「築30年のマンション」を購入するメリットとは?注意点も徹底解説

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近年、築浅の中古マンションが高い人気を誇っています。一方で市場には築30年を超える、いわゆる築古マンションが多く供給されるようになっています。築古マンションの特徴を理解し、購入の選択肢として加えることができるかどうか。中古マンションの購入を考えているなら、ぜひ検討してみたいテーマです。

築30年のマンションを買うメリット

築30年を超えるマンションを買うメリットには「価格」「選択肢」「実物確認」の3つが上げられます。それぞれを詳しく見ていきましょう。

価格が比較的下落しづらい

中古マンションの価格は、築年数が経過するほどに下がっていきます。しかし、いつまでも下がり続けるわけではなく、やがては下げ止まりがやってきます。

東日本不動産流通機構が2021年2月に発表した「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年)」から、2020年に成約した中古マンションの平米単価を、築年帯別にまとめたのが次のグラフです。

x軸が築年数、y軸が平米単価(単位:万円)です。

成約したマンションの平米単価は、築26~30年まではひたすら下がり続けていることがデータから見て取れます。築31年以上でようやく横ばいになるので、築30年のマンションは、下げ止まりの時期に該当すると考えられます。

選択肢が豊富

同データでは、築年数別に市場に出ている中古マンションの割合も分かります。2020年に新規登録され物件のうち、築31年を超えるマンションの割合は43%にもなります。

「住みたい場所にある」が、中古マンションを選ぶ理由なら、築30年を経過しているマンションを視野に入れることで、選択肢は確実に広くなるでしょう。

実物確認ができる

実物が確認できるのは中古不動産の大きなメリットです。室内の確認は当然ですが、ほかにも共用部分の状態に目を光らせましょう。エントランスやゴミ捨て場などはそのマンションの管理の程度がよく分かる場所として知られています。

さらに築30年を超えるマンションであれば、その歴史もあわせて確認することができます。過去にどのような修繕が建物に対して行われてきたか、現在の修繕積立金の残高はどれくらいあって、今後の計画とその額が見合っているかなどは、築年数の古いマンションほど良し悪しが顕著となります。これらはマンションを選ぶときの有効な情報になるでしょう。

築30年のマンションを買うときに注意すべき点

価格が下がり、選択肢が増え、実物確認ができるからと言って、築30年のマンションを買うことに注意すべき点がないわけではありません。気になる物件であればこそ、シビアな目で以下のような項目をチェックしましょう。

修繕積立金の状況

修繕積立金の集め方はマンションよって異なりますが、築30年を超えるマンションの場合、築年数の経過とともに値段が上がる「段階増額方式」を採用しているところが多いでしょう。

この場合、これまでの修繕積立金の値上げがどれくらいの期間で行われているのか、一回の値上がりで金額はどれくらい上がるのかを確認しましょう。短期間に何度も変わっていたり、反対に長期間変わらなかった値段が一回の変更で急激にアップしているようなケースでは、長期修繕計画が機能していない可能性があります。

修繕履歴と長期修繕計画の確認

修繕履歴と長期修繕計画は不動産会社に依頼すれば閲覧することができます。細かい部分まで確認したければ、専門家へ依頼してアドバイスをもらいましょう。

個人で確認できる範囲としては、過去に外壁、防水、配管工事が行われているかどうかです。築30年であれば外壁、防水工事は2回、配管工事は1回の実施が標準的と言えるでしょう。仮にこの回数に満たない場合は、今後の長期修繕計画で工事が予定されていてそのための費用も準備できているかどうかを確認しましょう。

建て替えの有無

築30年で建て替えをしている、もしくは建て替えが計画されているマンションはあまりないかもしれません。ただし、築40年、50年の物件となるとマンションによっては建て替えの検討をしている可能性もゼロではありません。マンション内ですでにそのような動きがあるのかどうか、念のため確認しておいたほうが良いかもしれません。

マンションの管理状況

前述のとおり、エントランスやゴミ捨て場などはそのマンションの管理の程度がよく分かる場所です。その他、駐輪場や駐車場なども見ておくと良いでしょう。管理人さんが「常駐」「日勤」「巡回」かや、清掃を週に何日やるのかなども確認しておきましょう。

室内がどの程度リフォームが必要か

購入を検討している部屋のリフォームがどれくらい必要なのかも事前確認が必要です。入居前のリフォームにばかり気を取られがちですが、キッチン、浴室などの水回りの設備の老朽化が進んでいる場合は、入居後何年くらいで取り換えが必要になりそうか、その費用はどれくらいかかるかをシミュレーションしておきましょう。住宅購入後は手元資金が少なくなりがちなので、必要な工事を見落としていると資金計画に狂いが生じてしまいます。

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鈴木玲
2級ファイナンシャルプランナー

2級ファイナンシャルプランナー
出版社で5年、Webメディアで10年の勤務後に独立。独立後最初の確定申告で大きくつまづき、以後、本業のかたわら独学で社会保険、不動産、金融等の知識習得に励む。2018年、ファイナンシャルプランナーに。得意ジャンルは不動産で、実生活では中古マンションの購入、リフォーム、賃貸、売却を経験。やさしい日本語でにっぽんの制度や仕組みを説明する「やさしい にっぽん」を企画・運営。ほか執筆記事にパートだから社会保険に加入したくない。【2021年の条件は?】など。

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