マンション売却の手数料や費用の相場は?税金などの計算方法をわかりやすく解説

マンション売却の手数料や費用の相場は?税金などの計算方法をわかりやすく解説

マンションの売却には、売主が負担する費用・税金があります。その多くはマンションの売却価格に連動する形で金額が決まります。

売却にかかるお金には何があるのか、相場としてどれくらいの金額を見込んでおけばいいのか。細かい部分まで確認しましょう。

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マンション売却にかかる費用・税金の目安

最初に、マンションの売却で想定される費用・税金を一覧にまとめます。それぞれの詳細は後で説明しますので、まずはどんな項目があるのか、金額や税率がどれくらいなのか、簡単に目を通してください。

項目 費用・税金の目安
仲介手数料 (物件価格×3%+6万円)+消費税 ※上限
印紙代(印紙税) 目安として1,000円〜6万円 ※物件価格により異なる
抵当権抹消登記等 登録免許税:不動産の数×1,000円
司法書士への報酬:1.5万円~2万円前後
譲渡所得にかかる税 長期譲渡所得:20.315%
短期譲渡所得:39.63%
ハウスクリーニング 3万円~7万円 ※広さ、箇所により異なる

マンション売却費用・税金の概算

マンション売却時にかかる費用は物件価格×3%+6万円の仲介手数料が大半を占めることになります。譲渡所得にかかる税の対象となる場合はそちらの負担も大きくなることがありますが、居住用に利用していたマンションであれば課税対象となることはあまりないので、概算を計算するときはないものとします。

売却金額 仲介手数料 印紙代 抵当権抹消登記等 ハウスクリーニング
1,000万円 39.6万円 5千円 2万円 5万円
2,000万円 72.6万円 1万円 2万円 5万円
3,000万円 105.6万円 1万円 2万円 5万円
4,000万円 138.6万円 1万円 2万円 5万円
5,000万円 171.6万円 1万円 2万円 5万円
6,000万円 204.6万円 3万円 2万円 5万円
7,000万円 237.6万円 3万円 2万円 5万円
8,000万円 270.6万円 3万円 2万円 5万円
9,000万円 303.6万円 3万円 2万円 5万円
1億円 336.6万円 3万円 2万円 5万円

マンション売却にかかる費用・税金の概算金額は一般的に売却金額の3.5%~5.0%が相場と言えるでしょう。

マンション売却でかかることが多い費用・税金

マンションの売却でかかる費用・税金にはケースバイケースでかかるもの、かからないものがあります。

以下に紹介するのは、不動産会社に依頼して売主を探してもらい、売却の代金で住宅ローンの残債を一括返済する際にかかる費用・税金です。これは、マンション売却の中では標準的なシチュエーションです。

仲介手数料

不動産会社に売却の仲介を依頼する場合は、成約時に仲介手数料を支払います。仲介手数料の金額は法律で上限が決まっています。物件価格が400万円を超える不動産の仲介手数料の上限は以下の式で計算します。不動産会社は上限額を上回る仲介手数料を請求することはできません。

物件価格×3%+6万円+消費税

あくまで上限ですので、不動産会社によってはこれより低い金額を仲介手数料として設定することもあります。手数料の金額や支払い時期については、不動産会社と仲介契約を締結する段階で確認しましょう。

仲介手数料が安い不動産会社を選ぶべき?

仲介手数料はマンション売却のなかで特に負担割合が高くなることの多い費用です。仲介手数料は先ほど示したとおり「物件価格×3%+6万円+消費税」がその上限額になります。多くの不動産会社はこの上限を定価として自社の手数料として定めています。

ではここに値引き交渉の余地がないかと言うとそうとは限りません。マンション売却の仲介をし成果報酬を手に入れられるのは1社だけですから、他社との競争を有利にするために仲介手数料を下げて提案してくる会社も存在します。また、人気エリアにある物件で不動産会社の経験上すぐに顧客が見つけられそうであれば、仲介手数料を値引きしてでも契約を結びたいと考える会社もいるでしょう。

仲介手数料を値引きしてもらうことで不動産会社から提供されるサービスの質も下がるのではないかと懸念する人もいるかもしれません。不動産会社が仲介する際のサービス内容はその契約が専属媒介(専属専任媒介含む)か一般媒介かで決まっています。専属媒介は不動産会社が顧客に対する報告やレインズへの登録を義務付けているのに対して、一般媒介は不動産会社の任意です。

これは仲介手数料がいくらになるかとは関係なく決まっています。もし仲介手数料が法定上限価格の半額、あるいは仲介手数料無料というような会社と契約し、それが一般媒介であるなら、任意項目についてはすべて実施されなかったり、広告方法が制限されるなどの懸念もありますので、注意しましょう。

不動産会社を比較するうえで、仲介手数料はあくまで一つの要素に過ぎません。仲介手数料を値引きすることばかりに目がいってしまい、売却の本来の目的である「高く売る」「スムーズに売却する」ができなくなってしまっては本末転倒です。仲介手数料については可能な限りの節約をしながらも、トータルで得になる方法を選ぶように心がけましょう。

印紙代(印紙税)

売却時にかかる税金のひとつが印紙税です。売買契約書に収入印紙を貼ることで納税します。通常、契約書は買主用と売主用に2部作成します。印紙代は、買主と売主が1部分ずつ負担するのが慣例です。

