マンション売却にかかる費用は?手数料の相場、税金をわかりやすく解説

マンション売却にかかる費用は?手数料の相場、税金をわかりやすく解説

マンションの売却には、売主が負担する費用・税金があります。その多くはマンションの売却価格に連動する形で金額が決まります。

売却にかかるお金には何があるのか、相場としてどれくらいの金額を見込んでおけばいいのか。細かい部分まで確認しましょう。

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マンション売却にかかる費用・税金の目安

最初に、マンションの売却で想定される費用・税金を一覧にまとめます。それぞれの詳細は後で説明しますので、まずはどんな項目があるのか、金額や税率がどれくらいなのか、簡単に目を通してください。

項目 費用・税金の目安
仲介手数料 (物件価格×3%+6万円)+消費税 ※上限
印紙代(印紙税) 目安として1,000円〜6万円 ※物件価格により異なる
抵当権抹消登記 登録免許税:不動産の数×1,000円
司法書士への報酬:1.5万円~2万円前後
譲渡所得にかかる税 長期譲渡所得:20.315%
短期譲渡所得:39.63%

マンション売却でかかることが多い費用・税金

マンションの売却でかかる費用・税金にはケースバイケースでかかるもの、かからないものがあります。

以下に紹介するのは、不動産会社に依頼して売主を探してもらい、売却の代金で住宅ローンの残債を一括返済する際にかかる費用・税金です。これは、マンション売却の中では標準的なシチュエーションです。

仲介手数料

不動産会社に売却の仲介を依頼する場合は、成約時に仲介手数料を支払います。仲介手数料の金額は法律で上限が決まっています。物件価格が400万円を超える不動産の仲介手数料の上限は以下の式で計算します。不動産会社は上限額を上回る仲介手数料を請求することはできません。

物件価格×3%+6万円+消費税

あくまで上限ですので、不動産会社によってはこれより低い金額を仲介手数料として設定することもあります。手数料の金額や支払い時期については不動産会社と仲介契約を締結する段階で確認しましょう。

印紙代(印紙税)

売却時にかかる税金のひとつが印紙税です。売買契約書に収入印紙を貼ることで納税します。通常、契約書は買主用と売主用に2部作成します。印紙代は、買主と売主が1部分ずつ負担するのが慣例です。

印紙税率は物件価格によって変わり、金額が大きくなると印紙税率は高くなります。2022年3月31日までに作成される不動産の売買契約書については軽減税率が適用されることになっている点もポイントです。

物件価格 印紙税率(軽減後)
10万円を超え50万円以下のもの 200円
50万円を超え100万円以下のもの 500円
100万円を超え500万円以下のもの 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 1万円
5千万円を超え1億円以下のもの 3万円
1億円を超え5億円以下のもの 6万円
5億円を超え10億円以下のもの 16万円
10億円を超え50億円以下のもの 32万円
50億円を超えるもの 48万円

登録免許税

売却で住宅ローンの残債を一括返済するときは、そのタイミングで抵当権の抹消を行うことになります。抵当権を抹消するときの税金が登録免許税です。不動産1個あたり1,000円の登録免許税を支払います。土地と建物は別々に扱われるので最低でも2個分、2,000円はかかります。マンションでは土地がふたつに別れていることも多いので、その場合は土地×2、建物×1で合計3,000円の登録免許税が必要です。

また、これらの手続きを司法書士へ依頼する場合は別途費用が発生します。司法書士への報酬は1.5万円から2万円が相場と言われています。

マンションの売却で利益が出た場合に必要な税金

マンションの売却価格が取得価格よりも大幅に上がっているときは、それが利益(譲渡所得)とみなされ税金がかかります。

譲渡所得税

マンションの売却で譲渡所得があるかどうかは、次の計算式で求めます。

売却価格-(取得費+譲渡費用)

計算の結果がプラスであれば、その譲渡所得に対して所得税、復興特別所得税、住民税の3種類の税金がかかります。税率はそのマンションを所有していた期間によって大きく異なります。マンショを売却した年の1月1日現在で所有から5年以下であれば「短期譲渡所得」、5年を超えていたら「長期譲渡所得」として扱われ、それぞれ以下のように税率が設定されています。

譲渡所得の種類 所得税 復興特別所得税 住民税 合計
短期譲渡所得 30% 0.63% 9% 39.63%
長期譲渡所得 15% 0.315% 5% 20.315%

譲渡所得を節税できる特例

市場の状況によっては、意図せずして譲渡所得が発生することもあります。自宅の売り買いでたまたま利益が出たのに、それに対して税金がかかることには、釈然としない人もいるのではないでしょううか。自宅(居住用)のマンションであれば特例を利用し、税金がかからないようにすることができます。

これを「マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例」と言います。

この特例は課税前の譲渡所得から3,000万円を控除できますので、多くのケースで課税譲渡所得をゼロにできるはずです。対象のマンションを居住用に利用していたのであれば所有期間が短期でも長期でも利用できます。

課税譲渡所得がゼロになる場合でも、この特例を利用するときは確定申告が必要になります、また、配偶者や父母、子などへの譲渡(売却)にはこの特例は利用できません。

手元に残る金額をシミュレーション

マンションを売却したら結局いくら手元に残るのか。

シミュレーションのための計算式は「売却価格-(経費+税金)=手元に残る金額」とシンプルです。ただしその中身は多岐にわたり、個別の事情でかかったりかからなかったり、あるいは高額になったりならなかったりします。

手元にいくら残るかシミュレーションするときは、まず自分のケースで該当する項目に何があるのかを確認し、抜け漏れがないように行うことが大切です。

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鈴木玲
2級ファイナンシャルプランナー

2級ファイナンシャルプランナー
出版社で5年、Webメディアで10年の勤務後に独立。独立後最初の確定申告で大きくつまづき、以後、本業のかたわら独学で社会保険、不動産、金融等の知識習得に励む。2018年、ファイナンシャルプランナーに。得意ジャンルは不動産で、実生活では中古マンションの購入、リフォーム、賃貸、売却を経験。やさしい日本語でにっぽんの制度や仕組みを説明する「やさしい にっぽん」を企画・運営。ほか執筆記事にパートだから社会保険に加入したくない。【2021年の条件は?】など。

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