分譲マンションを貸す方法とは?売るよりも得?手順や節税のコツを解説!

分譲マンションを貸す方法とは?売るよりも得?手順や節税のコツを解説!

マンションを購入したけれど、転勤や家庭の事情で引っ越さなければならない場合、空き室にしておくのはもったいないものです。一般的に、資産を有効活用するには人に貸すか売ってしまうかのどちらかになるといえます。

「売るのはちょっと…」という場合は貸すことを考えてみましょう。この記事では、貸す場合に浮上するいくつかの課題について詳しく解説します。

分譲マンションが空き室になるために運用を考えている方は、ぜひ参考にしてくださいね。

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分譲マンション、売るべきか貸すべきか?

まずは基本的な問題である、売るべきか貸すべきかというところから、考え方を整理しましょう。

売却を含む4つの選択肢

所有しているマンションが何らかの事情で空き室となってしまう場合に、取るべき選択肢は「売る」「貸す」のどちらかです。もっと詳しくいえば貸し方には3種類あるので、正確には以下の4つが考えられます。

  1. 売却する
  2. 賃貸借契約で貸す
  3. サブリースで貸す
  4. 定期借家契約で貸す

賃貸借契約はもっとも一般的な貸し方で、契約期間を2年ごとなどに設定し、期間が満了したら都度更新する貸し出し方です。賃料は借りた人から直接貸主であるあなたへ支払われます。

サブリースという貸し方は、別名「一括借り上げ」とも呼ばれています。業者が借り受けた物件を、業者自身の裁量で又貸しする方法です。

この方法の利点は、何といっても借り手が決まらない場合でも補償が付くことでしょう。もし入居者がなかなか見つからず、空き室の状態が続いても、業者からは家賃が支払われます。ただし、委託手数料はかかるので、貸主の収入は賃貸借契約のときよりも少なくなります。

定期借家契約というのは、あらかじめ設で契約期限を設定し、期間満了後は更新をしないと決めておく契約形態です。いずれ家に戻ってくることがはっきりしている場合に、都合がよい方法といえます。

再び住む予定の有無と管理の手間で総合判断

再び住む予定がないなら売却も選択肢に入りますが、戻ってくる予定があるなら家を貸して収入を得るほうが賢明でしょう。

貸す場合は管理の問題が出てきます。貸す前にはリフォームやハウスクリーニングをする必要があり、貸している間は借主からの要望や問い合わせにも対応しなければなりません。家を貸すということは、相応の手間とコストがかかるのです。また、借り手とのトラブルが生じるリスクがあります。設備の不具合や周辺環境によっては、クレームを受けることもあるかもしれません。

サブリースなら業者に任せておけばよいので、そういう面では安心ですが収入は低くなります。

引っ越した後に残るマンションをどうするのかは、このようなさまざまな条件を考慮して考えましょう。再び住む予定が有るのか無いのか、あるなら期限が決められるのか、管理の手間と得たい収入との兼ね合いはどうかなどから総合判断することが賢明です。

住宅ローンが残っていても貸せる?

もし住宅ローンの返済がまだ残っている場合は、マンションを人に貸して収入を得ることはできません。住宅ローンはあくまでもローン利用者自身の住居を購入するためだからこその、優遇された低金利の融資だからです。

とはいえ、例外として融資条件や契約の内容によっては、貸すことが可能なケースもあります。また、住宅ローンの継続が無理な場合でも、アパートローン(賃貸住宅ローン)などに借り換えをする方法もあるのです。

当然ながら住宅ローンよりも金利は高くなり、返済期間も短縮されますが、家賃を返済に当てられるので方法としては悪くありません。

ともあれ、住宅ローンがまだ残っているマンションを貸し出したい場合には、借入先の金融機関に相談してみましょう。

分譲マンションを貸すメリット

マンションを貸すことは、資産運用としてよい方法です。実際に、初めから住む目的ではなく、賃貸収入を得ることを目的とした投資用のマンションを購入する方も増えています。

