マンション売却の価格相場は?築年数・エリアでどれだけ変わる?

マンション売却の価格相場は?築年数・エリアでどれだけ変わる?

マンションがいくらで売れるか。売却を考えてる人にとって不動産の相場は重要です。相場の見方や、相場を見る前の事前準備、さらには売出価格の決定プロセスで相場が果たす役割など、マンション売却時に知っておきたい相場のことをまとめました。

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相場を調べる前の事前準備

相場を調べる前にまず確認しておきたいのが、自分が売りに出すマンションを知ることと、相場特有の見方を知ることです。

物件の基本スペックを確認

まずは、売りに出すマンションの基本スペックを把握しましょう。マンションの売却では以下の要素が需要になります。

・所在地
・交通
・築年数
・構造
・階建て/総戸数
・所在階
・向き
・面積
・周辺環境
・設備

いわゆる相場を知るだけであれば使わない情報もありますが、実際に不動産会社へ売却査定を依頼した際は、これらの項目によってマンションが評価され、売出価格の提案がなされます。

平米単価で評価

相場とは商品が取引される、その時その時の値段のことを言いますが、不動産の相場は単純な値段ではなく、平米単価に変換された数値を見るようにしましょう

例えば30平米のマンション2,100万円(平米単価70万円)と150平米のマンション9,000万円(平米単価65万円)という情報から、平均価格5,550万円と提示されてもすぐに使える数値にはなりません。

平米単価が70万円/平米のマンションと同65万円/平米のマンションから、平均平米単価67.5万円という数値が導き出されていれば、50平米のマンションを売るときも、70平米のマンションを売るときにも使える情報として活用できます。データの母集団を増やし、数値の信頼性を高めるという意味でも平米単価で見ることは有意義です。

時系列を意識

相場を見るときは、その数値がいつのデータをもとに作成されたのかを確認する癖をつけましょう。不動産のように時期による市場変動が大きい商品では特に重要です。

また時系列で相場情報を見ることができれば、マーケットの大きな動きを把握し、売出の時期や価格を決める上での参考材料にもなります。

エリア別・マンションの売却相場

具体的な相場の例として、首都圏のマンションをエリア別に分けたものを見てみましょう。東日本不動産流通機構による「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」から、首都圏の中古マンションの成約状況をピックアップしました。

都県/地域 平米単価(万円) 前年比(%)
東京都 73.33 3.8
都区部 81.67 3.6
多摩 42.56 6.5
埼玉県 32.97 2.6
千葉県 29.07 2.7
神奈川県 44.38 2.4
横浜川崎 49.05 2.9
神奈川他 32.04 1.7
首都圏 55.17 3.2

前述のとおり「平米単価」で比較し、前年比較も行っています。平米単価は都県単位でもかなりの違いが見て取れます。とは言え、この区分ではさすがに目が粗く、実際の売却価格の参考にはなりません。

最近は不動産ポータルサイトなどが掲載物件の情報などをもとにより細かい地域設定で、最新のトレンドを発表していたりもしますので、そういった情報も活用すると良いでしょう。

オウチーノ不動産相場

築年数別・マンションの売却相場

相場を見るふたつ目の例として、築年数によるものを見てみましょう。こちらも東日本不動産流通機構によるもので、「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年)」を参照しています。首都圏で実際に成約となったマンションの平米単価を築年帯別にまとめたものです。

x軸が築年数、y軸が平米単価(単位:万円)です。

築年数以外の条件がかなり近しいマンションがあった場合に、築年数による価格への影響をこのデータを使って判断することも可能です。

たとえば比較対象とするマンションの築年数が10年で売却価格は4,000万円だったとします。自分のマンションが築15年でそれ以外の条件を同一とみなした場合、このデータが示す下落率から、目安価格を3,340万円(4,000万円×(62.86÷75.28))と見積もることができます。

売出価格は類似物件の取引事例で決定

マンションを売却しようと思ったら、まず相場を確認したくなる人も多いでしょう。売却を検討するときに相場を知ることは、段取りとしても正しいものです。

一方で、相場はあくまで相場であり、マンションの売出価格を決めるときは、類似物件の取引事例を参考にするケースがほとんどです。

査定を依頼する不動産会社によって方法は異なりますが、売出価格提案までの一例を紹介しましょう。

まず過去の事例をもとに、マンション間の比較をします。このときはマンション全体を比較するため所在地、交通、築年数、構造などから査定するマンションの標準住戸における平米単価を算出します。

次いで、階建てや向き、設備など各住戸の要素による評価を行います。該当の住戸が標準住戸よりプラス評価となれば平米単価はアップし、マイナス評価なら平米単価はダウンします。タワーマンションにおける高層階と低層階の違いや、リフォーム済みの物件とそうでない物件の差は、このタイミングで考慮されます。

こうして算出された該当マンションの該当住戸の平米単価を、実際の面積と掛けあわせ、売出価格は提案されます。

類似物件の取引事例の進め方を見ると、相場とは無関係に行わているように思えるかもしれませんが、決してそうではありません。比較対象の物件を選ぶときに相場を無視した取引事例は対象から除外しますし、不動産相場が上げトレンドならその要因を計算に加えたりしているのです。

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鈴木玲
2級ファイナンシャルプランナー

2級ファイナンシャルプランナー
出版社で5年、Webメディアで10年の勤務後に独立。独立後最初の確定申告で大きくつまづき、以後、本業のかたわら独学で社会保険、不動産、金融等の知識習得に励む。2018年、ファイナンシャルプランナーに。得意ジャンルは不動産で、実生活では中古マンションの購入、リフォーム、賃貸、売却を経験。やさしい日本語でにっぽんの制度や仕組みを説明する「やさしい にっぽん」を企画・運営。ほか執筆記事にパートだから社会保険に加入したくない。【2021年の条件は?】など。

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