

家の売却前にリフォームをすると、「買い取り」という選択肢が完全に無くなってしまうということも覚えておきましょう。

買い取りでは個人ではなく不動産会社がその家の買主になります。不動産会社は買い取った家をリフォームしてから再販売します。不動産会社は利益を出すために、できるだけ安く中古の家を仕入れようとします。そのため、買い取りの価格は市場で家を売却するときの70%から80%になると言われています。

買い取りは普通の販売ではなかなか売れない物件、売主が現金化を急ぐ物件などで利用される売り方です。家を売る前に売主がリフォームをしていたら、仕入れ価格と再販売の戦略のどちらにおいても、不動産会社の買い取りニーズには合致しなくなってしまうのです。

リフォーム前の家はここをアピール

リフォーム以外にも、中古の家を安心して買ってもらうためにアピールできることはあります。次のような情報を積極的に提供するように心がけましょう。

  • 新築時の情報
  • 修繕履歴に関する情報
  • 生活利便性に関する情報
  • 管理に関する情報(マンション)

家のスペックを知るためにはどんな家を建てたのか、新築時の情報が役に立ちます。特に中古では、家の内装よりも構造や躯体が重視される傾向にあります。新築時の仕様が分かるような書面等を用意しましょう。分譲住宅であれば販売チラシがあるだけでも十分です。

屋根や外壁を塗り替えたり、設備を新しいものへと交換したなどの修繕履歴に関する情報も重要です。修繕を実施した時期とその内容を一覧にしてまとめておくとよいでしょう。

暮らしの情報はその家に長年住んでいる人だからわかるものがあります。近所のスーパーが何時まで開いているかや、物件概要には乗っていないバス便情報、近隣のクリーニング店や小児科、歯科などの専門医の数など、入居中に便利に感じた情報があれば積極的に伝えていきましょう

「中古マンションは管理を買え」という言葉があるほどマンションにおいては管理に関する情報も大切です。マンションの掃除がどのくらいの頻度で行われるのか、ゴミ出しのルールがどうなっているのか、住まいのトラブルがあったときに管理会社が24時間窓口を開いているのかといった情報を確認して、買い手に提供する準備をしておきましょう。

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鈴木玲
2級ファイナンシャルプランナー

2級ファイナンシャルプランナー
出版社で5年、Webメディアで10年の勤務後に独立。独立後最初の確定申告で大きくつまづき、以後、本業のかたわら独学で社会保険、不動産、金融等の知識習得に励む。2018年、ファイナンシャルプランナーに。得意ジャンルは不動産で、実生活では中古マンションの購入、リフォーム、賃貸、売却を経験。やさしい日本語でにっぽんの制度や仕組みを説明する「やさしい にっぽん」を企画・運営。ほか執筆記事にパートだから社会保険に加入したくない。【2021年の条件は?】など。

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