不動産売却時の必要書類は？チェックリスト付き

不動産という大きな資産を扱う不動産売買の取引では、不動産の所有者の確認や所有者個人の身分を証明するためにさまざまな書類が必要となります。

この記事では不動産売却において、どのタイミングでどのような書類が必要になるのかを詳しく紹介します。不動産を売る予定がある方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却を考えるなら必要な書類の準備を

不動産売却には、ある一定の手順が存在します。仲介業者に依頼し、売却の条件を確定して告知し、買い手が見つかれば取引が成立します。

一見簡単なように思えるかもしれませんが、マッチする買い手を見つけることが難しいといえるでしょう。また、見つかった後も相手があることなので、円満で円滑な手続きが望まれます。

売買契約のときに書類の不足や不備などがないように、準備をしておくことが大切です。不動産売却を考えるなら、早めに必要な書類を用意して保管しておくことが賢明といえるでしょう。

不動産売却時の必要書類一覧｜用途と取得方法もチェック

不動産売却時の必要書類の用途と取得方法を解説します。

身分証明書

売主が個人の場合の確認書類で、運転免許証や健康保険証、マイナンバーカードなどです。物件が共有名義の場合は全員のものが必要です。

実印・印鑑証明書・住民票

こちらも、共有名義の場合には全員が用意しなければなりません。住民票は現住所と登記上の住所が異なるケースで必要となります。

印鑑証明書や住民票などは、発行から3ヶ月以内という有効期限があります。どちらも市区町村の役所で取得可能です。

銀行口座

売却費用を受け取るための自分の銀行口座に関する情報です。売買契約時に手付金を、引き渡し時に残金を受け取ることが多いです。

住宅ローン残高証明書

住宅ローン残高証明書は、不動産の売却にともなうローンの完済、抵当権の抹消ができることを自ら確認するために必要です。もし売却金額がローン残高に満たない場合は抵当権を抹消できなくなり、売却が中断してしまう恐れがあります。そうしたことが起こらないよう、売り出し価格を決める際の資料として使用します。

売買契約書等

過去に取得した時の契約書や重要事項説明書、あるいは販売時のパンフレットや広告なども物件情報としては価値があります。過去の売買契約書を紛失した場合は、それに携わっていた不動産業者に相談してみましょう。

固定資産税納税通知書等

移転登記などに必要な登録免許税の算出の際や、固定資産税の納税額を確認するために最新のものが必要です。固定資産税は元旦の時点での所有者に年間の固定資産税が課税されます。

基本的には取得時期によって負担額が調整され、一部が売り手に払い戻されます。もし手元にない場合は、市区町村の役所で発行できる固定資産税評価証明書でも代用可能です。

登記簿謄本（登記事項証明書）

土地、家、建物、マンションなど不動産所有者の住所・氏名のほか、不動産の所在や大きさ、構造、地目などが記載された公的な証明書です。不動産を取得した際に手元にあることが普通ですが、もしなければ法務局で取得することができます。

土地測量図・境界確認書

一戸建てや土地を売る際に必要となる書類です。土地の場合では、1平方メートルあたりの面積を掛けて売却価格を決めることもあり、売却対象の範囲を決める境界線が非常に重要となります。

境界線が曖昧であれば、購入後のトラブルにつながりかねません。万が一、境界線が未確認の場合は、隣接地の所有者の了解を得て作成しておきましょう。

土地測量図は法務局で取得できますが、境界確認書は公的に保管されているものではありません。

紛失した場合は、当時作業を担当した業者に問い合わせてみましょう。それでもなお不明な場合は、再度測量を実行しなければなりません。

建築確認済証・建築設計図書等

建築基準法に則って建築されていることを証明する建築確認済証は、マンションや一戸建てを売る際に必要となります。原則として現地での検査で適合が確認された後、検査済証が発行されます。構造が基準に沿ったものである証明は、売り手と買い手の両者にとって大切な情報です。

