住居の買い替え「住宅ローン控除」VS「3000万円控除」どっちを使うのがお得？

住まいの買い替えをする人の資金計画はなにかと複雑です。新居と旧居で個別に考えなければならないことがあるのはもちろんですが、新居と旧居でバランスを取りながら決めなければならないことも多々あるからです。

税金の控除もそのひとつです。新居の「住宅ローン控除」と旧居の「居住用財産の3000万円の控除」はどちらかひとつしか使えません。このふたつ、どっちを利用した方が最終的に得をすることになるのでしょうか。

住宅ローン控除と3,000万円控除で比較するポイントはどこ？

まず、このふたつの控除の何を比べるか、整理してみましょう。

控除	対象となる住居	主な適用条件	効果
住宅ローン控除	新居	住宅ローンを借りて新居を購入している	還付金が増える
居住用財産の3000万円の控除	旧居	旧居の売却で譲渡所得が発生している	税金が減る

両者のどちらを選ぶかは、住宅ローン控除額と譲渡所得でかかる税金のどちらが大きいかで決まります。

「住宅ローン控除額　＞　譲渡所得でかかる税金」であれば住宅ローン控除を、「住宅ローン控除額　＜　譲渡所得でかかる税金」であれば居住用財産の3000万円の控除を使ったほうがメリットが出ます。

シミュレーション1：住宅ローン控除を利用したほうがお得

新居の住宅ローン控除を利用したほうがお得になるケースを紹介します。

旧居の売却条件

項目	金額
売却価格	3,500万円
取得費	3,200万円
譲渡費用	115万円
譲渡所得	185万円

新居の購入条件

項目	金額・条件
購入価格	4,000万円
住宅ローン借入金	2,000万円

まず、旧居の売却でかかる税金を計算します。譲渡所得にかかる税金は所得税（＋復興特別所得税）と住民税です。譲渡所得の税率は所有期間によって税率が異なります。この例では長期所得とします。

項目	金額
譲渡所得	185万円
所得税(15.315%)	28.3万円
住民税(5%)	9.3万円
税金の合計	37.6万円

37.6万円という数字を覚えておいてください。

続いて、新居の購入で住宅ローン減税によって還付される税金を確認します。住宅ローン控除期間は新築で13年、中古で10年間が一般的です（一部例外はあります）。この例では中古マンションの購入とします。

項目	金額・条件
住宅ローン借入金	2,000万円
金利	1.4%（固定）
借入期間	30年（元利均等返済）
住宅ローン控除額の合計	118.4万円

では、旧居の譲渡所得でかかる税金と新居の住宅ローン控除額を比較してみましょう。この例では譲渡所得にかかる税金は37.6万円、対して住宅ローン控除額は118.4万円でした。住宅ローン控除額のほうが大きいので、居住用財産の3,000万円の控除は利用せず、新居での住宅ローン控除を利用したほうがお得になります。

シミュレーション2：3,000万円控除を利用したほうがお得

旧居の居住用財産の3000万円の控除を利用したほうがお得になるケースを紹介します。旧居の税金と新居の住宅ローン控除の求め方については、シミュレーション1と同様です。比較をわかりやすくするため、新居の条件は同じものを使います。

旧居の売却条件と税金の計算

項目	金額
売却価格	4,500万円
取得費	1,500万円
譲渡費用	150万円
譲渡所得	2,850万円

項目	金額
譲渡所得	2,850万円
所得税(15.315%)	436.5万円
住民税(5%)	142.5万円
税金の合計	579.0万円

新居の購入条件

項目	金額・条件
購入価格	4,000万円
住宅ローン借入金	2,000万円

項目	金額・条件
住宅ローン借入金	2,000万円
金利	1.4%（固定）
借入期間	30年（元利均等返済）
住宅ローン控除額の合計	118.4万円

両者を比べてみましょう。この例では譲渡所得にかかる税金は579.0万円、対して住宅ローン控除額は118.4万円です。譲渡所得にかかる税金のほうが大きいので、住宅ローン控除を利用せず、旧居で居住用財産の3000万円の控除を利用するほうがお得です。譲渡所得2,850万円がすべて控除できますので、譲渡所得にかかる税金はありません。

住宅ローンの借入期間や譲渡所得の計算に注意

新居を購入するのに借り入れる住宅ローンは償還期間が10年以上であることが条件です。そのほか専有面積や中古の場合は築年などによって対象となるかどうかが決まります。

一方、居住用財産の3000万円の控除は旧居を売却したときに譲渡所得が出ていることがポイントです。そのうえで、配偶者や父母、子などへの譲渡でないことが条件となります。

最初に自分の購入および売却がそれぞれの控除の対象となっているかどうかを確認することから始めてください。

2022年以降の住宅ローン控除の要件

2022年の税制改正によって住宅ローン控除の要件の一部に大きな変更がありました。住宅ローン控除額をシミュレーションする際に影響が出ますので、必ず新しい要件で金額を計算するようにしましょう。

2022年・2023年入居時の要件

		控除率	控除期間	借入限度額	最大控除額
新築	認定住宅	0.7%	13年	5,000万円	455万円
新築	ZEH水準省エネ住宅	0.7%	13年	4,500万円	409.5万円
新築	省エネ基準適合住宅	0.7%	13年	4,000万円	364万円
新築	その他の住宅	0.7%	13年	3,000万円	273万円
中古	認定住宅等	0.7%	10年	3,000万円	210万円
中古	その他の住宅	0.7%	10年	2,000万円	140万円

認定住宅とは長期優良住宅・低炭素住宅のことです。中古の認定住宅等とは認定住宅に加え、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅が含まれます。買取再販住宅は新築の区分に入ります。

2024年・2025年入居時の要件

		控除率	控除期間	借入限度額	最大控除額
新築	認定住宅	0.7%	13年	4,500万円	409.5万円
新築	ZEH水準省エネ住宅	0.7%	13年	3,500万円	318.5万円
新築	省エネ基準適合住宅	0.7%	13年	3,000万円	273万円
新築	その他の住宅	0.7%	13年	2,000万円	140万円（※）
中古	認定住宅等	0.7%	10年	3,000万円	210万円
中古	その他の住宅	0.7%	10年	2,000万円	140万円

※2023年までに新築の建築確認済みのもの。

そのほか、所得要件が合計所得金額3,000万円以下から「2,000万円以下」に引き下げ、中古の築年数要件（耐火住宅25年以内、非耐火住宅20年以内）が「1982年以降に建築された住宅（新耐震基準適合住宅）」に緩和されています。制度利用の際にはこうした点も確認するようにしましょう。

※この記事では大まかな税額等を確認することを目的としているため、四捨五入などを行い簡略化した数値を採用しています。実際の税額等と異なることがありますのでご注意ください。