マンション売却の価格相場は?築年数・エリアでどれだけ変わる?

マンション売却の価格相場は?築年数・エリアでどれだけ変わる?

マンションがいくらで売れるか。売却を考えてる人にとって不動産の相場は重要です。相場の見方や、相場を見る前の事前準備、さらには売出価格の決定プロセスで相場が果たす役割など、マンション売却時に知っておきたい相場のことをまとめました。

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相場を調べる前の事前準備

相場を調べる前にまず確認しておきたいのが、自分が売りに出すマンションを知ることと、相場特有の見方を知ることです。

物件の基本スペックを確認

まずは、売りに出すマンションの基本スペックを把握しましょう。マンションの売却では以下の要素が需要になります。

・所在地
・交通
・築年数
・構造
・階建て/総戸数
・所在階
・向き
・面積
・周辺環境
・設備

いわゆる相場を知るだけであれば使わない情報もありますが、実際に不動産会社へ売却査定を依頼した際は、これらの項目によってマンションが評価され、売出価格の提案がなされます。

平米単価で評価

相場とは商品が取引される、その時その時の値段のことを言いますが、不動産の相場は単純な値段ではなく、平米単価に変換された数値を見るようにしましょう

例えば30平米のマンション2,100万円(平米単価70万円)と150平米のマンション9,000万円(平米単価65万円)という情報から、平均価格5,550万円と提示されてもすぐに使える数値にはなりません。

平米単価が70万円/平米のマンションと同65万円/平米のマンションから、平均平米単価67.5万円という数値が導き出されていれば、50平米のマンションを売るときも、70平米のマンションを売るときにも使える情報として活用できます。データの母集団を増やし、数値の信頼性を高めるという意味でも平米単価で見ることは有意義です。

時系列を意識

相場を見るときは、その数値がいつのデータをもとに作成されたのかを確認する癖をつけましょう。不動産のように時期による市場変動が大きい商品では特に重要です。

また時系列で相場情報を見ることができれば、マーケットの大きな動きを把握し、売出の時期や価格を決める上での参考材料にもなります。

2022年のマンションの相場は

不動産価格には数年スパンで見て取れる傾向が存在します。相場を知るためにはこの「傾向」がとても重要です。不動産相場のひとつの指標でもある土地の公示価格について、過去10年の推移を辿ってみましょう。公示地価はマンション売却の相場にも強くかかわってきます。

  • 地域別住宅地の公示地価(平均平米単価)
東京23区 大阪市 名古屋市
2012年 48.4万円 23.1万円 15.2万円
2013年 47.8万円 22.7万円 15.6万円
2014年 50.4万円 23.1万円 16.4万円
2015年 51.8万円 23.3万円 16.8万円
2016年 52.4万円 23.1万円 16.8万円
2017年 54.9万円 23.6万円 17.2万円
2018年 57.2万円 23.8万円 17.5万円
2019年 60.1万円 24.1万円 18.3万円
2020年 63.1万円 24.6万円 18.8万円
2021年 63.1万円 24.7万円 18.7万円

東京23区と名古屋市はおおむね右肩上がりです。東京23区は10年前と比べ30%以上も土地の値段が上がっていることになります。大阪市は2012年から2016年までは停滞感がありますが、それ以降に関しては緩やかながらも対前年を常に超える価格となっています。

新型コロナウイルスのマンション相場への影響

新型コロナウイルスがマンション相場にどのような影響を与えているのか。これからマンションを売ろうとしているなら、誰しも気になるところでしょう。大方の予想に反し、これまでのところ新型コロナウイルスが不動産価格を下げる兆候は出ていません。むしろ現実はその反対です。最たるものは新築マンションの価格でしょう。2021年の4月に販売された東京23区の新築マンションの平均価格が1億円を超えました(出典:「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2021年4月」不動産経済研究所)。ワンルームや1LDKなど比較的狭いものも含めたすべての間取りの平均で1億円を突破したのです。4月のこの数値は瞬間最大風速的なものですが、新築マンションの価格は新型コロナウイルス発生後に明らかに上昇しています。また、2022年もこの勢いは維持される見方が強いです。

中古マンション相場と新築マンション相場

新築マンション価格の高騰は中古市場にどのような影響を及ぼすでしょうか。シナリオとして想定されるのは、新築マンションを狙っていた層が価格の高騰を理由に中古市場へ入ってくることです。この場合、築浅の中古に人気が集まります。築浅物件はそもそも供給数が限られるので需要が高まると価格は高騰します。すると築浅で探していた層が少しずつ築古のほうへとが流れてきます。結果として中古市場全体の価格が上がる、というものです。