紛失した場合には、代わりとなる「建築計画概要書」や「建築確認台帳記載事項証明書」を発行してもらいましょう。 建築設計図書は必要なものではありません。しかし、どのように工事が行われたかという情報は、買い手に信頼感を与えるものとして有効です。

マンションの管理規約・維持費等の書類等

これはマンションの売却の場合に必要な書類です。維持管理の方法や使用にあたってのルールは、買い手にとって非常に大切なものだといえるでしょう。また、維持費などのランニングコストも同じく重要となります。

これらは管理会社が保有しています。

耐震診断報告書等

新耐震基準が導入される前の古い物件の売却で、提出が求められることがあります。トラブルを避けるためにも準備しましょう。準備する場合は、耐震診断ならびにアスベスト使用調査を依頼するのが賢明です。

設備表

不動産に備え付けられている設備機器の状態について、売主が買主へ報告するために使う書類です。一般的には媒介契約締結後に不動産会社の協力のもと作成を行います。

物件状況等報告書

不動産について売主が知っていることを買主へ報告するために使う書類です。雨漏りやシロアリの害の有無、増改築の履歴、近隣事項などが報告の対象です。設備表同様、媒介契約締結後に不動産会社の協力のもと作成を行います。

登記済権利証・登記識別情報

昔から一般的に「権利書」と呼ばれていたものが、法務局から登記名義人に公布される「登記済権利証」です。

名義人がその物件の所有者であることを法的に証明する、極めて重要な書類です。

物件を取得した時期が2005年以降であれば、登記済権利証の代わりに登記識別情報が発行されている場合もあります。 移転登記が行われることで、所有権が買い手に移るのです。

紛失した場合には法務局に依頼して行う「事前通知」という方法か、資格者代理人（司法書士など）に本人確認情報を提出してもらう方法で対処します。

抵当権抹消書類

抵当権を抹消するために必要な書類一式の総称です。引き渡し日が決まったら住宅ローンを借り入れている銀行に連絡し抵当権抹消書類の準備をしてもらいます。引き渡しが完了し、住宅ローンを完済し終えたら金融機関から抵当権抹消書類を受け取り、司法書士へ渡します。司法書士が法務局で抵当権抹消登記を行うという流れです。

不動産売却の必要書類のチェックリスト

売却する不動産の種類別に、売主が用意する必要書類が何か、チェックリストでまとめました。確認してみましょう。

書類名	土地	戸建て	マンション
身分証明書	○	○	○
実印・印鑑証明書・住民票	○	○	○
銀行口座	○	○	○
住宅ローン残高証明書	-	○	○
売買契約書等	○	○	○
固定資産税納税通知書等	○	○	○
登記簿謄本（登記事項証明書）	○	○	○
土地測量図・境界確認書	○	○	○
建築確認済証・建築設計図書等	-	○	○
マンションの管理規約・維持費等の書類等	-	-	○
耐震診断報告書等	-	○	-
設備表	-	○	○
物件状況等報告書	○	○	○
登記済権利証・登記識別情報	○	○	○
抵当権抹消書類	○	○	○

不動産売却に必要な書類はいつまでに必要

不動産売却では様々な書類を用意しなければなりませんが、すべてを一時に集める必要はありません。売却に至る流れを「不動産査定」「媒介契約」「不動産売買契約」「引き渡し」に分け、その時までに必要な書類が何かを整理します。

不動産査定時に必要な書類

不動産査定を依頼する時までに絶対に必要な書類というのはほとんどありません。速やかに不動産の査定を進めるためには、査定依頼をした人が物件とどういう関係にあるのかと、査定額をより正確に出すため物件のスペックにかかわる情報を不動産会社と共有しておいた方が良いでしょう。その意味で必要な書類は次のものです。

