年収400万円で買える家は?借入額・頭金・諸費用など「必要なお金」を大解剖

年収400万円で買える家は?借入額・頭金・諸費用など「必要なお金」を大解剖

年収400万円の人はいくらの家を買えるのでしょうか。2,500万円?3,000万円?少し頑張れば5,000万円近くまで買えるのでは?と思う方もいるかもしれません。

年収から買える家の目安を出せたらとても便利です。そのために、借入限度額や頭金、諸費用など、家を買うために必要なお金を整理してみましょう。

年収400万円で借りられる金額の上限

初めて家を買う人の大半は住宅ローンを利用することになるでしょう。いくらの家が買えるかは、住宅ローンをいくら借りられるかに大きく影響されます。年収400万円ではいったい、いくらまで住宅ローンを借りられるのでしょうか。

住宅ローンで借りられるお金の上限のことを「借入限度額」または「借入可能額」と言います。年収から借入限度額を調べるには、金融機関がWebサイトなどで公開しているローンシミュレーションが便利です(ただし各社の金額が同じになるとは限りません)。

この記事ではフラット35の住宅ローンシミュレーションを利用することにしました。理由はシミュレーションを全期間固定金利に設定して行うためです。変動金利の利率は全期間固定金利に比べて低いのですが、20年、30年先も同じ利率であることは恐らくないでしょう。シミュレーションをするときはできるだけ変動要因を少なくしたいので、全期間固定金利の住宅ローンの代表的商品であるフラット35を選択しています。

今回のシミュレーションで設定した条件は、金利1.35%(2021年3月時点。融資率9割以下で提供がもっとも多い利率)、借入期間30年、返済方法は元利均等返済です。

フラット35のシミュレーションツールでは、年収400万円での借入限度額は「3,451万円」と算出されました。

いくらの家が買える?借入額よりも重要なファクターとは?

借入限度額は「3,451万円」でしたが、これがイコール買える家の値段とはなりません。ここからはこの借入限度額で住宅ローンを組むために必要な手元資金や必要な貯蓄など、家を買うときの基本的な資金計画の話になります。先ほどのシミュレーションを引き継ぎながら、詳しく見ていきましょう。

家を買うときの資金計画の基本

家を買うときにかかるお金の総体は「頭金+借入金+諸費用+貯蓄」の合計で見積もります。

・頭金

住宅ローンを利用せずに準備するお金で、住宅購入費用の一部として使われます。頭金の目安には諸説ありますが、ここではシミュレーションの条件を融資率9割以下としているので、頭金は最低でも1割、384万円は必要です。

・借入金

フラット35のシミュレーション結果である3,451万円を利用します。

頭金と借入金が揃いましたので、家の値段は【384万円+3,451万円=3,835万円】と算出されます。

・諸費用

家の値段とは別に家を買うために必要となる費用、税金を諸費用と言います。諸費用の大半は家の値段に連動する形で決まることが多いので、家の値段に対する割合で概算費用を計算します。諸費用の概算は新築で家の値段の3~6%、中古で6~10%の範囲とされています。今回のシミュレーションに基づいた諸費用の概算は新築で【116万円から231万円】、中古で【231万円から384万円】です。

・貯蓄

ここでの貯蓄とは、いざという時の生活の備えとして用意しておきたいお金のことです。安心できる貯蓄は生活費の6カ月分程度と言われています。同じ年収400万円でも生活費はバラバラなので一概には言えませんので、ここでは毎月の可処分所得から住宅ローン返済分を除いた金額を生活費と仮定します。試算では月15万円くらいになりました。6カ月分なので【15万円×6=90万円】が、家を買った後も手元に残しておきたい金額となります。

手元資金を用意することのほうが実は難しい!?

借入金を除く頭金、諸費用、貯蓄は、購入前に手元資金として用意しておかなければなりません。このシミュレーションでは新築で590万円から705万円、中古で705万円から858万円くらいが手元に必要なお金の目安です。

親からの援助などがあれば別ですが、自分ひとりで貯めるのは簡単な額ではありません。

その場合、たとえば頭金はゼロにして家の値段を下げる、という進め方も検討できます。ただし今回シミュレーションで利用したフラット35のように、融資率が10割に近くなると金利が高く設定されるという商品もありますので、その点は十分に注意が必要です。

年収400万円。3,835万円で家が買えるのはどこ?

では、仮に年収400万円で3,835万円の家を買える準備が整ったとしましょう。この値段だとどんなところに、どんな家が買えるのでしょうか。

今回は首都圏でファミリー向けの中古マンションを探していると仮定し、マンションの平均平米単価が54.8万円(3,835万円÷70平米で算出)前後のエリアをいくつかピックアップしてみました。(参照:O-uccino不動産相場情報

東京都

国立市:56.7万円/平米
調布市:51.0万円/平米
江戸川区:49.7万円/平米

神奈川県

横浜市神奈川区:56.5万円/平米
川崎市高津区:55.0万円/平米
横浜市港北区:53.3万円/平米
川崎市川崎区:52.3万円/平米

埼玉県

さいたま市浦和区:55.7万円/平米
さいたま市大宮区:47.7万円/平米

千葉県

浦安市:50.5万円/平米

まとめ

今回のシミュレーションは住宅ローンを借入限度額ぎりぎりまで借り入れた前提で行っていますが、この額は安心して毎月の返済ができる金額を意味してはいません。それぞれのライフプラン、資金計画に合った予算設定を心がけるようにしましょう。

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オウチーノニュース編集部

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