相続不動産を売却した時の税金どうなる?「節税になる制度」も紹介

相続不動産を売却した時の税金どうなる?「節税になる制度」も紹介

親から不動産を相続したものの、仕事や家庭の都合で住むことができないため、やむをえず売却を検討している方もいるのではないでしょうか。不動産を売却すれば、一定の金額を得ることができます。

そんな売却時に、気になるのが税金です。

相続した不動産でも、通常不動産を売却した際と同様に譲渡所得税などの税金が発生します。その一方で、特例に該当すれば税金が発生しなかったり少額に抑えたりできる点がポイントです。

この記事では、不動産の売却時に発生する税金の基本や、相続した不動産のケースで節税になる制度も紹介します。親の不動産を相続したけれども、住むことができず困っている方はぜひ参考にしてください。

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不動産売却で相続不動産の場合にやること

まずは不動産売却で相続不動産の場合に必要な流れを紹介します。相続前後はバタバタして落ち着いて考えられないことも多いでしょうから、この機会に確認してください。

相続人を選ぶ

複数の相続人がいて遺産の分割方法が決まっていない場合、まずは相続人を決めましょう。

相続人を選ぶときに気になるのが、相続税の基礎控除です。相続税の基礎控除は、次の計算式で求められます。

相続税の基礎控除=3,000万円+(600万円×法定相続人の数)
つまり、相続人が3人なら控除額は4800万円です。

「相続する人数で基礎控除額が変わるの?」とお考えの方もいるかもしれませんが、基礎控除額は「法定相続人(民法で規定されている相続人。通常は配偶者や子など)」の人数で決まります。たとえ相続放棄が行われても、基礎控除の計算においては相続放棄した人も法定相続人の数に含まれるので安心してください。

売却前には不動産の名義変更が必須

不動産を売却する前には、名義変更が必要です。故人名義のままでは、不動産売却を売却できません。相続人が決まったら、なるべく早く名義変更しておきましょう。

なお、一般的に「名義変更」と呼ばれている作業は、所有権移転登記のことです。相続が原因で行われる所有権移転登記は「相続登記」と呼ばれています。自分で手続きすることも可能ですが、時間がない場合や必要書類の準備に手間取る場合は司法書士に依頼してみましょう。

現物分割、換価分割、代償分割、共有分割について解説

相続が発生すると、遺産を分割することになります。分割方法は「現物分割」「換価分割」「代償分割」「共有分割」の4種類です。

現物分割とは、相続する財産をそれぞれが現物そのままの形で受け取る方法です。例えば相続財産が現金と土地の場合、長男は現金・次男は土地、と相続する場合が該当します。

換価分割とは、相続する財産を売却し、その売却金を相続人が分割して受け取る方法です。例えば相続財産が土地しかない場合、土地を1,000万円で売却し、その売却金を分配する方法が該当します。

代償分割は、特定の相続人が相続分を超える現物を相続した場合に、残りの相続人に代償金を支払う方法です。例えば1,000万円の土地を長男が相続し、次男はなにも相続していない場合、長男から次男に代償金500万円を支払う方法が該当します。

最後に共有分割とは、相続財産を相続人が共同で所有する方法です。例えば相続財産の土地を、長男と次男が持ち分5:5で共同所有するケースが該当します。

現物分割は、相続財産が不動産しかない場合には不向きです。また、共有分割は所有権が分割され売却時などの意思決定に大きく影響するため、避けた方が無難でしょう。

相続手続きは専門家に依頼がおすすめ

相続手続きは自分でもできますが、基本的には専門家に依頼することがオススメです。相続は財産が絡むため、それぞれの相続人同士が利害関係者になります。また、手続きや制度も簡単ではありません。そのため、第三者でもある専門家を交えることで、スムーズな相続手続きが期待できます。