賃貸家賃収入が得られる

マンションを貸す最大のメリットは賃料収入です。入居者がいる間は毎月の収入が約束されます。株式や債券ではこのように短いサイクルで安定収入を得ることはできません。金融機関へ預金すれ確実に利息が得られますが、その額は不動産収入とは比べ物にならないほどわずかです。

さらに、分譲マンションであれば需要が高いので、相場よりも高い賃料設定をすることができます。というのも、賃貸用マンションは、一人ないし少人数で住むことを想定して設計されています。そして、借り手が短期間で入れ替わることを想定して作られている面があります。

一方、分譲マンションは購入した人とその家族が住み続ける前提で設計されています。賃貸マンションに比べて間取りも余裕があり、管理サービスも質が高い傾向にあります。

そのため、貸す場合の分譲マンションで得られる家賃は、通常の賃貸物件より高額に設定することが可能です。賃貸用マンションの家賃相場と比べると分譲マンションの賃料は1~2割程度高くなることもあるほどです

資産を手放さずに済む

売却と違い、貸しているだけであればその不動産の所有権は自らが保持したままです。将来的な再利用や、時期を見て売却する選択肢も残しておくことができます。

分譲マンションを貸すデメリット

メリットがある一方で、貸すことによって負担が生じたりリスクが発生することもあります。次のようなものが貸すデメリットと言われます。

管理の手間がかかる

家を貸すと決めたら、それが終わるまでの間はずっと管理がついて回ります。借り手を探す入居者募集、借主との賃貸借契約、入居期間中の出納管理、借主からの問い合わせへの対応、退去時の敷金精算など、その範囲は多岐に渡ります。こうした管理業務の負担を軽減したい場合は不動産管理会社へ手数料を払って業務を委託することになります。委託料は毎月の賃料等の3%~7%程度が目安です。その場合でもオーナーの管理にかかる手間がゼロになる訳ではありません。

資産価値が減ずるリスクがある

不動産を貸すリスクの最たるものは、不動産の価値が入居者によって棄損されてしまうことです。いわゆる事故物件になってしまったり、火災を起こしてしまうケースなどがこれに該当します。どちらも入居者に損害賠償を請求できる事案ではありますが、それによって資産価値が正当なところまで戻るとは限りません。ひどいケースでは損害賠償すら得られないこともあります。

このような貸し出しリスクは不動産ならではのものです。このリスクを貸し出す前に承知しておかなければなりません。

利用や売却したくてもすぐにできない

一度家を貸したら、簡単にはその家に戻ることはできません。賃貸借契約で契約期間を2年と定めているからと言って、契約満了時に入居者が望まない退去を実現させることは容易ではないのです。これは賃貸借契約では借主の権利が強く、更新が前提とされているためです。

こうしたリスクを回避するために定期借家契約が存在しますが、賃貸借契約よりも賃料が下がる定期借家契約は、あらかじめ家に戻ることが分かっているとき以外は積極的に利用されるものではありません。また、定期借家契約であってもその期間を終えるまではたとえ持ち主であっても、利用はできません。

また、急な事情でキャッシュが必要となったとしても、家を貸していたら簡単には売却もできないのです。

このように安定収入が得られる反面、一度貸したらその後の活用には大きな制限が入る可能性があることは覚えておく必要があるでしょう。

空室リスク

家を貸すことを決め入居者から最初の賃料が振り込まれるまで、または先の入居者が退去し次の入居者が決まるまでは不動産の利用が止まってしまいます。この期間が長引けば長引くほど収入が得られない状態が続きます。

賃貸募集を始めたらすぐに入居者が決まるような人気の物件なら心配はいりませんが、賃貸ニーズがそれほど高くないエリアや物件の場合は、ある程度の空室になる期間も想定しておく必要があります。想定以上に空室期間が伸びてしまい収入が減るリスクを空室リスクと言います。

