新耐震基準への改正はいつから?旧耐震との違い、築年数の目安などを解説!

新耐震基準への改正はいつから?旧耐震との違い、築年数の目安などを解説!

中古のマンションや一戸建てを探すときに、その注意点としてあげられるのが建物の耐震性能です。地震が多い日本では建物がどの程度地震に強いのかは重要なポイントですが、建築のプロでない人がその性能を見定め正しく評価することはほぼ不可能です。

そこで参考になるのが耐震基準と呼ばれるものです。耐震基準にはどのようなものがあるのかや、家を決めるときの具体的な参考の仕方を説明します。

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新耐震基準と旧耐震基準の違い

耐震基準とは建物を建てるときに、一定の強さの地震が起きても倒壊・損壊しない住宅を建築するように、建築基準法で定められている基準のことです。

建築基準法はこれまでに何度となく改正されています。そのため、時代が下るほど耐震性能を高めるための厳しいルール下で建物は作られるようになります。現在の基準では、震度6を超える大地震があっても倒壊しないような設計が求められていますが、それ以前は、震度5弱程度の中地震が起こったときを想定した設計でした。

震度6を考慮した基準が「新耐震基準」それ以前の基準が「旧耐震基準」です。ここは大きな分岐点になります。極論を言えば、旧耐震基準で建てられた建物は、震度6を超える地震があったらどうなるか分からないのです。

事実、過去の大地震で倒壊した建物の多くは、旧耐震基準で建てられたものでした。耐震性能を判断する際に、新耐震基準と旧耐震基準の違いは真っ先に確認すべきポイントです。

以下はこれまでの耐震基準の変遷を辿った年表です。

西暦 主な内容
1924年 耐震規定が制定
1948年 福井地震発生(震度6)
1950年 建築基準法の制定に伴い「旧耐震基準」が制定
1968年 十勝沖地震発生(震度5)
1971年 鉄筋コンクリートのせん断補強基準の強化
1978年 宮城県沖地震発生(震度5)
1981年 「許容応力度計算」と「保有水平耐力計算」の概念が取り入れられる
バランスに配慮した設計が求められるようになった
この年以降「新耐震基準」と呼ばれるようになる
1995年 阪神・淡路大震災発生(震度7)
2000年 木造住宅で地盤調査が義務づけられる
また木造住宅で接合部の金物が指定され、耐力壁の配置のバランスが規定
2001年 品確法によって「耐震等級」が定められるように
2007年 建築確認・検査が厳しくなり、3階建て以上の共同住宅で、中間検査が義務になる
2008年 長期優良住宅の普及に関する法律が制定
長期にわたって住めるための措置がされた

法律で耐震規定が最初に定められたのが1924年。それ以降大きな地震が起きるたびに地震に関する規定が改善され続けています。

1948年に起きた福井地震の影響で、1950年に建築基準法が制定され、現在旧耐震基準と言われている基準が作られました。
1978年の宮城沖地震後の1981年にはそれまで震度5の地震に耐えることが基準となっていましたが、それ以降は震度6~7の地震では倒壊しないような耐震性を求められるようになっています。
これが耐震基準の大きな転換点となり、現在の「新耐震基準」と呼ばれるものになりました。

新耐震基準で建てられた建物は1995年に起きる阪神・淡路大震災でも大きな被害がすくなかったことがわかっています。

2000年の改正では木造住宅にピントがあてられ、家を建てる前の地盤調査が義務づけられ基礎構造なども定められました。

阪神淡路大震災での新体新基準の実績

上の年表を見て分かるとおり1981年に新耐震基準が制定されています。
大きな地震が起きるたびに耐震基準は見直されていますが、阪神・淡路大震災後には木造住宅への改正が主になっていて他の建物に改正は行われていません。

そのため新耐震基準で建てられた建物は大きな地震に対して有効だと判断されていると考えられます。

以下は阪神淡路大震災のときに旧耐震基準の建物と新耐震基準の建物の被害状況です。

旧耐震基準の建物の被害状況

被害状況 戸数
無被害 979戸
一部損壊 918戸
全壊 97戸

新耐震基準の建物の被害状況

被害状況 戸数
無被害 1,227戸
一部損壊 637戸
全壊 12戸

どの数値をとって比べてみても新耐震基準で建てられた建物の被害はかなり少なくなっていて、有効だということがわかります。

新耐震基準の“いつ”に注意

中古で家を探しているなら、マンション、戸建ての種別に係わらず、新耐震基準で建てられているかどうかを、気にする必要があります。

この新耐震基準はいつからスタートしたものなのでしょうか。

新耐震基準は1981年(昭和56年)6月1日の法改正によって定まりました。ここで1981年6月以降に建てられた建物をすべて新耐震基準とみなせると楽なのですが、すんなりとは行きません。新耐震基準による認可(建築確認)と、実際に建物が完成するまでにタイムラグがあるからです。分かりやすい例を出すなら1981年6月1日に建てられた建物が建築確認を受けているのはその日以前で、認可されたタイミングでの基準では旧耐震基準となり、この建物は旧耐震基準の建物ということになります。

建築確認から竣工(工事が完了して建物が建つこと。築年月日)までにかかる期間は建物によって様々です。マンションなどでは1年以上かかることもあります。そのため、一律に築年日で新耐震基準で建てられた建物かどうかを線引きすることはできません。

