固定資産税評価額から売却相場を求める方法は?評価額の調べ方も紹介

池田 厚生
監修: 宅地建物取引士 池田 厚生
固定資産税評価額から売却相場を求める方法は?評価額の調べ方も紹介

固定資産に対する課税額の基準となる固定資産税評価額がわかれば、売却相場も把握することができます。そのため、不動産の売却を考えているけれども自分が所有する土地がいくらで売れるか見当もつかないという方は、まず固定資産税評価額をチェックすることが大切です。

この記事では、固定資産税からの売却相場の求め方を紹介します。あわせて、固定資産税評価額の調べ方も解説するので、物件売却を検討している方はもちろん、固定資産税評価とはどういうことなのか詳しく知りたい方もぜひ参考にしてください。

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固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、毎年課税される固定資産税の算出基準となるものです。固定資産税評価額の2つのポイントを以下にまとめました。

4種類の税金算出に使われる

固定資産税評価額は、固定資産税はもちろん、都市計画税、登録免許税、不動産取得税の算出にも使われます。固定資産税と都市計画税は不動産の所有者に課される税金、登録免許税は所有権の移転登記などを申請する際に課される税金、不動産取得税は不動産を取得した際に課される税金です。

4種類の税金は固定資産税評価額にそれぞれ一定のパーセンテージをかけることで計算できます。

  • 固定資産税 = 固定資産税評価額×1.4%
  • 都市計画税 = 固定資産税評価額×0.3%
  • 登録免許税 = 固定資産税評価額×2.0%
  • 不動産取得税 = 固定資産税評価額×4%

なお、要件を満たしている場合には上記より低い軽減税率を適用できるケースもあります。

3年に一度見直される

固定資産税評価額は、国の定めた「固定資産評価基準」に基づき、各自治体が決定しています。原則として3年に一度、評価額が見直されることになっており、2021年(令和3年)は評価替えの年度です。

なお、不動産鑑定士の資格を有する固定資産評価員が自治体の価額決定に関する補助を担います。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額を調べる方法は主に3つです。

自宅に郵送される課税明細書を確認

不動産を所有している人には、毎年税金を納めるための通知書(納税通知書)が自宅に送られてきます。納税通知書に同封されているのが課税明細書です。

課税明細書には「所有者名」「所在地」「地積」「課税地目」などが記載されており、固定資産税評価額も確認することができます。

固定資産評価証明書を取得する

課税明細書を紛失してしまった場合や、相続したばかりで親が直近の明細をどこに保管していたかわからない場合は固定資産評価証明書で確認可能です。固定資産評価証明書は不動産の所在地である各自治体の役所(東京23区の場合は都税事務所)で取得することができます。

平日に役所に行くのが難しい場合は、郵送対応や委任状で代理人に依頼することも可能です。固定資産評価証明書を取得する際には、手間や300〜400円の費用がかかるため、まずは課税明細書が届いていないか確認するようにしてください。

固定資産課税台帳の閲覧でも確認可能

役所の窓口に申請すると固定資産課税台帳を閲覧することができるので、固定資産税評価額の確認が可能です。期間によっては無料で閲覧できる点がメリットですが、相続登記など各種手続きの際には評価証明書を取得しなければなりません。

固定資産税評価額から売却相場を求める

最後に、ここまで紹介した固定資産税評価額から不動産の売却相場を求める方法を紹介します。

宅地の公示価格は7割評価から算出できる

宅地の場合、固定資産税評価額は公示価格のおよそ7割を目安として定められています。公示価格とは、国土交通省が毎年実施する調査による1月1日時点の公的な地価の評価額のことです。

公示価格は実勢価格の代用とされることも多いため、公示価格から売却相場の目処もつけることができます。固定資産税評価額が公示価格の7割程度であることを踏まえ、公示価格は固定資産税評価額÷0.7で算出可能です。

宅地の固定資産税評価額が1,000万円の場合、1,000万円÷0.7を計算し、売却相場を約1,430万円と見通すことできます。

土地には5つの価格がある

ここまで「固定資産税評価額」「公示価格」「実勢価格」という言葉が出てきましたが、そのほかにも土地の評価額には「基準地価」「路線価」が存在します。それぞれの特徴は以下の通りです。