基本的には司法書士に依頼し、節税については税理士、相続上のトラブルがある場合には弁護士に依頼しましょう。

相続した不動産売却の流れ

ここからは、相続した不動産を売却する際の流れを紹介します。

相続人の確定・遺産分割協議

まずは売却する不動産含む遺産の相続人を確定します。遺言がない場合は、遺産分割協議で遺産の分割方法を決めましょう。

相続登記(所有権移転登記)

相続人が確定したら、相続登記(所有権移転登記)を行います。手続きは法務局で行いますが、実際の手続きは司法書士に依頼するとスムーズです。

不動産会社への仲介依頼・媒介契約・販売活動

相続登記が完了したら、不動産会社へ売却を依頼します。その際、事前に複数の不動産会社に査定を依頼し、最も高い査定額を提示した会社と契約することがオススメです。

不動産会社と媒介契約を結んだら、販売活動に入ります。購入希望者の内見希望などは不動産会社と協力して対応しましょう。

売買契約・決済・登記・引き渡し

買主が決まれば、売買契約を結んで決済・登記を行います。契約書は不動産会社が用意してくれますし、登記は司法書士が手続きしてくれるので難しい作業はありません。

売買契約や登記にかかった費用は経費として計上できるので、請求書など確定申告時に必要となる書類は保管しておきましょう。

確定申告

売却益があったり相続税の特例を使う場合は、確定申告しなければなりません。

確定申告の時には仲介手数料や司法書士報酬などの経費が分かる書類が必要なので、大切に保管しておきましょう。また、確定申告書は国税庁のホームページからダウンロードできますし、マイナンバーカードがあれば電子申告も可能です。

自分で申告するのが難しい場合は、税理士に依頼してみましょう。

相続した不動産売却時の損益と税金について

不動産を相続すると、たとえ住んでいなくても毎年固定資産税が発生します。そのほかに維持費なども発生することから、住むことができず、賃貸物件にもする予定がない不動産の売却を検討している方もいるでしょう。

しかし、相続した不動産を売却する際も譲渡取得税を中心とした各種税金が発生します。

ここからは、相続した不動産を売却した際に発生する税金関係の知識を紹介します。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得税とは、所有している不動産や株式などを売却して得た利益(譲渡所得)に対してかかる所得税、復興所得税、住民税の総称です。所得税と復興所得税は売却の翌年2月16日から3月15日に確定申告した後に支払いますが、住民税は売却した翌年の5〜6月に送られてくる納税通知書で納付します。

譲渡所得税を計算するための「譲渡所得」は以下の式でもとめられます。

譲渡所得=売却価額 – (取得費 + 譲渡費用) – 特別控除(適用の場合)

この式からもわかるように、売却で収入を得ると必ず税金が発生するというわけではありません。該当不動産購入にかかった費用(取得費)売却時の費用(譲渡費用)を売却額から控除することができます。譲渡所得がゼロかマイナスの場合、譲渡所得税は発生しません。

土地・建物の購入代金や建築代金、購入時の税金、不動産購入のための借入金の利子などが取得費、仲介手数料や建物解体費用などが譲渡費用の例です。なお、取得費が不明の場合は、売却代金の5%を取得費として計算します。

譲渡所得税の計算方法・所有期間との関係

譲渡所得は、所有期間によって2種類に分類されており、それぞれ譲渡所得税率も異なります。売却までの所有期間が5年以内であれば短期譲渡所得5年超であれば長期譲渡所得です。それぞれの税額は以下のように求められます。

・短期譲渡所得の場合

譲渡所得×39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)

・長期譲渡所得の場合

譲渡所得×20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

なお、所有期間は親が所有した日からカウントすることが可能です。そのため、相続から売却までの期間が4年であっても、親が売却から10年前に購入した不動産であれば長期譲渡所得での計算となります。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

子が親から相続した不動産を売却する際、生前に親と同居していたのであれば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例(マイホームを売ったときの特例)」を利用することができます。

この特例の条件は下記の通りです。

  • 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売る
  • 売った年の前年および前々年にこの特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていない
  • 売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていない
  • 売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていない
  • 災害によって滅失した家屋の場合、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却している
  • 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でない

