「不動産仲介」とは?どんな仕事?仲介業者に依頼することのメリットも紹介

「不動産仲介」とは?どんな仕事?仲介業者に依頼することのメリットも紹介

アパートを借りるときやマイホームを売却するとき、不動産仲介業者を通して取引を行うことが一般的です。しかし、不動産仲介がどのような仕事なのかはよくわかっていない方も多いのではないでしょうか。

この記事では、賃貸と売買における不動産仲介業者の役割を紹介します。さらに、仲介業者に依頼することのメリットも解説するので、仲介手数料を支払うのはもったいないのでは...と感じている方もぜひ参考にしてください。

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不動産仲介はどんな仕事か

ひとことで言うと、不動産仲介は売り手と買い手、貸し手と借り手の間に立って手続きや契約をサポートする仕事です。ここでは、どのようにして不動産仲介業者がビジネスとして成り立つのかといったことや詳しい業務内容などについて解説します。

不動産仲介業のビジネスの仕組み

不動産取引においては、不動産の専門知識を問われる場面や面倒な手続きを経なければいけない場面が多々あります。例えば、売主、貸主との価格交渉、物件に何らかの不具合(瑕疵)がないかの確認、契約書の作成などです。不動産仲介業者はこういった手続きや契約のサポートをする代わりに、契約が成立した際には、当事者から仲介手数料を受け取るというビジネスです。

不動産仲介業は、「売買仲介」と「賃貸仲介」に分けられます。売買仲介は、物件を購入・売却する際の仲介業を行い、物件の査定や仲介、役所調査、ローン審査、不動産の引き渡しなど業務内容が複雑で扱う金額も大きい売買仲介と、物件掲載から問い合わせ対応、内見立ち会い契約書までの一連の業務が比較的シンプルな賃貸仲介に分けられます。

宅建保持者がいる不動産のスペシャリスト

不動産仲介業は誰でも営むことができる業務ではなく、「宅地建物取引業」の免許が必須です。宅地建物取引業の免許を受ける要件のひとつに、「宅地建物取引士の設置」があります。一つの事務所の「業務に従事するもの」のうち、5人のうち1人が宅地建物取引士でなければなりません。

また、宅地建物取引士でなければ行えない「独占業務」があり、不動産の契約には欠かせない物件の詳細、契約の重要事項について書かれた「重要事項説明書」の説明、記名押印、契約書への記名押印は必ず宅地建物取引士が行うことが法律で定められています。

不動産関連の資格は、不動産鑑定士、マンション管理士、管理業務主任者など様々ですが、宅地建物取引士は、毎年20万人ほどが受験する業界のスタンダードな資格となっています。

出典:一般財団法人 不動産適正取引推進機構「令和2年度宅地建物取引士資格試験実施結果の概要」

仲介業者に依頼するメリット

では、不動産仲介業者に依頼することには、どんなメリットがあるのでしょうか。

不動産仲介業者に依頼することで、物件の適正な売買価格や家賃を知ることができる、自分の条件にあった物件を紹介してもらえる、トラブルを未然に防止することができる点などがメリットです。また、手続きや書類作成の手間も省くことができます。

物件の売買、賃貸の取引が成立した際には、その報酬として仲介手数料を支払います。

売り上げランキング上位10社を紹介

実際に、どのような企業が不動産仲介業者にあたるのかを知るために、取扱高上位10社を紹介します。CMなどで聞き馴染みのある業者も多いのではないでしょうか。

手数料収入
順位
企業名 2020/3 取扱高
(百万円)
2020/3 手数料収入
(百万円)
1 三井不動産
リアルティグループ
1,783,232 84,985
2 住友不動産販売 1,287,508 67,063
3 東急リバブル 1,315,942 62,261
4 野村不動産グループ 872,337 35,156
5 センチュリー21 636,396 31,088
6 三井住友 トラスト不動産 472,426 20,221
7 三菱UFJ不動産販売 405,969 16,349
8 みずほ不動産販売 407,804 16,001
9 積水ハウスグループ 243,231 12,028
10 オープンハウス 236,422 10,979

出典:公益財団法人 不動産流通推進センター「2020 不動産業統計集(9月期改訂)3 不動産流通(3)流通大手各社の取扱高等の推移」

これらの不動産会社は、全国に支店を持つ大手不動産会社です。大手ならではの安心感、幅広いエリアに対応できる営業力などが期待できます。一方、地元に密着した地場の不動産会社も数多くあります。対応できるエリアは限られていますが、その地域の情報をよく知っており、地主との関係が深くその会社が管理している物件を紹介してるなど、特定のエリアに絞って物件を探している場合、地域に密着した不動産会社に頼むのもよいでしょう。

賃貸の不動産仲介のここがポイント

ここからは、賃貸における不動産仲介で気になる点やポイントについて解説します。

賃貸の仲介手数料の計算方法

物件を賃貸する場合の仲介手数料は以下のとおり法律で定められています。

仲介業者が受け取ることのできる仲介手数料の上限は、原則、貸主からの賃料の0.5ヶ月分、借主からの賃料の0.5ヶ月分となっています。ただし、どちらかの依頼者から承諾がある場合は、賃料の1ヶ月分まで仲介手数料を取ることができます。

仲介手数料は賃料の1ヶ月分とする不動産会社も多いですが、あくまで原則は0.5ヶ月分となっており、1ヶ月分とする場合は、依頼者本人に事前の承諾が必要です。入居申し込み時点までに、仲介手数料がいくらかになるのかの案内があるかを確認してください。

仲介手数料なしはなぜ成り立つか

また、法律で定められている仲介手数料はあくまで「上限」であるため、仲介手数料が0,5カ月分より安くても何ら問題ありません。時折、「仲介手数料無料」をサービスとしてうたっている不動産会社がありますが、仲介業の対価である仲介手数料をもらわずに、なぜ商売が成り立つのでしょうか?

