相続不動産を売却した時の税金どうなる?「節税になる制度」も紹介

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親から不動産を相続したものの、仕事や家庭の都合で住むことができないため、やむをえず売却を検討している方もいるのではないでしょうか。不動産を売却すれば、一定の金額を得ることができますが、気になるのが税金です。

相続した不動産でも、通常不動産を売却した際と同様に譲渡所得税などの税金が発生します。その一方で、特例に該当すれば税金が発生しなかったり少額に抑えたりできる点がポイントです。

この記事では、不動産の売却時に発生する税金の基本や、相続した不動産のケースで節税になる制度も紹介します。親の不動産を相続したけれども、住むことができず困っている方はぜひ参考にしてください。

不動産を売却する際の税金をおさらい

不動産を相続すると、たとえ住んでいなくても毎年固定資産税が発生します。そのほかに維持費なども発生することから、住むことができず、賃貸物件にもする予定がない不動産の売却を検討している方もいるでしょう。

しかし、相続した不動産を売却する際も譲渡取得税を中心とした各種税金が発生します。

譲渡所得税とは

譲渡所得税とは、所有している不動産や株式などを売却して得た利益(譲渡所得)に対してかかる所得税、復興所得税、住民税の総称です。所得税と復興所得税は売却の翌年2月16日から3月15日に確定申告した後に支払いますが、住民税は売却した翌年の5〜6月に送られてくる納税通知書で納付します。

取得費は控除できる

譲渡所得税を計算するための「譲渡所得」は以下の式でもとめられます。

収入金額−取得費−譲渡費用=譲渡所得

この式からもわかるように、売却で収入を得ると必ず税金が発生するというわけではありません。該当不動産購入にかかった費用(取得費)売却時の費用(譲渡費用)を売却額から控除することができます。

土地・建物の購入代金や建築代金、購入時の税金、不動産購入のための借入金の利子などが取得費、仲介手数料や建物解体費用などが譲渡費用の例です。

譲渡所得税は所有期間が鍵を握る

譲渡所得は、所有期間によって2種類に分類されており、それぞれ譲渡所得税率も異なります。売却までの所有期間が5年以内であれば短期譲渡所得5年超であれば長期譲渡所得です。それぞれの税額は以下のように求められます。

・短期譲渡所得の場合

譲渡所得×39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)

・長期譲渡所得の場合

譲渡所得×20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

なお、所有期間は親が所有した日からカウントすることが可能です。そのため、相続から売却までの期間が4年であっても、親が売却から10年前に購入した不動産であれば長期譲渡所得での計算となります。

譲渡所得税以外にも税金が発生

売却するにあたって、譲渡所得税以外にも印紙税や登録免許税といった税金が発生します。印紙税は売買契約書を作成する際に貼り付けるもので、登録免許税は該当不動産に抵当権が付いたままの場合に抵当権抹消登記のために必要となるものです。

知っておくべき特例を解説

相続した不動産も譲渡所得税が発生しますが、条件次第で節税できるケースがあります。

相続税が発生するなら3年以内の売却が鍵

遺産にかかる基礎控除額は3,000万円+600万円×法定相続人の数です。

相続財産5,000万円で法定相続人2人のケースでは、基礎控除額(3,000万円+600万円×2 = 4,200万円)が相続財産(5,000万円)より小さいために相続税が発生します。

上記のように相続税が課税されている場合、「3年」という期間が重要です。相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに不動産を売却すれば、支払った相続税額も売却益から控除することができます。

3,000万円控除とは

3,000万円控除とは、一定の条件を満たすことで譲渡所得から3,000万円を控除することができる特例です。譲渡益が3,000万円未満であれば、譲渡所得税は0円となります。

なお、3,000万円を控除するためには、確定申告時期に特例を受ける旨の申告をしなければなりません。

同居していたか空き家かで異なる

子が親から相続した不動産を売却する際、生前に親と同居していたのであれば「マイホームを売ったときの特例」を利用することができます。また、子が同居しておらずひとり暮らしの親が亡くなり空き家となったケースでも、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」を適用することで3,000万円の控除は可能です。

なお、いずれも適用要件を満たさなければなりません。空き家の特例には、マンションが該当しない、譲渡まで賃貸できないといった厳しい要件がいくつもあるため、あまり利用されていないのが現状です。

実際の例で税金シミュレーションしてみよう

最後に、具体的な数字を使って譲渡所得税額のシミュレーションをします。

今回は、実家(取得費不明、7年前に親が購入)が2,000万円で売却できた(仲介手数料72万円)ケースを考えてみましょう。

なお、取得費が不明の場合は売却額の5%を取得費(今回のケースだと100万円)とすることが可能です。

譲渡所得税の計算式

5年超前に親が購入した不動産なので、長期譲渡所得に該当します。長期譲渡所得に対する税金の計算式は以下の通りです。

譲渡所得(収入金額−取得費−譲渡費用)×20.315%

この式に、今回の具体的な数字を当てはめると以下のようになります。

(2,000万円-100万円-72万円)×20.315% = 371万3千円(千円未満切り捨て)

なお、親と同居していたなどの理由から3,000万円特別控除が利用できる場合、今回譲渡所得は3,000万円に満たないため譲渡所得税額は0円です。

所得税が発生する場合は確定申告

今回のケースで3,000万円特別控除を適用することができなかった場合、約370万円の税金が課されるため確定申告が必要です。計算で税金が0円以下であれば原則確定申告は不要ですが、確定申告してマイナス分を損益通算することで減税できるケースもあります。

制度を理解した上で相続不動産を売却

不動産を売却すると、確定申告した後に譲渡所得税を納付しなければなりません。相続した不動産の場合も同じく譲渡所得税が発生しますが、特例を適用することで節税できることがあります。

親から不動産を相続したものの、活用できないために売却を検討しているという方は、売却時にどれくらいの税金がかかるのかをあらかじめイメージしておきましょう。

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オウチーノニュース編集部

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