印紙税率は物件価格によって変わり、金額が大きくなると印紙税率は高くなります。2022年3月31日までに作成される不動産の売買契約書については軽減税率が適用されることになっている点もポイントです。

物件価格 印紙税率(軽減後)
10万円を超え50万円以下のもの 200円
50万円を超え100万円以下のもの 500円
100万円を超え500万円以下のもの 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 1万円
5千万円を超え1億円以下のもの 3万円
1億円を超え5億円以下のもの 6万円
5億円を超え10億円以下のもの 16万円
10億円を超え50億円以下のもの 32万円
50億円を超えるもの 48万円

登録免許税

売却で住宅ローンの残債を一括返済するときは、そのタイミングで抵当権の抹消を行うことになります。抵当権を抹消するときの税金が登録免許税です。不動産1個あたり1,000円の登録免許税を支払います。土地と建物は別々に扱われるので最低でも2個分、2,000円はかかります。マンションでは土地がふたつに別れていることも多いので、その場合は土地×2、建物×1で合計3,000円の登録免許税が必要です。

また、これらの手続きを司法書士へ依頼する場合は別途費用が発生します。司法書士への報酬は1.5万円から2万円が相場と言われています。

ハウスクリーニング

ハウスクリーニングはマンションの部屋の広さ(間取りタイプ)を基準に見積もり価格を算定している会社が多いです。また、空室時と比べると居住中の時のほうがモノをどかしたり、戻したりする手間があるため費用は加算されます。以下は間取り別の料金の目安です

間取り 料金の目安 入居時の加算金額
1K 25,000円~29,000円 +5千円~1万円
1DK 29,000円~35,000円 +5千円~1万円
1LDK・2DK 42,500円~49,400円 +5千円~1万円
2LDK・3DK 52,900円~63,200円 +5千円~1.5万円
3LDK・4DK 59,800円~74,700円 +1万円~2万円
4LDK・5DK 77,000円~92,400円 +1.5万円~2.5万円

不用品の廃棄などは別料金となることがほとんどです。また専用の駐車場を用意できない場合はコインパーキング代が実費負担となることもあります。

マンションの売却で利益が出た場合に必要な税金

マンションの売却価格が取得価格よりも大幅に上がっているときは、それが利益(譲渡所得)とみなされ税金がかかります。

譲渡所得税

マンションの売却で譲渡所得があるかどうかは、次の計算式で求めます。

売却価格-(取得費+譲渡費用)

計算の結果がプラスであれば、その譲渡所得に対して所得税、復興特別所得税、住民税の3種類の税金がかかります。税率はそのマンションを所有していた期間によって大きく異なります。マンショを売却した年の1月1日現在で所有から5年以下であれば「短期譲渡所得」、5年を超えていたら「長期譲渡所得」として扱われ、それぞれ以下のように税率が設定されています。

譲渡所得の種類 所得税 復興特別所得税 住民税 合計
短期譲渡所得 30% 0.63% 9% 39.63%
長期譲渡所得 15% 0.315% 5% 20.315%

譲渡所得を節税できる特例

市場の状況によっては、意図せずして譲渡所得が発生することもあります。自宅の売り買いでたまたま利益が出たのに、それに対して税金がかかることには、釈然としない人もいるのではないでしょうか。自宅(居住用)のマンションであれば特例を利用し、税金がかからないようにすることができます。

これを「マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例」と言います。

この特例は課税前の譲渡所得から3,000万円を控除できますので、多くのケースで課税譲渡所得をゼロにできるはずです。対象のマンションを居住用に利用していたのであれば所有期間が短期でも長期でも利用できます。

課税譲渡所得がゼロになる場合でも、この特例を利用するときは確定申告が必要になります、また、配偶者や父母、子などへの譲渡(売却)にはこの特例は利用できません。

マンション売却費用を金額をシミュレーション

シミュレーションのための計算式は「売却価格-(経費+税金)=手元に残る金額」とシンプルです。ただしその中身は多岐にわたり、個別の事情でかかったりかからなかったり、あるいは高額になったりならなかったりします。

シミュレーションするときは、まず自分のケースで該当する項目に何があるのかを確認し、抜け漏れがないように行うことが大切です。

住宅ローンの残債があるマンションを3,500万円で売却したケースでシミュレーションを行ってみましょう。

項目 金額
仲介手数料 122.1万円
印紙代 1万円
抵当権抹消登記等 2万円
ハウスクリーニング 5万円
合計 130.1万円

売却代金の3,500万円に対しておよそ3.7%相当の費用・税金130.1万円を引いた3,369.9万円が手元に残る金額です。売却代金を売却後の資金計画として考える際は費用・税金分を差し引くことを忘れないようにしましょう

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執筆
2級ファイナンシャルプランナー
鈴木玲

出版社で5年、Webメディアで10年の勤務後に独立。独立後最初の確定申告で大きくつまづき、以後、本業のかたわら独学で社会保険、不動産、金融等の知識習得に励む。2018年、ファイナンシャルプランナーに。得意ジャンルは不動産で、実生活では中古マンションの購入、リフォーム、賃貸、売却を経験。やさしい日本語でにっぽんの制度や仕組みを説明する「やさしい にっぽん」を企画・運営。ほか執筆記事にパートだから社会保険に加入したくない。【2022年の条件は?】など。

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