不動産の取得費の求め方とは?金額が分からないときの対処法

不動産の取得費の求め方とは?金額が分からないときの対処法

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不動産はできるだけ高く売れたら嬉しいものですが、売値と同じくらいに大切なものがあります。それが不動産の取得費です。

不動産の取得費がなぜ大切なのか、取得費に含まれる項目は何か、取得費が分からないときはどうすればよいのか。詳しく説明します。

不動産の取得費を計算するのはどんなとき?

所有する不動産を手に入れたときにかかった費用が取得費です。取得費は、その不動産を売るときに必要です。売るタイミングで、手に入れたときに遡りその費用がいくらかだったかを集計・計算しなければならことを不思議に思うかもしれません。これをする理由は、取得費によっては不動産を売却した際に税金を納める必要が出てくるからです。

税金が発生するのは、不動産を売って売却益が出たときです。次の計算式を使い、売却益の有無を確認します。

売却金額-(取得費+譲渡費用)

式を見れば分かるように、取得費の額が大きければ売却益が発生しない、または発生する場合でもその額を抑えることができます。

取得費として計上できるものが何か。自分の場合はいくらになるのか。家を売った時の税金対策にはこの情報が欠かせません。

取得費になる項目

では、具体的に不動産を手に入れたときにかかった費用、取得費として計上できる項目を確認しましょう。

  • 購入代金
  • 建築代金
  • 購入手数料
  • 設備費や改良費
  • 購入したときに納めた登録免許税、不動産取得税、印紙税
  • 借主を立ち退かせるために支払った立退料
  • 土地の造成費用
  • 土地の測量費
  • 所有権などを確保するために要した訴訟費用
  • 土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
  • 土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子

取得のための直接的な費用だけでなく、取得準備にかかった費用でも取得費として認められているものがあります。領収書や納付書をもとに項目ごとの金額を把握しましょう。

購入代金における土地と建物の違い

分譲住宅を購入するときに、土地と建物の代金を分けて考えていた人は少数派かもしれませんが、取得費に関するところでは、土地と建物の代金はそれぞれに把握する必要があります。

その理由は「減価償却」という考え方です。土地は利用することでその価値が減ることはありません。そのため減価償却の対象になりません。一方で建物はどうでしょうか。建物は築年数が古い物件ほど安く取り引きされることからも分かるように、利用によってその価値は下がっていきます。

不動産の所有者は居住することでその期間中に建物の価値を享受していることになるので、建物の取得費からは減価償却分を除くことが決まりになっています。

減価償却がいくらになるかは、建物の構造による耐用年数とその償却率、経過年数に、建物代金を掛け合わせることで算出します。そのため、取得費を正確に計算するためには、土地と建物の代金を分けて把握する必要があるのです。

建物代金が分からないときの減価償却の方法

不動産を取得した時点から売ることを考えている人は少ないので、土地と建物の代金がそれぞれに示されていないことを気にせず購入してしまっていた、という人も多いでしょう。建売の戸建てやマンションを購入したときにこのようなケースになることが多くあります。建物代金がはっきりとしないときは、次のような計算方法を使って建物代金を算出します。

消費税から建物費用を逆算する

例えば不動産の取得時に消費税を200万円払っていたとします。その時の税率が何%だったかを確認し、その率で割り返せば本体価格を知ることができます。仮に消費税率が8%だったならば200万円÷8%=2,500万円が建物の価格です。土地には消費税がかかりませんので、この2,500万円は建物価格を表すことになります。

ただし、中古不動産を個人から購入した場合などは、消費税がそもそも発生していませんので、この方法を使うことはできません。

土地と建物の固定資産税評価額の比率で按分して求める

固定資産税評価額を使って土地と建物の価格を求めることもできます。例えば土地の固定資産税評価額が1,200万円、建物の固定資産税評価額が800万円とします。購入代金をこの比率(土地:建物=3:2)を使って土地分、建物分に按分します。

仮に購入代金が3,000万円だとすると、土地が1,800万円、建物が1,200万円に相当していたと考えることができるのです。

建物の標準的な建築価額表を使って計算する

国税庁が公開している「建物の標準的な建築価額表」を使って、建築年当時の建物(構造によって平米あたりの単価が記載されています)の建築費用を計算する方法です。

例えば平成元年築の木造住宅では平米あたり123.1千円が建築単価として設定されています。建物面積を仮に120平米だとすると、120×123.1千円=14,772千円が当時の建物の代金であったと想定できるのです。

取得費が分からないときの最終手段

所有した不動産が相続したものだったり、昔に買ったもので売買契約書等がなく、取得費を証明する手立てがないことも考えられます。

このような状況に対しては、売った金額の5%相当額を取得費とすることができます。例えば3,000万円で売った戸建てで取得費が不明な場合は、3,000万円の5%にあたる150万円を取得費とみなすことができます。これは実際の取得費が150万円を下回っていたとしても150万円全額が取得費の扱いとなります。

とはいえ、取得費が売った金額の5%しかないというのはかなりのレアケースです。できることならばこの手段は使わずに、実際の取得費を計上したいものです。

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鈴木玲
FP・住宅ローンアドバイザー

2級ファイナンシャルプランナー。住宅ローンアドバイザー。
パートだから社会保険に加入したくない。【2021年の条件は?】ほか

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