売るべきか貸すべきか

貸すことのメリットデメリットを説明しました。デメリットのほうが多かったのでやっぱり貸すのはやめようかと考えている人もいるかもしれません。では、ここで「貸す」と「売る」の比較をしておきましょう。不動産は資産ですから、どの方法で利用したほうが儲かるかは重要な視点です。

家を貸すときの指標「利回り」

金銭的に「貸す」と「売る」のどっちが得かを考えるための指標となるのが利回りです。

不動産の利回りは2種類あります。表面利回りと実質利回りです。まず表面利回りを説明します。

表面利回りとは1年間で得られる賃料の額が、その不動産の価格に対して何%に相当するかを見るときに使う指標です。式で表すと次のようになります。

  • 表面利回り(%)=年間賃料収入÷物件価格×100

例を使って考えてみましょう。ここに今、売ったら3,500万円の価値があるマンションがあったとします。この家を賃貸に出した場合、毎月の賃料は12万円、年間総額で144万円です。この物件の表面利回りは【144万円÷3,500万円×100=4.1%】です。

表面利回りによって、この物件を貸した場合、1年間で物件価値の4.1%分の収入が得られることが分かります。仮にこの家を貸し続けたとしたら、賃料総額が物件の価値を上回るのは100÷4.1=24.4年目からです。今、売って3,500万円を手にするか、それとも貸して24.4年をかけて3,500万円を手にするか。もちろん、後者の場合はその時点でまだ資産としての不動産は残っていますから、その分の価値も上乗せできます。

表面利回りはかなりざっくりした考え方です。というも、毎月の賃料はそのすべてが自分の利益になる訳ではありません。マンションであれば毎月の管理費や修繕積立金がありますし、管理を不動産会社へ委託する場合はその手数料もかかります。毎年の固定資産税や不動産所得による所得税・住民税の存在も無視できない金額です。こうした経費を考慮し算出する利回りを実質利回りと言います。

実質利回りを式で表すと次のようになります。

  • 実質利回り(%)=(年間賃料収入-年間経費)÷物件価格×100

先ほどの例に少し情報を加えてみましょう。現在の価値は3,500万円で、毎月の賃料は12万円、年間総額で144万円です。年間の経費は25万円かかるものとします。この物件の実質利回りは【(144万円-25万円)÷3,500万円×100=3.4%】です。

表面利回りも実質利回りも高ければ高いほど効率がよくリスクの低い資産運用ができると言えます。もし物件のある地域のニーズが「購入>賃貸」とはっきりしているようなケースではこの利回りが低くなることも想定されます。その場合は、家を売却して他の投資商品へ資産を振り替えたほうが、高い運用実績を得られるかもしれません。

サブリースのリスク

貸し方のひとつとしてサブリースを紹介しました。サブリースと言うと、近年、アパートを建てた大家さんとその家を借り上げている会社とのトラブルが報道されたりもしています。会社側が経営難などを理由に、当初契約していた賃料の減額を求め、大家さんがそれを拒むといったもので、なかには裁判へ発展しているケースもあるようです。

サブリースは、集合住宅を一棟単位で契約するケースがメジャーですが、分譲マンションの一室や、一戸建てで利用されることもあります。このときも同様のリスクは負うことになりますので、サブリースを考えているなら、会社の経営状態などはしっかりと確認しておくべきでしょう。

また、契約後に、やっぱり売却したいとなったら、途中解約によるペナルティ(違約金)が発生する可能性もあります。サブリースは長期契約になるものが多いので、この点にも注意しましょう。

分譲マンションを賃したいなら!手順と注意

ここでは所有しているマンションを賃し出す場合の、流れと注意点について紹介します。

不動産会社を探そう

まずは、数ある不動産業者のなかから、信頼できる業者を見つけることが大切です。そのためにある程度役に立つのが、ネットでの口コミや評判といえるでしょう。

そこで粗選りをしてから、気になる業者の担当と実際に話してみて印象を確かめ、判断材料にするのが妥当な選び方です。

その業者がどれくらいの経験や実績を持っているかは、宅地建物取引業の免許更新回数から判断できます。宅地建物取引業の更新は5年ごとなので、更新回数に5年を掛けて何年のキャリアかを確かめましょう。