このからくりを知るためには、不動産仲介の取引について理解する必要があります。

不動産仲介には、両手取引片手取引が存在します。

まず、ひとつの仲介業者が「借主を探してほしい」という貸主と「物件を紹介してほしい」という借主双方から依頼を受けるのが両手取引です。一方、「借主を探してほしい」という依頼を受けた元付業者(オーナーから直接依頼を受けた業者のことです)が仲介業者に賃貸情報を提供し、仲介業者が「物件を紹介してほしい」という借主に該当物件を紹介するのが片手取引です。

いずれの取引においても、仲介業者が関与する限り仲介手数料を払わなければなりません。そこで、仲介業者の関与がなければ仲介手数料をなしにすることができます。

まず、貸主が直接物件情報を掲載しているサイトで物件を見つけ、直接貸主と契約するという方法です。また、物件の管理会社が間に入る場合も仲介手数料なしで契約できることがあります

物件の貸主、管理会社はどのように探すことができるのでしょうか。一般の方でもできる方法としては、空きがある物件には会社名とその連絡先が書かれた「入居者募集中」の看板が貼っている場合があります。大抵、その連絡先は、貸主か管理会社となっていることが一般的です。

管理会社と何が異なるか

上記の説明からもわかるように、不動産仲介業者が入居者と家主から支払われる「仲介手数料」を収入源とするのに対し、管理会社は家主から得る「管理手数料」を収入の柱にしています。管理会社は入居時に仲介手数料を取らなくてもその後管理手数料を受け取ることができるため、上述のように仲介手数料なしで借主と貸主を仲介するケースがあるのです。

売買の不動産仲介のここがポイント

売買での不動産仲介では、以下2点を把握しておくと良いでしょう。

不動産仲介手数料の相場を計算

不動産仲介手数料は業者によって異なりますが、上限についてルールが設けられているため、売買金額によってある程度の見通しをつけることができます。手数料上限の計算方法は以下の通りです。

売買代金 計算方法
200万円以下の部分 取引物件価格(税抜)×5%
200万円を超え400万円以下の部分 取引物件価格(税抜)×4%
400万円を超える部分 取引物件価格(税抜)×3%

例えば、売買代金1,000万円のケースだと、(200万円×5%)+(200万円×4%)+(600万円×3%)で36万円となります。消費税を含めると36万円×10%で39万6千円です。

なお、売買金額が400万円を超えて計算が面倒な場合、売買価格×3%+6万という速算法を使うこともできます。このケースで計算してみると、1,000万円×3%+6万=36万円となり、消費税込みで39万6千円です(上記と同じ結果)

3種類の媒介契約を理解しておく

不動産仲介業者に依頼して物件の売却を進めていく場合、媒介契約を締結します。媒介契約には、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれ特徴が異なるため、ここで違いを理解しておきましょう。

まず、専任媒介契約とは1社の仲介業者にだけ依頼する契約です。例えば、A社と専任媒介契約を締結すると他の仲介業者には依頼することができません。

専属専任媒介契約は専任媒介契約の条件に加え、自分で探した相手にも売却できないという点が特徴です。一般媒介契約の場合は、複数の業者に仲介を依頼することも、自分で探した先と売買契約を交わすことも可能です。

媒介契約の詳細については、以下を確認してください。
媒介契約とは?3つの種類とポイントを解説!

スムーズな取引には不動産仲介が重要

仲介業者を通さず買主、売主の個人間で不動産を直接取引する「個人間売買」一部で行われており、IT化が進む中でインターネットを用いた個人間売買が期待される向きもありますが、仲介業者を通さないデメリットも押さえておくべきでしょう。例えば、手続きのための契約書類の準備、司法書士への依頼などを自分で行うことができるのか、相手先とのトラブルがあった場合に、一から自分で対応できるのかといった問題です。

スムーズに物件の賃貸、売買を行うために、自分と相性の良い信頼できる営業担当を探すことが大事なのかもしれません。

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執筆
オウチーノ
池田厚生(宅地建物取引士)

大学卒業後、ネットメディア勤務を経て、不動産サイトの運営に携わる。プライベートでは、中古マンションの購入、売却、リフォームを経験し、マンション管理組合の理事を務める。趣味は、中央線沿線の街歩き。コンシューマ向けサイトから、IT、医療の専門メディアまで手掛けた経験を活かし、不動産の専門的な内容をわかりやすく伝えられるように心がけています。

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