30年後の資産価値を考えた「失敗しない」マンション選び

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マンションを買うときに重要な資産価値。入居後も資産価値が落ちないマンションを選べば、購入後の満足度は高いレベルで維持できるはずです。マンションの資産価値とはどういったものか、築古と言われる築30年後でもなお資産価値が維持できるのはどのようなマンションか、考えてみましょう。

資産価値がハイレベルで維持されるマンションとは?

マンションの資産価値を判断する指標は、市場で高く売れるかどうかです。通常、マンションは築年数が経つほどに建物部分が劣化しますので、価格は下がっていきます。一方で、古くなっても価格があまり下がらない、一定のラインで価格が維持できるマンションがあります。こうしたマンションを資産価値が高いレベルで維持されるマンションと見ることができます。

マンションの資産価値はここで決まる!

具体的にマンションの資産価値に影響を与える要因とされるものをいくつかピックアップしてみます。

  • 立地

地価が安定して高い都心部、最寄り駅までの近さなどマンションの立地は資産価値の重要なファクターです。再開発などによって購入時よりも地価が大幅に上がるなど、幸運に恵まれる土地もあります。

  • 希少性

地域にマンションが少ない、駅近くにマンションがほとんどない、特定の年代のマンションが少ないなど、希少価値があるマンションにはプレミアが付きやすくなります。

  • 賃貸需要

賃貸需要が見込めるマンションは投資マネーが入ってくるので、通常の売買取引しかないマンションよりも需要が高まり、価格が高いレベルで維持できる可能性があります。

  • 管理

築年数が古くなるほどに差が出るのがマンションの管理です。適切な管理、長期修繕工事を行っているマンションとそうでないマンションでは価値に大きな違いが出ます。

  • 耐震性能

立地に優れ、希少性の高いマンションであっても、耐震基準が古い(旧耐震基準)マンションの資産価値は高まりません。新耐震基準のマンション、または耐震性能を何らかの方法で証明できているマンションが好ましいでしょう。

データで見る築30年後のマンション

ここからは、築年数による市場でのマンション評価にフォーカスしてみます。なお、以下で紹介するデータは東日本不動産流通機構が2021年2月に発表した「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年)」を利用しています。

価格

成約した中古マンションの平米単価を築年帯別にまとめたのが次の表とそのグラフです。

築年帯 平米単価(単位:万円)
築0~5年 88.16
築6~10年 75.28
築11~15年 62.86
築16~20年 57.46
築21~25年 46.93
築26~30年 31.09
築31年~ 33.33

x軸が築年数、y軸が平米単価(単位:万円)です。

これまで、中古マンションの価格の下げ止まりは築20年くらいと言われていましたが、最新のデータを見る限り築30年までは下がり続けると見た方が良いかもしれません。つまり放っておいたらマンションの価値は築年数とともにどんどん下がっていくので、これまで以上に資産価値を維持できるマンションとそうでないマンションで差が生まれやすいということです。

供給数

マンションの価格が築30年まで下がり続ける理由のひとつに築古物件の供給過多が考えれらます。その年に新規登録された中古マンションの構成比率を築年帯別にまとめたものが次のグラフです。2010年と2020年を比較しました。

注目したいのは、築31年を超える築古物件のシェアの違いです。2010年はその比率が17.7%だったものが2020年には43.2%と大幅に増加しています。

築古マンション同士が競合するケースでは価格を下げる局面が増えてきます。築古マンションの市場でのシェアが高まると、価格の下げ止まりが起こらず、築年数が古いマンションほど低価格へと引っ張られてしまう可能性があります。

成約率

価格を下げることで成約を試みる築古マンションですが、成約率で見ると必ずしも順調とは言えません。

新規で登録されたマンションの成約率を築年帯別にまとめたのが次のグラフです。x軸が築年数、y軸が成約率(単位:%)です。

成約率が25%を超えるのは築20年までのマンションで、それより古いマンションの販売が苦戦する状況がよく分かります。

先に紹介した資産価値を高く維持する要素が足りないマンションでは、築年数の経過とともに資産価値が減少するのみならず、売却を試みても売れないリスクを抱えることになります。

マンションを買うときは、永住用として考える人が大多数ですが、ライフプランがどのように変化するかは分かりません。将来の売却の可能性も鑑みて、できるだけ資産価値が落ちづらいマンションを選ぶことが大切です。

将来動向も考えておこう

日本の将来の不動産を語る上で欠かせないのが人口減少問題です。一極集中が問題視される東京都であっても、人口のピークは2025年と言われています。また、不動産の需要では人口よりも重要とされる世帯数のピークは2035年です(2060年までの東京の人口推計 - 東京都政策企画局より)。

ただし、これだけを見て不動産市場の縮小を決めつけるのは尚早です。人口のピークは東京都内でも区部と多摩・島しょ部では時期が異なりますし、区部内でもピークが早く来るところと、遅く来るところでは20年近く差が出ると言われています。

人口減という大きな流れにあっても、個別に見るとその影響を受ける場所、受けない場所が必ず存在します。言い換えれば、地域を選ぶ段階で格差誕生の一歩目が踏み出されているということです。

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執筆
2級ファイナンシャルプランナー
鈴木玲

出版社で5年、Webメディアで10年の勤務後に独立。独立後最初の確定申告で大きくつまづき、以後、本業のかたわら独学で社会保険、不動産、金融等の知識習得に励む。2018年、ファイナンシャルプランナーに。得意ジャンルは不動産で、実生活では中古マンションの購入、リフォーム、賃貸、売却を経験。やさしい日本語でにっぽんの制度や仕組みを説明する「やさしい にっぽん」を企画・運営。ほか執筆記事にパートだから社会保険に加入したくない。【2022年の条件は?】など。

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