宅地建物取引業者名簿から業者の概要を調べることも可能です。その業者が加盟業者を指導・サポートする業界団体に所属しているかどうかも確認しましょう。それも質の高い業者を見つけるひとつの基準となります。

貸す方法を選ぼう

業者が決まったら、貸す方法を先にも触れた以下の3種類から選びましょう。

  • 賃貸借契約で貸す
  • サブリースで貸す
  • 定期借家契約で貸す

これはあなたが再び住む予定や管理の手間、収入をどれだけ得たいかなどからの判断になるでしょう。

ここまであまり触れてこなかった「定期借家契約」について説明をします。たとえば転勤などで一定期間その家を使わないけれど、数年後には必ず戻ってくる、という状況が明らかなときに利用されるのがこの契約です。

賃貸借契約は一度貸し出したら、借り手が希望する以上は契約の更新が基本です。オーナーがその家を利用したいと言う理由だけで、借り手が望む契約の更新を認めないことは実質的にできません。そうなると、不動産の所有者に、短期間だけ家を貸したいという希望があっても、実行するのは困難です。

定期借家契約はこうしたリスクを回避するための契約です。定期借家契約では契約時に決めた期間を満了したら、その後の更新がないことがあらかじめ明らかにされています。こうすることで、オーナーは使わない期間はその家から賃料収入を得て、やがて自分が使えるようにも備えておけるのです。

定期借家契約は借り手にとっては不利な契約となることから、賃料を下げたり、礼金を無くすなど、賃貸借契約と比べて貸主側が条件を譲歩しなければならないというデメリットもあります

相場に合った家賃を設定しよう

貸す方法が決まったら、家賃を設定しましょう。(サブリースの場合は業者の裁量になります)

家賃は相場にもとづいた額でなければいけません。得たい収入を基準に家賃を決めても、借り手はつきません。

築年数や設備、間取りを考慮するのはもちろんですが、交通の利便性や周辺環境なども重要です。同じエリア内で似たような物件を探して、そこの家賃設定を参考にすることも有効な方法となるでしょう。

入居者への申し送り事項は抜け漏れなく

入居者が決まったらさまざまな申し送り事項を、抜け漏れのないように伝えましょう。

たとえば水道光熱費などは入居者に支払ってもらうため、支払いに関する詳細事項を伝えておく必要があります。

入居の当日では手続きが間に合わなくなるかもしれないので、前もって伝えておくことが大切です。

ごみ捨てに関する決まりも同様に、早めに伝えましょう。集合住宅ではごみ捨ての決まりの遵守については、おろそかにできません。入居者が決まりを守らなければ、管理組合や住民からクレームが来るおそれがあります。

そして管理組合に、入居予定日などの情報もきちんと連絡しておきましょう。

家を貸してる間の費用

利回りの説明で触れましたが、家を貸している間にも不動産の所有者が負担しなければならない費用や税金があります。代表的なものは以下のものです。

住宅ローンの元本返済とその利子分の支払い(住宅ローン残債がある場合)

  • 管理費、修繕積立金(マンションの場合)
  • 固定資産税、都市計画税
  • 管理委託費(管理会社へ依頼する場合)
  • 修繕費用

また、家を貸し出すにあたり、リフォームした場合はその費用がかかりますし、不動産会社に仲介を依頼した際の手数料もかかります。

家を貸すにあたり、どれくらいの費用がかかるものなのか、下記の表などを利用してその金額を明確にしておくと良いでしょう。

項目 費用の目安等
リフォーム代 必要に応じて
仲介手数料 賃料等の0.5カ月分+消費税
住宅ローン返済 元本+利子分
管理費、修繕積立金 毎月の支払い分
固定資産税、都市計画税 毎年の支払い分
管理委託費 賃料等の3~7%+消費税
修繕費用 必要に応じて

