中古マンション購入時の売買契約の流れと注意点

たくさんの物件のなかからようやく最良の部屋を見つけて購入を決断。ひとつの山を越え、気分も高まっているかもしれませんが、この後は大切な契約が控えています。

購入を決めてから、実際にそのマンションが自分のものになるまでのプロセスを把握しておきましょう。

中古マンションの購入申し込みから契約日前まで

気に入った物件が見つかったら、そのマンションの購入を希望する意思を表す「申込書」を提出します。申し込みは物件広告や現地調査で分かった情報をもとに行います。

申し込み後に、物件に関する重要な情報が新たに開示されることもないとは限りません。情報の内容によっては申し込みは撤回もできるということを心に留めておきましょう。一度申込書を出したら猪突猛進、契約まで一直線とならないよう、気持ちに軽くブレーキを持たせておくことも大切です。

申し込みで表明すること

申し込みでは「いくらで買いたいのか」「いつ引き渡しをしたいのか」を文書で表明します。同時期に自分よりも高い値段で購入意思を示す申込者が現れた場合は、売却相手としてそちらが選ばれることがあります。引き渡し時期に関しても同様です。

売主が早く売りたいのか、引き渡しまで一定期間が必要なのかなどは、申込書を出す前に確認しておくようにしましょう。また、住宅ローンを利用するかどうかも申し込みの段階で伝えます。

住宅ローンの事前審査

申込書を出したら、住宅ローンを利用するための事前審査を行います。本審査は売買契約締結後ですが、取り引きをスムーズにするため金融機関の協力を得てこのタイミングで審査が行われます。

事前審査で気をつけたいのが、融資条件が当初シミュレーションしていたものより悪くなる可能性があることです。理由は物件の担保価値や、融資率、本人の所得額など様々なものが考えられますが、金利の引き下げが最大限とならなかった場合などでは、返済計画等に狂いが生じます。

申込書を提出し「買いたい」気持ちが高まっているところですが、借り入れ条件が当初と変わってしまうときは必ず一度立ち止まって、冷静に判断するようにしてください。早計な判断は、5年先、10年先のリスクをもたらす可能性もあります。

重要事項説明書、売買契約書の事前確認

重要事項説明書、売買契約書は契約日より前に目を通しておくことが重要です。分量もかなりありますし、難解な専門用語なども出てきます。

当日にいきなり見てすべてを理解することは難しく、懸念点などがあった場合でも、その場の流れに飲み込まれて質問さえできなくなってしまうことも十分考えられます。あらかじめコピーを自宅に郵送してもらうなどの方法で必ず事前確認をしましょう。

付帯設備表と物件状況確認書も事前の取り寄せが欠かせない書面です。申し込みまでに得た情報は物件のプラス面ばかりでマイナスな情報が前面に出てくることは多くありません。しかしそれらの情報を隠したまま契約すると、売主は契約不適合責任を問われることになります。

そのため、ネガティブ情報をこれらの書面を通して初めて知る可能性もあります。気になる点があったら契約当日を待たずにすぐに不動産会社へ確認しましょう。

重要事項説明書のチェックポイント

重要事項説明書でチェックするポイントを確認しましょう。重要事項説明書では物件に関することと、契約に関することが説明されます。

物件に関する説明事項

物件に関する説明事項では次の点が重要です。

• 登記簿に記載された事項
  
• 法令に基づく制限の概要
  
• 管理、使用に関する事項
  

たとえば住宅ローンの借り入れが残っている物件の場合、抵当権に金融機関などの名前が記載されています。その場合、売買完了後に抵当権が抹消できていることを確認する必要があります。

法令に基づく制限は、マンションでは主に都市計画法、建築基準法によるもので、用途地域や建ぺい率、容積率などが記されます。また景観法など、その他の法令に基づく制限の有無などが記されています。

マンションは区分所有と言って、マンションの所有者全員で共有する部分と、自分だけが所有する専用部分に分かれています。共有部分と専有部分の線引きをはっきりとさせておくこと、自分が共有部分に対してどれくらいの持ち分になるのかなどを確認しましょう。共有部分の修繕工事に備える修繕積立金の値上げや一時負担金の拠出が決まっている場合などは、ここで確認することになります。

契約に関する説明事項

物件に関する説明事項の主なチェック箇所です。

• 代金交換差金以外に授受される金額
  
• 契約の解除に関する事項
  
• 付属書類
  

代金交換差金以外のお金には、固定資産税や都市計画税の精算分、同じく管理費、修繕積立金等の精算分があります。10万円を超えるような出費となることもありますので注意が必要です。

契約の解除では、売買契約締結後に手付金を放棄することで解除できる期限などが決められます。また、住宅ローンの融資が得られなかった場合は、特例として手付金が全額返還される解除になることが一般的です。こうした記載があるか確認することも大切です。

付属書類には前述の「付帯設備表」や「物件状況確認書」のほか、公図や建物図面、配置図・平面図・間取図、管理規約の写し、使用細則の写しがあるかどうかが確認されます。どのような書類が手元にあるのか、付属されない書類があるかを確認しましょう。

売買契約書のチェックポイント

売買契約書は、取り引きの対象となる物件、金額、売主名・買主名、仲介会社名のほか、契約に関する取り決めが記されます。重要事項説明書と重複する内容もあるため、まず重要事項説明書を読み、そのうえで売買契約書に相違がないか確認すると良いでしょう。

売買契約書は一般的なフォーマットを使用することが多く、その内容に合致しないもの、特に注意が必要なものは、特記事項として記載されます。この部分は必ず理解し、問題がないか確認するようにしましょう。

契約日当日の流れ

事前に書類確認をしっかり準備していたとしても、契約日当日は独特の緊張感があり、濃厚な時間になるでしょう。

契約当日は、不動産会社による重要事項説明書、売買契約書の説明から始まります。付帯設備表・物件状況報告書の説明などもあるのでこれだけでも1時間超えは必至です。内容を理解し、問題がなければ署名・捺印します。

売主と買主の顔合わせのタイミングは取り引きごとに違います。先に顔合わせをして、両者同席のもと重要事項説明書等の説明をすることもあれば、署名捺印後にようやく顔を合わせるケースもあります。

契約が無事に完了したら、手付金の支払いです。100万円を超えることも普通にありますので、あらかじめお金の準備を忘れないようにしましょう。当日ATMから引き出そうとしたら上限設定がかかって引き出せなかった、という話もよく耳にします。

また、契約日に仲介手数料の半金を受け渡しとする不動産会社もあります。その場合は、このお金の準備も忘れないようにしましょう。

契約には誰が立ち会う？当日の服装は？

売主と買主の顔合わせのタイミングは取り引きごとに異なりますが、両者とそれぞれの仲介役となる不動産会社をあわせた、計4者が契約時の主要な登場人物となります。

夫婦で持ち分を共有するケースなどではどちらかに任せるのではなく、夫婦そろって契約に立ち会うほうが良いでしょう。また、当日の服装などを気にされる方もいます。スーツでバシッと決めてもよいですし、そこまでではなくても相手に不信感を抱かせるような恰好は避けましょう。常識的な範囲で服装、身だしなみを整えておくことをお勧めします。