不動産売却のシミュレーション方法を解説!手元にいくら残る?

不動産売却のシミュレーション方法を解説!手元にいくら残る?

家の売却を考えて、この記事を読んでいる方は、不動産一括査定がおすすめです。下のフォームを入力すれば、 複数の会社の査定結果を比較 できるので、 高く・早く 売れる可能性が高まります。

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不動産を売却したら結局いくら手元に残るのか。家を売る人なら誰もが知りたいところです。

基本の数式は「売却価格-(経費+税金)=手元に残る金額」です。詳しい中身を確認していきましょう。

高く売るための売却価格の設定

高く売れればそれだけ手元に残るお金が増える可能性は高くなります。では、高く売るためにはどんなことに気をつければよいのでしょうか。

相場を知る

モノを売るときの基本は相場を知ることです。最も簡単な方法は、不動産ポータルサイトを見ることです。類似物件の売り出し価格を簡単に確認することができます。

国土交通省が提供する「土地総合情報システム」では、過去5年間の不動産取引価格(実際に取り引きされた金額)を見ることができます。対象不動産の所在地は町名までしか分かりませんが、広さや駅からの距離、築年数の情報はありますので、類似物件の取り引き実績を確認するには十分です。

不動産会社への査定依頼も相場を知るには有効です。依頼先が1社だけだと査定額の妥当性が検討できないので、査定は複数の会社へお願いしましょう。

値引きを想定する

いくらで不動産を売りに出すか。最初に設定するのが売出価格です。販売中の不動産の価格を注意深く見ていると分かるのですが、3,280万円、4,580万円、5,080万円と言った売出価格が目立ちます。

どれも10万円台が80万円になっていますが、この80万円は不動産の評価というよりは、値引き対策の側面が強いです。買い手からの値引き交渉がある前提で、価格にバッファを設けておくことも、高く売るためのテクニックのひとつです。

繁忙期に売る

売却期間が長くなるほど、その不動産は売れ残り物件として認識され、値段を下げることを余儀なくされます。市場がもっともホットな時期に売り切ってしまうのが、高く売るためには最善の方法です。

東日本不動産流通機構が公表している過去2年分(2019年・2018年)の毎月の中古マンションの成約件数(首都圏)を見ると、成約件数が平均より多い月は「2月・3月・11月」でした。繁忙期をターゲットに売り出しができないか、売却スケジュールを考えてみましょう。

不動産を売るときにかかる基本のお金

ここからは不動産を売るときにかかるお金の話しです。ほぼすべての人に関係するであろうお金と、条件に該当する人だけのお金とに分けて説明します。

まずは、ほぼすべての人が関係する、売却時にかかる基本的なお金です。

仲介手数料

不動産会社に売却の仲介を依頼する場合は、成約時に仲介手数料を支払います。売却価格が400万円を超える不動産の仲介手数料の上限は以下の式で計算します。

売却価格×3%+6万円+消費税

あくまで上限ですので、これより低い金額になることもあります。手数料については不動産会社と仲介契約を締結する段階で確認しましょう。

印紙税

不動産を売却する場合にかかる税金に印紙税があります。これは不動産取引で締結する売買契約書に収入印紙を貼って納付します。通常、契約書は買主用と売主用に2部作成します。印紙代は、買主と売主が1部分ずつ負担するのが慣例です。

印紙税率は契約金額によって変わり、金額が大きくなると印紙税率は高くなる仕組みになっています。2022年3月31日までに作成される不動産の売買契約書については軽減税率が適用されることになっている点もポイントです。

契約金額 印紙税率(軽減後)
10万円を超え50万円以下のもの 200円
50万円を超え100万円以下のもの 500円
100万円を超え500万円以下のもの 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 1万円
5千万円を超え1億円以下のもの 3万円
1億円を超え5億円以下のもの 6万円
5億円を超え10億円以下のもの 16万円
10億円を超え50億円以下のもの 32万円
50億円を超えるもの 48万円

不動産を売るときにかかる想定外のお金

続いて、一定の条件に該当する人だけにかかるお金の話です。しっかり把握しておかないと想定外の費用という印象になってしまいます。

住宅ローン一括返済でかかるお金

住宅ローンの借り入れが残っている状態で不動産を売却をするときは、売却代金によって残債分を一括返済することがほとんどです。このようなケースでは、住宅ローンの全額繰上返済手数料がかかることがあります。

手数料は商品によって様々です。まったくかからないものもあれば、数千円から数万円、借り入れから一括返済までの期間が短い場合は数十万円の手数料がかかる商品もあります。住宅ローンの契約書を確認しましょう。

また、売却で住宅ローンを一括返済するときには、抵当権の抹消に伴う登録免許税と、司法書士へ支払う報酬が発生します。登録免許税は不動産1個あたり1,000円、司法書士への報酬は1.5万円から2万円が相場と言われています。

利益が出ると問題?譲渡所得に注意

想定外のお金になりがちで、金額のインパクトも大きいのが、売却によって利益(譲渡所得)があったときにかかる税金です。譲渡所得は次の計算式で求めます。

売却金額-(取得費+譲渡費用)

計算の結果がプラスであれば、その譲渡所得に対して所得税、復興特別所得税、住民税の3種類の税金がかかります。税率はその不動産を所有していた期間によって大きく異なります。不動産を売却した年の1月1日現在で所有から5年以下であれば「短期譲渡所得」、5年を超えていたら「長期譲渡所得」として扱われ、それぞれ以下のように税率が設定されています。

譲渡所得の種類 所得税 復興特別所得税 住民税 合計
短期譲渡所得 30% 0.63% 9% 39.63%
長期譲渡所得 15% 0.315% 5% 20.315%

ただし、居住用の不動産であれば、「マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用することができます。この特例を使えば譲渡所得を3,000万円まで控除できるので、多くのケースで税金を0にすることができるはずです。

この特例は確定申告が必要になりますので、忘れずに手続きを行うようにしてください。

手元に残る金額を計算

不動産を売却したら結局いくら手元に残るのか。数式は「売却価格-(経費+税金)=手元に残る金額」とシンプルでしたが、実際にはその中身は多岐にわたり、それぞれのケースによってかかったりかからなかったり、あるいは高額になったりならなかったりと事情が変わってきます。

不動産売却によって手元にいくら残るかシミュレーションするときは、まず自分のケースで該当する項目に何があるのかを確認し、抜け漏れがないように行うことが大切です。

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鈴木玲
FP・住宅ローンアドバイザー

2級ファイナンシャルプランナー。住宅ローンアドバイザー。
パートだから社会保険に加入したくない。【2021年の条件は?】ほか

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