不動産所得とその節税

不動産を貸して収入を得たら、確定申告をしなければなりません。ここでは不動産所得の基本的なことを説明します。

不動産所得は毎年1月1日から12月31日までに不動産を貸し付けて得た所得のことです。この所得額とそれに応じた所得税額を申告するのが確定申告で、これは所得のあった年の翌年の2月16日から3月15日までの間に行います。

不動産所得は【総収入金額-必要経費=不動産所得の金額】として算出します。総収入金額は毎月の賃料等の総額なので難しくありませんが、必要経費は該当するものしないものを精査しながら計算していかなければなりません。これは必要経費を適切に計上することで利益は圧縮され、負担する税金が少なくなるので、とても大事な作業です。

不動産所得で認められる必要経費

一般に不動産所得において必要経費として認められるのは次のものです。

  • 公租公課

主に税金のことです。固定資産税、都市計画税が該当します。

  • 損害保険料

建物にかける火災保険などの保険料が該当します。

  • 修繕費

賃貸期間中に入居者の要望等に応じて必要な修繕をした場合はその費用が修繕費として計上できます。

  • 減価償却費

建物部分は年数を重ねることで、その価値が減少していきます。その減少分を費用として計上できるのが、減価償却という考え方です。

  • 借入金利子

住宅ローンを借りいている場合、賃貸期間中に支払っている利子分は借入金利子と して必要経費になります。

  • その他

ほかにも家を貸しているときにかかる費用はあります。管理会社へ払う管理委託費やマンションの管理費、修繕積立金なども通常は費用計上できます。入居者を決定する際に不動産会社へ支払う仲介手数料なども経費です。

判断が難しいのはリフォーム代です。建物の資産価値や耐久性が増すようなリフォーム工事は修繕費ではなく、資本的支出として資産計上し、その減価償却費を経費計上することになります。ざっくりとした線引きをすると既存設備を直すのは修繕費ですが、設備そのものを取り換えてグレードアップさせるときは資本的支出扱いになる、という具合です。

不動産事業と無関係の個人的な出費を費用に計上することはできません。

青色申告と損益通算

不動産所得を確定申告するにあたり覚えておきたいのが青色申告と損益通算です。どちらも節税をもたらすものです。

  • 青色申告

青色申告は確定申告の仕方のことでほかに白色申告があります。その違いは帳簿の作り方などにあります。端的に言うと、青色申告のほうが白色申告より細かく帳簿を付けたり、確定申告時に多くの書類を提出しなければなりません。また、青色申告をする場合は事前の申請が必要です。

青色申告をするメリットは不動産所得から一定額を特別控除できることです。自宅を貸すようなケースではその額は10万円です。これは最低でも5,000円の節税効果が期待できるということです。

マンションを貸し出す期間が長くなるようであれば、毎年の節税効果が期待できるので、青色申告にチャレンジすることをお勧めします。

  • 損益通算

長年マンションを貸していると、年によっては入居者が決まらず収入が少なくなり、不動産所得で赤字が出てしまうこともあります。赤字の場合は不動産所得がないことになるので税金は納めません。さらにこの損益通算の制度を利用すれば、不動産所得で出た赤字分をたとえば給与所得から差し引くといったことも可能になります。

具体的な例で考えてみましょう。給与所得が300万円で、その年の不動産所得は-60万円の赤字だったとします。この場合、給与所得にかかる課税所得は300万円-60万円で240万円になります。この場合、所得税率は10%なので、損益通算を行えば6万円も節税ができることになります。

分譲マンションを貸すことで上手に資産運用

分譲マンションが空き室になる場合の選択肢としての「貸す」ことについて、さまざまな角度から解説しました。

上手に貸すことで、立派な資産運用となりえて、しかも長期的継続的に安定した収入が約束されます。

分譲マンションから事情があって離れる方は、ここでの情報も参考に上手に貸すことを考えてみてください!

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