相続した不動産の売却の流れ・手続き・注意点とは

相続した不動産の売却の流れ・手続き・注意点とは

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相続した不動産を売るときの最大の懸念事項は税金です。これがあるために売却を先延ばしにする人もいますが、そうすると節税効果のある特例が利用できなくなるなど、デメリットがあります。

相続した不動産を売るためにはどうしたらよいのか。そのポイントをまとめました。

相続した不動産を利用しないリスク

相続によって取得した不動産。自分が住んだり、誰かに貸して収益を得るなどすぐに活用できれば良いのですが、なかには使いみちが見つからず、そのままの状態で置いておかれる不動産もあります。

たとえ利用されていない不動産であっても固定資産税や都市計画税の税金はかかります。時々は状態を確認しに出向かねばならず、管理コストも無視できません。

そうした事態を避けるために、相続した不動産の「売却」が選択肢にのぼってきます。売却ではどんなことに気をつければいいのか、整理してみましょう。

相続した不動産を売却するときの注意点

相続した不動産の売却で注意すべきことの筆頭は「税金」です。相続した不動産によっては非常に高額な税金がかかる恐れがあります。

譲渡所得の計算と税金

この恐るべき税金は、不動産を売却し利益が出たときにかかるものです。譲渡所得の税金として、所得税(および復興所得税)と住民税が課されます。税率はかなり高めに設定されています。

●長期譲渡所得の税率

税金 税率
所得税(および復興所得税) 15.315%
住民税 5%

長期譲渡所得とは譲渡(売却)した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるものです。これは被相続人が取得してからの期間を指しますので、大半は長期譲渡所得に該当します。仮にこの所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、税率は所得税(および復興所得税)が39.63%、住民税が9%と跳ね上がります。

税率が高いので、できる限り譲渡所得を抑える必要があります。譲渡所得は次のように計算します。

  • 譲渡所得=売却金額-(取得費+譲渡費用)

取得費とは被相続人が不動産を購入したときの代金や購入手数料など取得に要した金額、その後支出した改良費、設備費などを加えた合計額のことです。取得から期間が経っている不動産では、この取得費が分からなかったり非常に低額になる恐れがあります。結果として、譲渡所得が減らせず、税金が増えてしまうのです。

相続不動産の売却はスピード重視!?

このように相続した不動産の売却では、巨額の税金がかかる恐れがあります。そのため家を売却する決断ができず、相続した不動産(主に一戸建て)が空き家として残されてしまう可能性があります。空き家の増加は日本の社会問題のひとつです。相続した不動産が空き家になることを防止する狙いで、税制上の優遇措置が用意されています。

空き家の譲渡の特例

優遇措置のひとつが「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」です。この制度では相続によって取得した空き家を売却した際に、譲渡所得から3,000万円を控除できます。

例で考えてみましょう。

短期譲渡所得に該当する取得費不明の相続不動産を2,000万円で売却したとします。売却の際にかかった費用は耐震リフォーム250万円と、仲介手数料の72.6万円です。

まず、譲渡所得を計算します。取得費が分からない場合は、売却価格の5%を取得費として計上することが可能です。譲渡所得を計算してみましょう。

売却金額[2,000万円]-(取得費[2,000万円×5%]+譲渡費用[250万円+72.6万円])

結果は、1577.4万円です。

譲渡所得に対し所得税(および復興所得税)×15.315%、住民税×5%がかかりますので、このままだと税の総額はおよそ320万円になります。

では、「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」を利用したケースを考えてみましょう。この控除は譲渡所得から差し引くことができるので計算上は次のようになります

譲渡所得[1577.4万円]-特別控除[最大3,000万円]

譲渡所得はすべて控除されたので、譲渡所得にかかる税金はゼロになります。この制度のおかげで320万円も節税できた計算です。

「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」には適用要件が複数ありますので、利用を考える場合は、以下に該当することを事前にチェックしましょう。

・相続開始までは被相続人の居住用で、その後、空き家になっていること
・昭和56年3月31日以前に建築された家屋であること
・区分所有建物(マンション)ではいこと
・相続開始日から3年を経過する年の12月31日までに譲渡すること
・譲渡対価が1億円以下であること

譲渡期限が設定されているます。相続後、ずっと放っておくとやがてこの制度は使えなくなってしまいますので、その点は十分に注意してください。

相続税の取得時加算

空き家防止とは関係ありませんが、「相続税の取得時加算」と呼ばれる制度にも節税効果があります。この制度を利用すると、相続によって取得した不動産を売却した際に、相続税額のうち一定金額を取得費として数えることができます。

「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」も相続開始日から3年(を経過する年の12月31日まで)以内の譲渡が条件でしたが、「相続税の取得時加算」も相続後3年10カ月以内の売却が条件になっています。なお、このふたつの制度の併用はできません。

「相続税の取得時加算」の適用要件は以下のとおりです。

・相続や遺贈により財産を取得した者であること
・その財産を取得した人に相続税が課税されていること
・その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること

不動産を売却するときの流れ

相続した不動産の売却が初めて家を売るとき、という人もなかにはいるでしょう。不動産の売却の流れを整理しましょう。

売却依頼から売買契約まで

一般に不動産を売るときは不動産会社へ仲介を依頼し、買い手を広く市場から探したなかでもっとも条件の良い相手に売る、というのが原則です。おおまかには次の順に進んでいきます。

  1. 不動産会社へ売出価格の査定依頼
  2. 売出価格の精査・決定
  3. 不動産会社と媒介契約
  4. 売却活動の開始
  5. 売却活動中の活動(問い合わせ対応・内覧案内など)
  6. 売却先の決定
  7. 重要事項説明、売買契約の締結
  8. 引き渡し

不動産会社は一社だけでなく複数の会社と媒介契約し、買い手を探してもらうことができます。平均的な売却期間は活動開始から売買契約書の締結までで3カ月と言われています。3カ月を過ぎても契約に至らない場合は、売出価格を徐々に下げていくのが売り方の基本です。

相続で取得する不動産の大半は老朽化し、耐震基準が古い時代に建てられたものだったり、建築当時の資料が残っていなかったりと、売却にはマイナスとなる要素があるものです。不動産会社と相談しながら、課題の解決方法を検討しましょう。売却のためにリフォームする場合は、その費用が譲渡費用になることも頭に入れておくと良いでしょう。

不動産を売却したときにかかる税金

不動産取引にはいろいろな税金がかかるイメージがあります。そのほとんどは買い手に対してかかるもので、売り手が気にすべきは、前述の譲渡所得に関する税金です。

  • 譲渡所得=売却金額-(取得費+譲渡費用)

譲渡所得は、所得税(および復興所得税)15.315%、住民税5%と税率が高くなります。譲渡所得を少なくする「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」や、取得費を増やす「相続税の取得時加算」の利用などで、できる限りの節税をした方が良いでしょう。

特例等を利用するときの手続き

「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」、「相続税の取得時加算」ら特例を利用するときは必ず確定申告をしてください。特例を利用することで譲渡所得がゼロになる場合でもこの手続きを省略することはできません。

確定申告では譲渡所得の内訳書のほか、「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」では、不動産の登記事項証明書、被相続人居住用家屋等確認書、耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写しが、「相続税の取得時加算」では、相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書などが必要になります。

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鈴木玲
FP・住宅ローンアドバイザー

2級ファイナンシャルプランナー。住宅ローンアドバイザー。
パートだから社会保険に加入したくない。【2021年の条件は?】ほか

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