  • 公示価格〜国土交通省が発表、土地売買価格の目安
  • 基準地価〜都道府県が発表、公示価格を補うもの
  • 固定資産税評価額〜市町村が発表、公示価格の70%相当
  • 路線価〜国税庁が発表、相続税・贈与税の目安となる価格で、公示価格の80%相当
  • 実勢価格〜実際に市場で売買される価格

土地には全部で5種類の価格があることから、一物五価と表現されることもあります。

土地の評価額と実際の売値は差がある

固定資産税評価額÷0.7をおおよその売却相場の計算方法として紹介しましたが、土地の評価額を元にした計算と実際の売値には差があります。

というのも、公的な評価額は相続税や固定資産税の税金の計算などに用いられ、評価を見直す頻度も1~3年に一度です。時間がかかってもいいから高く売りたい、安くてもいいから早く売りたいといった売主の個別の事情は反映されませんし、コロナ禍の不動産価格の高騰が見られた直近の市況の変化もすぐには反映されません。不動産取引における査定額をより正確に知りたいのであれば、不動産会社に査定依頼をする必要があります。

建物の場合はあまり参考にならない

建物の固定資産税評価額は、「再建築価格方式」により評価が行われています。「再建築価格方式」とは、評価時において再度その家屋を再建築した場合の建築費を求め、建築年からの経過年数や損耗状況に応じた減価を考慮して価格を求める手法です。

家屋にどのような資材や設備が、どれだけ使用されているのかを施工時の資料を基に洗い出し、評点項目ごとに、使用量と評点数、経年、需給などの補正率をかけ合わせ、評価額を求めます。

あくまでも材料を元にした価格であり、特に都心部などでは、建物の市場価格を反映するとはいい難く、建物の場合は、固定資産税評価額から売却相場を求めてもあまり参考になりません。

建物の売却相場を知りたい方は、近隣での実際の成約価格や、物件の売り出し価格を参考にしてください。

成約価格を確認する際には、国土交通省指定の不動産流通機構が運営するREINS Market Informationなどが役に立ちます。

不動産流通機構「REINS Market Information」

マンションの売却相場の調べ方

マンションの売却相場を調べる場合は、同じマンションですでに売却成約になった事例がないか調べてください。自分が住んでいるマンションでの成約事例が見つからない場合は、近隣のマンションで築年数、所在階、間取り、広さが類似した成約事例を価格の参考にしましょう。

REINS Market Informationにはマンションの事例も掲載されています。

固定資産税評価額から売却相場をチェック

固定資産税評価額から売却相場の求め方

固定資産税評価額から宅地の売却相場の見当をつけることができます。所有している不動産の売却を検討している方は、自宅にある課税明細書をチェックし、固定資産税評価額を0.7で割ってみてください

ただし、固定資産税評価額から算出できる土地の売却相場はあくまで参考値です。より具体的に把握しておきたいという方は、近隣の類似物件での成約事例を確認したり、業者に査定依頼したりすることで総合的に判断したほうが良いでしょう。

記事のおさらい

固定資産税評価額は何のために必要なの?

固定資産税評価額は、①固定資産税、②都市計画税、③登録免許税、④不動産取得税の算出に使われます。固定資産税と都市計画税は不動産の所有者に課される税金、登録免許税は所有権の移転登記などを申請する際に課される税金、不動産取得税は不動産を取得した際に課される税金です。詳しくは 固定資産税評価額とはをご確認ください。

固定資産税評価額を調べるには?

固定資産税評価額を調べるには、主に以下の3つの方法があります。①自宅に届く「課税明細書」を確認する。②各自治体の役所で「固定資産評価証明書」を取得する。③市役所窓口で固定資産課税台帳の閲覧を申し込む。詳しくは固定資産税評価額の調べ方をご確認ください。

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宅地建物取引士
池田 厚生

大学卒業後、IT企業勤務を経て、不動産サイトの運営に携わる。プライベートでは、中古マンションの購入、売却、リフォームを経験し、マンション管理組合の理事を務める。趣味は、中央線沿線の街歩き。コンシューマ向けサイトから、IT、医療の専門メディアまで手掛けた経験を活かし、不動産の専門的な内容をわかりやすく伝えられるように心がけています。

執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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