シナリオ通りの展開となっているのか、過去4年間の首都圏の中マンションの成約平米単価の平均の推移を見てみましょう。

  • 首都圏の中古マンション成約平米単価の平均
東京都区部 東京都多摩 埼玉県 千葉県 横浜市・川崎市 神奈川県他
2018年(7~9月) 76.62万円 40.02万円 31.63万円 27.47万円 47.60万円 30.99万円
2019年(7~9月) 79.26万円 39.13万円 32.10万円 28.24万円 47.90万円 30.74万円
2020年(7~9月) 82.43万円 43.11万円 32.90万円 29.22万円 49.77万円 33.47万円
2021年(7~9月) 92.08万円 45.82万円 36.19万円 32.99万円 54.56万円 35.11万円

データ元:東日本不動産流通機構

数値だけ見ると中古マンションもまた新型コロナウイルス発生後に価格は上がっています。この結果から新築マンションの高騰が中古相場の一つの要因となっていると推測することも可能でしょう。

なお、東京オリンピックまでが不動産価格のピークで、それ以降は価格は下落に転じると言われていましたが、直近の東京23区の中古マンションの成約平米単価は以下のように推移しています。これを見る限り、オリンピックが終わったことで潮目が変わったという事実はないようです。

  • 東京23区の中古マンション成約平米単価の平均
年月 成約平米単価
2021年7月 89.72万円
2021年8月 89.35万円
2021年9月 92.85万円
2021年10月 90.41万円
2021年11月 89.85万円
2021年12月 95.61万円

売却価格の変動要因。相場より安くなりがちなマンションとは

首都圏を例に中古マンションの成約平米単価の平均を見てきました。あくまでこの平均は地域ごとの中古マンション全体の平均です。同じ東京でも都区部の平均成約平米単価が92.08万円に対して、多摩地方は45.82万円と、倍近い開きがあります。不動産は立地が非常に重要なので、不動産相場を見るときは、できるだけ細分化されたエリアのもので確認するようにしましょう。

個々のマンションの売却価格は様々な要因によって相場から差異が生じることがあります。たとえば冒頭にあげた「物件の基本スペック」のなかで、次のようなものは不利な条件として、相場より安くなりがちです。

・交通:最寄り駅まで遠い
・築年数:古い
・総戸数:少ない
・所在階:低層階
・向き:北向き

スペックに関する部分は後から変更できないものがほとんどです。一方で、この条件をすべて満たす物件はそう多くはないでしょうから、売却にあたっては物件の良い部分にアピールポイントを絞ったほうが、成功の確率は高くなるでしょう。また、変えられないハード面ではなく、住み心地や周辺環境などのソフト面での良さを訴えるのもマンションを高く売るためのひとつの方法です。

築年数別・マンションの売却相場

売却価格の変動要因のうち築年数については具体的なデータがありますので確認してみましょう。 首都圏で実際に成約となったマンションの平米単価を築年帯別にまとめたものです。

データ元:東日本不動産流通機構

x軸が築年数、y軸が平米単価(単位:万円)です。

築年数以外の条件がかなり近しいマンションがあった場合に、築年数による価格への影響をこのデータを使って判断することも可能です。

たとえば比較対象とするマンションの築年数が10年で売却価格は4,000万円だったとします。自分のマンションが築15年でそれ以外の条件を同一とみなした場合、このデータが示す下落率から、目安価格を3,340万円(4,000万円×(62.86÷75.28))と見積もることができます。

自分のマンションの売り出し価格を調べる方法

自分のマンションがだいだいいくらで売れそうかは、個人で見当をつけることもできますし、プロの手を借りる方法もあります。

売り出し中のマンション情報を調べる

同じ地域のマンションがいくらで売りに出ているか確認してみましょう。新聞の折り込みチラシや広告チラシ、不動産会社の店頭に張り出されている物件広告などから情報を得るのは思いのほか簡単です。

また、不動産ポータルサイトを利用すれば家にいながら売り出し中のマンションを知ることができます。地域だけでなく広さや築年数などを条件に物件を絞り込めますので、オリジナルな相場を見いだすことができるかもしれません。

マンションが多く、常時物件の取引がある地域であればこの方法はリアルタイムな市場動向を得られるため、非常に有効です。

取引実績を調べる

売り出し中のマンション情報はまさに「今」の情報を知るには最適ですが、一方で得られるのは売り出し価格のみで実際にいくらで取り引きされたかまではわからないというデメリットがあります。

実際の取引価格を参考にするなら国土交通省の「不動産取引価格情報検索」が便利です。

このサイトでは最大過去5年まで遡って地域単位でのマンションの取引データが閲覧できます。

町名単位でエリアが絞り込め、最寄り駅への距離や物件の築年数、用途地域などのほか、部屋の広さや間取りの情報も含まれています。掲載されている価格は実際の取引価格であるため、いくらで実際に売れるかを知る重要な情報元です

