基準地価とは何かわかりやすく解説!そのほかの土地の価格も紹介

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ニュースで基準地価が発表され、基準地価とは何なのか気になった方もいるのではないでしょうか。基準地価について理解しておくと、不動産売買の際にも役に立ちます。

この記事では、基準地価とはどのようなものなのか詳しく解説します。基準価格以外の土地の価格を示す用語についても紹介するので、この機会に自分の土地の価格がいくらくらいなのか調べてみたいという方はぜひ参考にしてください。

基準地価とは

基準地価とは、各都道府県が調査主体となり判定した基準地の1平方メートルあたりの標準価格です。土地取引の目安となるもので、具体的に以下のような特徴があります。

正式には基準地標準価格と呼ばれる

基準地価の正式名称は「基準地標準価格」です。また、基準地標準価格を判定する調査を「都道府県地価調査」と呼びます。

都道府県地価調査の主な目的は、土地取引規制における価格審査や地方公共団体等による買収価格算定の規準となり、適正な地価の形成を図ることです。

基準日は7月1日

国土利用計画法施行令第9条を根拠に、各都道府県が基準地価を判定し、国土交通省が公表します。判定の基準日は7月1日で、公表時期はその年の9月頃です。

公示地価の補完的指標

国土交通省が調査主体の公示地価は3月頃に公示される一方、基準地価は半年後の9月です。そこで、基準地価は公示地価の速報値として活用されることがあります。

なお、基準地価の評価方法と公示地価の評価方法に大きな違いはありません。しかし、公示地価は都市計画区域内をおもな対象とする一方で、基準地価は都市計画区域外も対象に含んでいる点が異なることから、公示地価の補完的指標とされています。

公示地価とは

公示地価は基準地価と同じように適正な地価の形成を目的に発表されている標準地の1平方メートルあたりの価格です。目的や評価方法については基準地価との大きな違いはありませんが、基準日、公表時期、調査主体、根拠となる法律、調査する不動産鑑定士の人数、調査対象地域などが異なります。

以下にそれぞれの特徴をまとめました。

比較項目 基準地価 公示地価
基準日 毎年7月1日時点 毎年1月1日時点
公表時期 毎年9月頃 毎年3月頃
調査主体 都道府県 国(国土交通省土地鑑定委員会)
根拠法 国土利用計画法 地価公示法
鑑定評価する不動産鑑定士の人数 1名以上 2名以上
調査場所 基準地 標準地
調査地域 都市計画区域外も含める 都市計画区域内が中心

そのほか3種類の価格を解説

そのほかにも、土地の評価額を示したものとして路線価、固定資産税評価額、実勢価格があります。これら3つの価格にすでに紹介した公示地価、基準地価をまとめた表現が一物五価です。

3つの価格の特徴を紹介します。

路線価とは

路線価は道路に面する土地の1平方メートルあたりの価格のことで、各税金を算出する際の基準になります。2種類の路線価があり、国税庁が公表しているのが「(相続税)路線価」市町村が公表しているのが「固定資産税路線価」です。

(相続税)路線価は相続税などの算出、固定資産税路線価は固定資産税算出時に用いられます。それぞれ公示地価とも連動しており、(相続税)路線価は公示地価の8割程度、固定資産税路線価は7割程度が目安です。

金融機関によっては、路線価を住宅ローン審査時の担保評価に用いるケースもあります。その際、路線価×1.25で土地の価格を算出することが多いです。

なお、路線価は市街地に定められるので、地域によっては路線価がない地域も存在します(倍率地域)。

固定資産税評価額とは

固定資産(税)評価額とは、不動産の所有者が毎年納付する「固定資産税」や不動産を取得した時点で発生する「不動産取得税」を算出する基準となるものです。評価額の見直しは毎年ではなく、原則3年ごとにおこなわれます。

固定資産評価額を証明する「固定資産評価証明書」は不動産が所在する役所に郵送で依頼するか、窓口に行かない限り取得できません。しかし、固定資産税評価額が知りたければ、毎年自宅に郵送されてくる納税通知書に付属する課税明細書で確認可能です。

実勢価格とは

実勢価格とは、実際に売買された土地の価格のことです。ここまで紹介した公示地価、基準地価、路線価、固定資産税評価額は不動産の価値を判断する際の参考になります。しかし、実際に不動産が売買される際には、それ以外にも周辺施設との距離や形状、当事者の事情などさまざまな要因によって異なるため、売買価格とは一致しません。

不動産の売却を考えている方は、自宅周辺の実勢価格も確認しておくと良いでしょう。

実際に基準地価を調べてみよう

ここからは、実際に基準地価を調べる方法を紹介します。

国土交通省のWebサイトで確認できる

基準地価は国土交通省の「土地総合情報システム」で確認することができます。「土地総合情報システム」では、それ以外に公示地価や実勢価格も確認可能です。

国土交通省「土地総合情報システム」

上記サイトで、公示地価や基準地価を確認する方は「地価公示都道府県地価調査」、実勢価格を確認したいという方は「不動産取引価格情報検索」をクリックしてください。自分が住んでいる基準地価を確認する際は、表示された日本地図から地域を絞っていくと、検索条件指定に移ります。

用途地域や地価は入力しなくても構わないので、「都道府県地価調査のみ」を対象に検索してみてください。自宅周辺にある基準地の1平方メートルあたりの価格が表示されます。

サイトに記載されている専門用語を解説

検索する際、いくつか見慣れない言葉が出てくるかもしれないので、ここで簡単に紹介します。

「用途区分」とは、土地をどのような用途で使用できるかという区分です。市町村は土地を13の用途地域に分け、効率的に利用できるようにしています。

「地積」は土地の面積のことです。また、「建ぺい率」は敷地面積に対する建築面積の割合、「容積率」は敷地面積に対する建物の延べ面積(建築面積)の割合なので、以下のように算出できます。

  • 建ぺい率(%)=建築面積÷敷地面積×100
  • 容積率(%)=延べ床面積÷敷地面積×100

基準地価とは全国の基準地の標準価格のこと

基準地価は、各都道府県が調査主体となり、判定した基準地の標準価格のことです。国土交通省が調査主体の公示地価と同様に、客観的な指標なので自身の土地がいくらくらいなのか判断する目安にもなります。

ただし、土地の販売価格はさまざまな条件で変動するため、基準地価だけでは正確な売値を判断することができません。実際にマイホームの売却を考えている方は、実勢価格の確認や業者への不動産売買見積もりなども検討してみてください。

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オウチーノニュース編集部

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