不動産の更地渡しとは?注意点、更地にするメリット・デメリットも解説

不動産の更地渡しとは?注意点、更地にするメリット・デメリットも解説

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建物を残したまま不動産を売却することが難しい場合、更地渡しするという手段があります。しかし、どのような方法なのか理解していなければ買主と更地渡しの交渉を上手に進めることはできません。

この記事では、更地渡しの定義や流れを解説します。注意すべき点についても紹介するので、意味を知りたい方だけでなく、すでに更地渡しでの売却を検討し始めている方もぜひ参考にしてください。

更地渡しとは

一般的に、更地渡しは土地の上にある建物を売主側負担で取り壊し、更地で買主に引き渡すことです。

定義が曖昧な部分もある

実は、更地渡しは明確な定義があるわけではありません。それゆえ、売り手と買い手の間に認識のズレが生まれ、トラブルにつながる場合もあります。

ちなみに、土地を引き渡す際に更地渡しと対になる手段が現状渡しです。

現状渡しとの違い

現状渡し(現状有姿渡し)は、対象物件を現在の状態のままで買主に引き渡すことです。つまり、現状渡しで買主が古家を必要としない場合、買主負担で解体することになります。

それに対し、更地渡しは引き渡し前に売主が自費で古家を解体しておかなければなりません。

更地渡しの費用

更地渡しで発生する費用には、建物の解体費用、建物滅失登記費用が含まれます。また、解体工事の際に地中埋蔵物が見つかった場合には、追加工事費用も負担しなければなりません。

建物の解体費用は100〜300万円ですが、具体的な費用は各建物の延床面積によっても大きく異なります。また、建物の構造によっても単価が変わり、木造は4~5万円/坪、鉄骨造は6~7万円/坪、RC(鉄筋コンクリート造)は6~8万円/坪がひとつの目安です。

滅失登記にかかる手数料は数百円程度ですが、土地家屋調査士に依頼すると数万円の費用が発生します。

更地渡しの流れ

売主側は更地渡しを以下の流れで進めていきます。

  1. 売買契約締結
  2. 建物の解体工事
  3. 代金決済と引き渡し
  4. 建物滅失登記

1では、更地渡しに関する取り決めを明記することが必要です。また、4の作業は3から1ヶ月以内に進めなければなりません。  

更地渡しのメリット・デメリット

不動産は更地渡しで売却する際のメリットとデメリットを紹介します。売却の際の判断材料にしてください。

古家付きの土地でも売却しやすくなる

人が住むには不便な古家が土地に付いている場合、解体の手間や費用を敬遠してなかなか買い手が現れない可能性があります。その点、更地渡しにすれば新築を検討している方や収益用物件を探している投資家などに売却しやすくなる点がメリットです。

さらに、更地渡しにすれば契約不適合責任を問われないか心配する必要がありません。契約不適合責任とは、買主が物件購入後一定期間内にシロアリ被害などの欠陥を見つけた場合に売主に対して解約や損害賠償請求をするというものです。

解体費用がデメリット

一方で、解体費用を負担しなければならない点が売り手にとってのデメリットです。ただし、解体費用は経費として申告することができるため、土地の売却益が大きくなるケースでは所得税を少し抑えることができます。

そのほかに、更地にすることで買主と売主の責任の所在が不明確になる点がデメリットです。更地渡しの場合、責任の所在がどちらにあるのかをあらかじめ交渉しておくようにしてください。

更地渡しの注意点

更地渡しにすることで売却しやすくなりますが、いくつか注意しなければならない点があります。

契約条件の調整が必要

更地渡しをする際には、後のトラブルを避けるためにも契約条件を明確にしておいてください。また、締結する売買契約書の内容をしっかりと理解しておくことが大切です。

例えば、買主がローンを組んで土地を購入する場合にローン特約が設定されることがあります。ローン特約とは買主の住宅ローンで審査結果が承認とならなかった場合に、売買契約が白紙となるものです。

特約を理解せず、買主のローン審査結果が出る前に解体してしまうと、解体費用がかかったにもかかわらず土地を売却できないという事態に陥ってしまいます。

解体前に調査を要する場合もある

更地渡しの費用でも説明した通り、解体工事で地中埋蔵物が発見された場合は追加工事の費用が発生します。古くから利用されている土地では、埋蔵物が見つかる可能性も高くなるため、あらかじめ地歴調査が必要です。

地歴調査は手間や費用がかかりますが、地歴調査済みであることを知らせることで買い手がつきやすくなるというメリットもあります。

固定資産税に注意する

更地には特例措置が適用されないため、古家ありのときよりも土地の固定資産税が高くなる可能性があります。更地渡しのためにせっかく建物を解体したにもかかわらず、買い手がつかなければ以前より高額の税金が発生する点にも注意してください。

固定資産税は1月1日時点での不動産所有者に対して課されます。解体工事を終え、建物滅失登記を年末に済ませた場合には、早速以前より高額の税額が発生してしまうので、解体日や引き渡し日については十分に考慮しておいてください。

近隣住民とのトラブル防止

建物の解体工事期間中は、大きな騒音や振動が発生するため、近隣住民に迷惑がかかるおそれがあります。近隣住民からのクレームや騒動になってしまうと、工事が予定通りに進まなかったり、売主が住みにくくなったりするかもしれません。

もともと親の持ち家で、自分が近隣住民との接点がなかったとしても、工事で近隣住民とのトラブルが発生することを未然に防ぐために挨拶まわりを済ませておくと良いでしょう。

解体費用負担を考慮してから更地渡しを選択

親から不動産を相続しても、職場との距離や物件の老朽化から住むことができないケースがあります。建物が老朽化していると、売却先もなかなか見つからないでしょう。

古家ありの場合、更地渡しを選択すると売却がしやすくなります。ただし、売り手側が解体の費用や責任を負わなければいけない点などがデメリットです。

古家ありの土地を相続した場合は、解体の手間や費用を考慮して更地渡しにすべきか現状渡しにすべきか判断するようにしてください。

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