・身分証明書
・売買契約書等
・登記簿謄本（登記事項証明書）

媒介契約時に必要な書類

媒介契約は、不動産売却の媒介を依頼する不動産会社との間で締結します。不動産の査定金額を見積もるだけの売却査定と違い、法的な拘束力が強くなることから、より正確な情報が求められるようになります。必要な書類は次のものなどです。

・身分証明書
・住宅ローン残高証明書
・土地測量図・境界確認書

売買契約時に必要な書類

家の売買について当事者による同意がなされるタイミングです。とりわけ不動産そのものに関する情報はこの時点ですべて出し切っておく必要があります。契約後に「実はこんなことが…」と後出しじゃんけんをすると、契約不適合となり契約が白紙撤回されてしまう可能性もあるので注意しましょう。必要な書類は次のものなどです。

・身分証明書
・実印・印鑑証明書・住民票
・銀行口座
・固定資産税納税通知書等
・建築確認済証・建築設計図書等
・マンションの管理規約・維持費等の書類等
・耐震診断報告書等
・設備表
・物件状況等報告書

不動産の決済時に必要な書類

不動産を引き渡す段階の決済時には、不動産の所有権を買主に移すことになります。そのため、このタイミングでは必要な書類はすべて出し終わっている必要があります。必要な書類は次のものです。決済日より前に、不動産会社が確認を行うため、もっと早いタイミング（売買契約時など）に提出するように依頼されることもあります。

・身分証明書
・実印・印鑑証明書・住民票
・登記済権利証・登記識別情報
・抵当権抹消書類

不動産売却の確定申告に必要な書類

不動産売却によって売却益が出た場合、譲渡所得にかかる税金を支払わなければならないことがあります。納税の申告のための手続きが確定申告です。確定申告時に必要となる書類には次のものがあります。

・確定申告書B様式（譲渡所得がある場合）
・確定申告書第三表（分離課税用の申告書）
・譲渡所得の内訳書
・不動産売却時の売買契約書（写し）
・仲介の手数料等の領収書（写し）
・売却した不動産の登記簿謄本（全部事項証明書）

詳しくは「不動産売却の確定申告、必要書類と書き方を解説！」を参考にしてください。

特殊な場合の必要書類は？

一般の不動産売却とは少し違う形で不動産売却をするときは、それに応じた書類が必要となることがあります。

成年後見人の不動産売却に必要な書類等

成年後見人が被成年後見人の居住用の不動産を売却するときは家庭裁判所の許可が必要になります。家庭裁判所に居住用不動産処分許可の申立てをしてください。許可を得てから売却活動を行うのではなく、具体的な売買契約に対する許可をもらう形になりますので、売却活動は先行できます。不動産売却時には「家庭裁判所の不動産売却許可書」「後見登記事項証明書」などが必要になります。

相続財産管理人の不動産売却に必要な書類等

相続財産管理人が不動産を売却するときは家庭裁判所の許可が必要になります。適性と判断した売却価格と、売却の予定先を明らかにしたうえで家庭裁判所に対して許可の申立てをします。不動産売却時には「相続財産管理人の選任審判書」「家庭裁判所の不動産売却許可書」などが必要になります。

海外在住の人が不動産売却に必要な書類

海外在住が長くなると日本国内に住所がない非居住者という扱いになります。その場合、司法書士を介して不動産を売却することになり、「在留証明書」「サイン証明書」を用意する必要があります。契約時に立ち会えないのであれば代理人への「代理権限委任状」も必要となります。

法人が不動産売却するのに必要な書類

法人が不動産売却するときは実印や印鑑証明書が法人のものになりますので注意しましょう。また、法人の登記事項証明書も必要です。

不動産の売却時は必要な書類を抜かりなく

不動産売却には実に多くの書類が必要であることを解説しました。しかも、それぞれ必要なタイミングが異なります。

不動産売却を考えている方はここでの情報を参考に、その時に慌てることのないように余裕を持って準備しておきましょう。