不動産登記とは?土地や住宅購入、新築時の登記の種類と登録免許税

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不動産登記は、家やマンション、土地などの不動産を所有している方や、これまでに不動産売買を経験したことのある方にはなじみのあるものでしょう。

しかし、普段の生活の中で不動産登記に触れる機会はあまりないので、不動産登記とはどのようなものか、そもそもなぜ必要なのかについてはよくわからないかもしれません。

不動産登記とは何か、どのような種類の不動産登記がいつ必要になるのかなどについて、この記事で詳しく説明します。不動産登記について詳しく知りたい方は、ぜひ一読してください。

不動産登記とは

不動産登記とは、その不動産が現在、どこにどのような状態で存在しているかについての「物理的現況」と、その不動産を誰が所有しているか、また借入金の担保になっているかなどといった「権利関係」との情報を法務局の不動産登記簿(登記ファイル)に記録し、保管する手続きのことです。

つまり、不動産登記を人間の手続きに置き換えると、不動産の「戸籍謄本」や「住民票」のようなものであるといえるでしょう。

不動産登記はなぜ必要か

登記制度に従って法務局の不動産登記簿に不動産の登記をおこなうことで、その土地の所有権などの権利を第三者に対して主張できるようになります(この第三者に対して主張できるようになることを「対抗要件を得る」といいます)。

対抗要件がないとその土地の権利を主張することができません。つまり、その土地や建物などが自分のものであるといったことの証明ができないのです。そこで、権利を証明し主張するために、法務局に不動産登記をおこなったうえで対抗要件を得ることが必要になります。

不動産登記簿謄本の見方について

不動産登記簿謄本には、何が記載されているのか、そしてその内容はどのようなものなのかを説明します。

不動産の登記簿は、「表題部」と「権利部」との2つで構成されています。先ほど説明した「物理的現況」が記されているのは「表題部」です。「権利関係」は「権利部」に記されており、さらに「甲区」と「乙区」の2つに分けられます。

・表題部(土地・建物)

(土地表題部)
土地の所在地:土地の所在場所
地目:宅地や田など、土地がどのように使われているかの現況
地積:土地の面積
(建物表題部)
建物の所在地:建物の所在場所
家屋番号:登記法に従って法務局がつけた建物の番号
種類:居宅や店舗、事務所など建物の種類
構造:鉄筋コンクリート造や鉄骨造、木造など、建物の構造
床面積:登記されている建物の床面積

・甲区

過去から現在まで、その不動産を所有していた人の履歴、つまりこれまでどのような人が所有権を持っていたのかについて記載されています。その土地の所有者(所有権)の履歴情報のようなものだといえるでしょう。

・乙区

乙区に記載されているのは、この不動産に対して所有権以外に誰がどのような権利(債権など)を持っているかについてです。区分所有建物(マンションなど)の場合は、区分所有建物が建てられている敷地の権利(敷地権)が表示されていることもあります。

不動産登記の種類について

不動産登記には、いくつかの種類があるので状況に応じた登記が必要です。ここでは、不動産登記の種類とあわせて、どのような場合にどの登記が必要かについて説明します。

新築時に必要「表題登記」と「所有権保存登記」

家を新築した場合は、新しく建てた建物を登記する「表題登記」が必要です。土地は、新しくできるものではないので表題登記を作ることはありません。

そして、表題登記を作った新しい建物の所有者を登記するために「所有権保存登記」が必要です。所有権保存登記は、初めて所有権を得た場合のみおこなう登記です。

住宅購入時や相続時に必要「所有権移転登記」

家や不動産などを売買したり相続したりして所有者が変わった場合に必要なのが「所有権移転登記」です。新しい所有者は、所有権移転登記が完了することで第三者に対する対抗要件を持つことになります。

住宅ローンなどに必要「抵当権設定登記」

住宅ローンを組んで不動産を購入した場合、返済が滞ったときのためにその不動産を担保にします。この不動産を担保にしたことを登記するのが「抵当権設定登記」です。

抵当権を登記することで、金融機関は、万が一貸したお金を回収することができなかった場合、抵当権を設定した不動産を強制的に売却し、代金を回収できる権利を得ます。

そのほかの登記

ここまで紹介した不動産登記以外にも、次のような不動産登記の種類があります。

  • 土地分筆登記:土地を複数に分ける登記
  • 土地合筆登記:複数の土地を一つにする登記
  • 土地地目変更登記:土地の地目を変更する登記
  • 住所の変更登記(登記名義人住所変更登記):所有者の住所を変更する際の登記
  • 建物滅失登記:建物を取り壊した際におこなう登記
  • 抵当権抹消登記:住宅ローンなどを完済した際に抵当権を外すためにおこなう登記

不動産登記の費用

不動産登記の際には、費用が必要です。ここでは不動産登記の際にかかる費用について説明します。

登録免許税

法務局で登記手続きをする際に必要になるのが「登録免許税」です。登録免許税は、次の計算式で算出されます。

登録免許税の額=不動産の評価額×登記の種類に応じた税率

不動産の評価額は、その不動産が所在する市町村役場にある固定資産課税台帳に記載されている評価額です。固定資産課税台帳に記載されている価格がない場合は、登記官が認定した価額で固定資産税評価額が用いられます。

主な登録免許税の税率は、次の通りです。

所有権保存登記:評価額×1000分の4

※新築の居住用建物の場合、2022年(令和4年)3月31日まで軽減税率1000分の1.5

売買による所有権移転登記:評価額×1000分の20

※2022年(令和5年)3月31日までの間に登記を受ける場合1000分の15

相続による所有権移転登記:評価額×1000分の4

抵当権の設定登記:債権金額×1000分の4

※新築または取得後1年以内に登記された自宅、床面積(登記床面積)が50平方メートル以上、中古の場合はマンションなどの耐火建築物は築25年以内、木造などは築20年以内などの条件を満たした場合は1000分の1

専門家への報酬

不動産登記の手続きは自分でおこなうこともできますが、必要書類や手続きなどが多くて大変なため、登記の専門家である司法書士に依頼するケースが多くなります。

司法書士への報酬の相場は、次の通りです。

  • 所有権保存登記手続き:1万5千円~3万円程度
  • 所有権移転登記手続き(売買):3万円~5万円程度
  • 所有権移転登記手続き(相続):4万円~7万円程度
  • 抵当権設定登記手続き:2万円~4万円程度

司法書士に支払う報酬には、消費税が課税されます。

不動産に変更があった場合は登記手続きが必要

不動産登記は、その不動産の場所や現況、所有者などを証明するためにおこなうものです。不動産登記にはさまざまな種類があり、不動産に何らかの変更があった場合には状況に応じた登記手続きが必要になります。

登記手続きをする際に必要となる登録免許税も、登記手続きの種類によって税率が異なるため、不動産登記の手続きをする場合は、手続きの前に調べておくようにするとよいでしょう。

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