不動産会社の査定サービスを利用する

不動産会社に売却を相談すれば、まず最初に売却価格がいくらになりそうかを査定するサービスを受けられるはずです。

査定を依頼する不動産会社によって方法は異なりますが、売出価格提案までの一例を紹介しましょう。

まず過去の事例をもとに、マンション間の比較をします。このときはマンション全体を比較するため所在地、交通、築年数、構造などから査定するマンションの標準住戸における平米単価を算出します。

次いで、階建てや向き、設備など各住戸の要素による評価を行います。該当の住戸が標準住戸よりプラス評価となれば平米単価はアップし、マイナス評価なら平米単価はダウンします。タワーマンションにおける高層階と低層階の違いや、リフォーム済みの物件とそうでない物件の差は、このタイミングで考慮されます。

こうして算出された該当マンションの該当住戸の平米単価を、実際の面積と掛けあわせ、売出価格は提案されます。

類似物件の取引事例の進め方を見ると、相場とは無関係に行われているように思えるかもしれませんが、決してそうではありません。比較対象の物件を選ぶときに相場を無視した取引事例は対象から除外しますし、不動産相場が上げトレンドならその要因を計算に加えたりしているのです。

オウチーノの不動産売却・査定サービスでは、複数の不動産会社に無料で査定依頼を出せます。マンションの売買で迷っていたら、ぜひご利用ください。

不動産売却の一括査定あなたの家いくらで売れる?

マンションを高く売る方法

ここまで不動産市場のトレンドや売却価格の目安を知る方法などを説明してきました。マンションを売る人にとって知りたいことはもうひとつ、「どうやったら高くマンションを売れるか」があります。マンションを少しでも高く売るためにできる考えられるテクニックをいくつか紹介しましょう。

2月、3月の引き渡しを狙う

不動産に限らず取引では欲しい人が多いほど価格は上がるものです。これを1年のスパンで考えてみると、2月、3月に引き渡しを希望する人が圧倒的に多くなります。売却スケジュールを考えるときは、ここをゴールに逆算して計画を立てると良いでしょう。

不動産会社を比較する

当たり前のことのようですが、不動産の仲介を選ぶ相手は慎重に選びましょう。マンションを売るときは複数の不動産会社に売却の仲介をお願いすることができます。会社間での競争原理が働き、よりよいお客さんが見つかる可能性も高まるでしょう。特別な理由がなければ複数の会社へ依頼する一般仲介というこの方法が、マンションを高く売るにはお勧めです。

値引きを想定した売り出し価格を設定する

買い手が殺到する人気物件を除くと、売りに出される不動産の多くは多少の差はあれ値引交渉の対象となります。売り出し価格を設定するときにあらかじめ値引き分を想定しておかないと、売れはしたものの満足感が得られない結果になりかねません。「10万円単位は値引対象」「売り出し価格は1割の値引きを想定して設定」などいろいろな説がありますので、不動産会社と相談して適切な売り出し価格を設定しましょう。

内覧対応に力を入れる

不動産売却の本番は売り出し価格を設定した後の、売り出し期間中です。なかでも重要なのは契約の一歩手前にある購入希望者の内覧です。実際、家を買うことを決める人で、内覧時に気に入らなかった家を買うという人はほとんどいないでしょう。それくらい内覧は重要なイベントです。

内覧では相手に「広さ」「明るさ」「清潔感」を印象付けられるような工夫をしましょう。モノを少なくする、背の高い家具はできるだけ処分しておく、水回りの汚れは入念に掃除しておくなど、お客さんを迎え入れる気持ちでしっかりと準備しましょう。またマンションでは部屋だけでなく共用施設なども購入希望者のチェック対象になります。エントランスや駐車・駐輪場、ゴミ出し場などが乱雑になっているマンションは管理不行き届きで敬遠されがちです。悪い印象を持たれないように最低限のことはしておきましょう。

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執筆
2級ファイナンシャルプランナー
鈴木玲

出版社で5年、Webメディアで10年の勤務後に独立。独立後最初の確定申告で大きくつまづき、以後、本業のかたわら独学で社会保険、不動産、金融等の知識習得に励む。2018年、ファイナンシャルプランナーに。得意ジャンルは不動産で、実生活では中古マンションの購入、リフォーム、賃貸、売却を経験。やさしい日本語でにっぽんの制度や仕組みを説明する「やさしい にっぽん」を企画・運営。ほか執筆記事にパートだから社会保険に加入したくない。【2022年の条件は?】など。

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