参考:マイホームを売ったときの特例|国税庁

被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

相続または遺贈により取得した被相続人居住用の建物・土地を売る場合も、条件を満たせば3,000万円の控除が認められています。この特例は、生前に親と同居していなくても利用可能です。

被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例の条件は次の通りです。

  • 売った人が、相続または遺贈により被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を取得した
  • 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却した
  • 売却代金が1億円以下

なお、売却する建物にも条件があり、次の全ての条件を満たしている必要があります。

  • 昭和56年5月31日以前に建築された
  • 区分所有建物登記がされている建物でない
  • 相続開始直前において被相続人以外に居住をしていた人がいない

区分所有建物登記がされている建物(マンションなど)では適用できないため、ご注意ください。また、他にも細かな規定があるため、自分が相続する家屋に適用できるか、個別具体的な事例は税理士に相談してみてください。

参考:被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例|国税庁

相続税の取得費加算の特例

相続または遺贈により取得した土地・建物・株式などを譲渡した場合、相続税額の一定金額を譲渡資産の取得費に加算できる特例があります。取得費に加算する相続税額は、次の式の通りです。

加算する相続税額=その者の増族税の課税価格の計算の基礎とされた譲渡財産の相続税評価額÷(その者の取得財産価額+その者の相続時精算課税適用財産価額+その者の純資産価額に加算される暦年課税贈与財産価額)×その者の相続税額

計算式が複雑なうえに、計算明細書や譲渡所得の内訳書などの書類が確定申告時に必要になるため、実際の手続きは税理士に任せることがオススメです。

なお、この特例は「相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限(相続税申告期限は相続開始日から10か月)の翌日以後3年を経過する日までに譲渡している」ことが要件になっています。相続開始日から3年10カ月以内に売却しないと使えない、と覚えておきましょう。

参考:相続財産を譲渡した場合の取得費の特例|国税庁

遺産にかかる基礎控除額は3,000万円+600万円×法定相続人の数です。

相続財産5,000万円で法定相続人2人のケースでは、基礎控除額(3,000万円+600万円×2 = 4,200万円)が相続財産(5,000万円)より小さいために相続税が発生します。

上記のように相続税が課税されている場合は「3年以内」、遅くとも「3年10カ月以内」という期間が重要であることを覚えておきましょう。

譲渡所得税が発生した場合のシミュレーション

最後に、具体的な数字を使って譲渡所得税額の税金シミュレーションをします。

今回は、実家(取得費不明、7年前に親が購入)が2,000万円で売却できた(仲介手数料72万円)ケースを考えてみましょう。

なお、取得費が不明の場合は売却額の5%を取得費(今回のケースだと100万円)とすることが可能です。

5年超前に親が購入した不動産なので、長期譲渡所得に該当します。長期譲渡所得に対する税金の計算式は以下の通りです。

譲渡所得(収入金額−取得費−譲渡費用)×20.315%

この式に、今回の具体的な数字を当てはめると以下のようになります。

(2,000万円-100万円-72万円)×20.315% = 371万3千円(千円未満切り捨て)

なお、親と同居していたなどの理由から3,000万円特別控除が利用できる場合、今回譲渡所得は3,000万円に満たないため譲渡所得税額は0円です。

今回の税金シュミレーションで3,000万円特別控除を適用することができなかった場合、約370万円の税金が課されるため確定申告が必要です。計算で税金が0円以下であれば原則確定申告は不要ですが、確定申告してマイナス分を損益通算することで減税できるケースもあります。自分は確定申告が不要と思いこまず、一度シミュレーションしてみましょう。

まとめ|制度を理解した上で相続不動産を売却

不動産を売却すると、確定申告した後に譲渡所得税を納付しなければなりません。相続した不動産の場合も同じく譲渡所得税が発生しますが、3,000万円控除などの特例を適用することで節税できることがあります。

親から不動産を相続したものの、活用できないために売却を検討しているという方は、売却時にどれくらいの税金がかかるのかをあらかじめシミュレーションしておきましょう。

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執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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