早いものでは新耐震基準と同じ1981年に竣工されていますし、時間がかかるものの場合、1983年が建築年ということもあります。1984年、1985年以降であれば、ほぼ新耐震基準で認可された建物と考えて問題はないでしょう。

もし建物の「建築確認の通知書」が残っているようであればその発行日を確認してください。発行日の日付が1981年6月1日以降であれば新耐震基準、5月31日以前であれば旧耐震基準の建物になります。

住宅ローン減税と耐震基準

耐震基準は、地震があったときに建物とそこに住む人の安全を守るためのものです。が、それだけではありません。住宅ローン減税の制度とも関わってきます。

中古住宅購入時に住宅ローン減税を利用する際の基準に以下のいずれかに該当するものであること、という条件があります。

a. 家屋が建築された日からその取得の日までの期間が20年(マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年)以下であること。
b. 地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるもの (耐震基準)に適合する建物であること。

旧耐震基準の建物はaの条件には該当しませんので、必ずbを満たさなければなりません。新耐震基準の建物はaの条件に該当する築年月のものはそれだけでクリアですが、条件に該当しないときは旧耐震基準同様にbを満たす必要があります。

bの基準を満たすケースにはいくつか具体的な方法がありますが、もっとも一般的なのは「その家屋の取得の日前2年以内に耐震基準適合証明書による証明のための家屋の調査が終了したもの」です。

耐震基準適合証明書とは?

「耐震基準適合証明書」による証明があれば、建物の築年月に関わらず住宅ローン減税を利用することができます

耐震基準適合証明書を取得するには、2000年6月に建築基準法が改正された際の建築基準レベルを建物が満たしている必要があります。2000年6月の改正は「2000年基準」とも呼ばれ、マンションより一戸建てにより影響のある改正内容でした。

耐震基準適合証明書は発行できる機関が限られています。具体的には以下の機関です。

  • 指定確認検査機関
  • 登録住宅性能評価機関
  • 建築士事務所所属の建築士
  • 住宅瑕疵担保責任保険法人

取得するタイミングや手続きに細かい決まりがあり、証明書発行までの時間も一定期間必要です。

建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律(以下、建築物省エネ法)について

建築物省エネ法は2015年に制定され、建築物の省エネ性能を向上させるための法律です。
わかりやすく言うと、住宅や建物のエネルギーの消費を抑えましょうという法律で、「BELS」という基準が使われています。
建物の断熱性能を高めたり、気密性を高めたりことで空調にかかる電気代を節約し、建物におけるエネルギーを少なくしようとする法律です。

省エネ法は300㎡以上の建物は適合しなければならず、「規制の必要性や程度、バランス等を十分に勘案しながら、2020年までに新築住宅・建築物について段階的に省エネルギー基準への適合を義務化する」こととされています。

新耐震基準を満たしていない場合はどうするか

築年数が古い建物では現在制定されている「新耐震基準」を満たしていない可能性があります。
2021年現在で築38年以上経っている建物は新耐震基準を満たしていない可能性が高く、満たしていない場合前述の通り耐震性に不安があり、住宅ローン減税を受けることも難しくなります。

では住んでいる家が新耐震基準を満たしていない場合どうすればよいでしょうか。

一戸建てとマンションのケースに分けて紹介します。

一戸建ての場合

一戸建ての場合にはまず耐震リフォームを行うことを考えます。耐震リフォームは建物によって費用も変わりますが、耐震診断をじっくり行いリフォームしましょう。

耐震リフォームは自治体から助成金や補助金を申請できることもあるので活用しましょう。

マンションやアパートの場合

集合住宅が耐震基準を満たしていない場合、一戸建てと違い耐震リフォームは難しくなります。

集合住宅には共有部分と占有部分に分かれるので、個人の意思でリフォームを進めるわけにはいきません。
集合住宅であれば占有部分の小規模な耐震リフォームを行うか、住宅を売却して他の土地に移ることになります。

まとめ

建物の耐震性能は、新しい建物ほど厳しい基準下で建てられているため、高い性能を有していると考えられます。

その際、建築基準法の改正前後で性能に大きな差が生じていることに注意を払いましょう。1981年を境とする「旧耐震基準」と「新耐震基準」、現在へと続いている「2000年基準」が特に重要となるポイントです。

中古で家を購入するときは、まずこの大きな枠の中でその建物がどの部類に属するのかを確認するところから始めると良いでしょう。

また、古い家でも耐震基準適合証明書があれば住宅ローン減税などの制度を利用することができます。安心感が得られるだけでなく、金銭的なメリットもあるので上手に活用したい制度です。

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執筆
2級ファイナンシャルプランナー
鈴木玲

出版社で5年、Webメディアで10年の勤務後に独立。独立後最初の確定申告で大きくつまづき、以後、本業のかたわら独学で社会保険、不動産、金融等の知識習得に励む。2018年、ファイナンシャルプランナーに。得意ジャンルは不動産で、実生活では中古マンションの購入、リフォーム、賃貸、売却を経験。やさしい日本語でにっぽんの制度や仕組みを説明する「やさしい にっぽん」を企画・運営。ほか執筆記事にパートだから社会保険に加入したくない。【2022年の条件は?】など。

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