投資用のワンルームマンションを賢く売却する方法とは?

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投資用に所有しているワンルームマンションを売却するときは、どのようなことに注意すべきでしょうか。はじめて家を売るときに抑えておきたい売却の流れや、投資用マンションの売却で気を付けるポイントを解説します。

ワンルームマンションを売る人、買う人

マンション売却について解説される記事はたくさんありますが、そのほんどは居住用のマンション、それも家族で住むようなマンションが対象です。投資用のマンションと重複する内容もありますが、買い手の属性や購入する狙いは明らかに異なります。投資用のワンルームマンションならではの視点で考えることが早期の売却を実現させるためには重要です。

もし、マンションを売ろうとしているあなた自身がそのマンションを投資に用いていたなら、買い手の気持ちも類推しやすいはずです。マンションがどのように売りに出ていたら投資家にとって魅力的になるか。買う人の心理を考えてみましょう。

ワンルームの売却は何に注意する?

ワンルームの売却、それが投資用であるならばなおさらに、次のことを考えておく必要があります。

売却時期

いつ売却するか。買い手の立場で考えるなら、その物件はいつから賃貸物件として稼働できるか、が重要です。

一般的な賃貸シーズンは春先、2月、3月です。その後は、会社の人事で人が動くお盆明けから9月にかけて賃貸市場は活発になります。買い手がこの時期に賃貸募集をかけるためには、同じタイミングで売りに出していては間に合いません。

物件の売り出しを見て利回りの計算や現地の確認(ない場合もあります)、売買契約から引き渡しまで。居住用のマンションに比べれば短期間になることが多いですが、明日明後日で完了する世界ではありません。物件をリフォームしなければならない時はどは、さらに時間が必要になります。こうしたスケジュールを逆算して売り出しに最適な時期を選びましょう。

  • 投資用マンションの譲渡税に注意

賃貸市場のシーズンにあわせた売却活動とは別に、売却のタイミングで気を付けなければならないことがあります。それはマンションを所有している期間です。マンションを売って利益が出たら税金を払わなければなりません。その額を決める税率が、マンションを所有していた期間によって決まるのです。

・マンションを売却し、利益があったときの税率

区分 所有期間 税率
短期譲渡所得 5年以下 39.63%
長期譲渡所得 5年超 20.315%

短期譲渡所得に該当すると税率がかなり高くなります。できれば長期譲渡所得になるまで売却は控えるべきでしょう。所有期間は売却した年の1月1日時点で5年以下か5年超かが決まります。売却日がそのまま起点となる訳ではありませんので注意してください。

上記の税率は所得税、復興特別所得税、住民税の税率を合計したものです。

物件の状態

物件の状態もワンルームのマンションを売るときは大切な確認ポイントです。簡単なルームクリーニングですぐに賃貸へ出せる状態の物件は買い手にとって魅力的です。

逆に言うと水回りや床の張り替えが必要なマンションは賃貸に出す前に持ち出し費用が発生するため買い手には敬遠されがちです。物件の状態を見極めたうえで手放す時期を考えると良いでしょう。

売却相手(個人・不動産会社)

売却相手も売り方に影響をもたらします。通常の売却ではより高く売るために不動産会社による買取よりも、個人相手の売買が選ばれます。しかし、ワンルームマンションではどれだけ手離れよく売れるかも重要なポイントです。個人投資家よりも不動産会社のほうが決済、引き渡しまでのスピードは早いことが多いです。

また、不動産会社が相手なら物件の状態が多少悪くても受け入れられる可能性が高く、売却後に売主が負う責任も軽くなるメリットがあります。

売却時の流れ

実際に売却するまでの流れを頭に入れて活動を行うと、取り引きはスムーズに進みます。

不動産会社との媒介契約

広く買い手を募集する場合は不動産会社と媒介契約を結ぶのが一般的です。不動産会社を選ぶときは投資用のマンションの取り扱いがあるかどうかは確認したほうがよいでしょう。投資用に専門のサイトを運営している会社などもありますのでチェックしてみてください。

媒介契約は複数の会社と同時に契約できる一般媒介契約と、1社のみと契約する専任媒介契約があります。専任媒介契約は1社だけが窓口になるので手厚いフォローを受けられますが、契約期間が3ヵ月間あり、売却が思うように進まない時でも簡単に契約を打ち切れないデメリットがあります。成約した場合の仲介手数料のルールは一般媒介も専任媒介も変わりません。

販売開始から引き渡しまで

販売を開始し、幸いにして申し込みが何件かあるようなときは、引き渡し予定日に注意して売却相手を選ぶようにしましょう。引き渡し日までに時間がかかると次のようなデメリットが生じます。

・引き渡しまでの間は管理費、修繕積立金を払う必要がある
・借入金がある場合は、引き渡しまでの間は返済を続ける必要がある
・固定資産税、都市計画税の按分比率が高くなり負担が重くなる
・別の投資に必要な資金が用意できない

相手が個人でローンを利用して購入する場合は、審査のための時間がかかり、もし審査に落ちた場合は、無条件で契約が解除となる特約が付くのが一般的です。そうしたリスクも考えながら売り先を決定するようにしましょう。

売却にかかる費用

マンションを購入した人なら、購入時にかなりの諸費用が発生したことを記憶しているのではないでしょうか。購入に比べると売却時にかかる諸費用はそれほど多くはありません。代表的なものに次の費用があります。

・仲介手数料
・印紙代
・登録免許税
・司法書士報酬

金額が高いのは仲介手数料です。売却価格が400万円を超える場合では、その上限価格は【(売買価格×3%+6万円)+消費税】と決められています。印紙代は売買契約書に添付するもの、登録免許税と司法書士報酬は抵当権の設定を外すときにかかるものです。抵当権がついていない場合は、売主が負担する登録免許税はないケースがほとんどです。

前述のとおり、売却によって利益が出る場合は、譲渡税がかかります。居住用に利用していたマンションであれば譲渡益が出ないようにする特例もありますが、投資用のマンションは対象外になります。不動産会社に仲介を依頼するなら、譲渡税の計算をお願いすると良いでしょう。

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鈴木玲
FP・住宅ローンアドバイザー

2級ファイナンシャルプランナー。住宅ローンアドバイザー。
パートだから社会保険に加入したくない。【2021年の条件は?】ほか

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