年収から算出する住宅ローンの目安はいくら?無理のない返済計画の考え方とは

年収から算出する住宅ローンの目安はいくら?無理のない返済計画の考え方とは

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魅力的な物件が見つかっても、住宅ローンをいくらまで借りるかで悩むかもしれません。住宅ローンは、申込をする人の年収から、借入可能な金額の目安をある程度知ることが可能です。

この記事では、返済比率や返済負担率の考え方を紹介し、自分がどれくらいの住宅ローンを借りることができるのか、おおよその目安について説明します。年収以外に考慮される項目や無理のない返済プランを立てるためのポイントも解説しますので、これからマイホームを購入予定の方はぜひ参考にしてください。

住宅ローン借入額の目安は年収が関係している

自分がどれだけ住宅ローンを借りられるか気になる場合、まずは年収から可能額を計算してみましょう。

住宅ローン審査での年収は、手取りではなく税金や社会保険料を控除する前の額面年収を参考にします。借入金額を計算するためには、給与明細ではなく直近の源泉徴収票を取り出し、「支払金額」欄を確認してください。

返済比率や返済負担率の考え方

住宅ローンを審査する際には、返済比率がひとつの指標になります。返済比率とは、年収に占める住宅ローン返済額の割合のことです。

返済比率は年間返済額 ÷ 額面年収で算出することができます。例えば、額面年収が600万円で年間返済額が120万円であれば返済比率は20%です。

年間返済額を出すためには、金利が絡むため少し複雑な計算をしなければなりません。計算する際には、各金融機関や住宅金融支援機構のサイトの返済シミュレーションを活用してください。

住宅金融支援機構「ローンシミュレーション」

返済比率は20〜25%が妥当な数字といわれています。ただし、金融機関や商品によって返済比率の目安は異なり、住宅金融支援機構の「フラット35」は年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下が利用条件です。

出典:住宅金融支援機構「フラット35 ご利用条件」

ちなみに、金融機関によって、返済比率を返済負担率や総返済負担率と表現することもあります。

年収ごとに住宅ローン借入額の目安を計算

返済比率の場合、一度年間返済額を算出しなければなりません。一方、年収からすぐに借入可能額を算出できる考え方が年収倍率です。

年収倍率は、借入額÷年収で算出することができます。金利によって異なりますが、年収倍率が5倍であれば返済比率はおよそ20%程度です。

適正な年収倍率には様々な考え方があります。近年、住宅ローンの低金利が続いていることから6倍が妥当な数字とすることが多いです。

年収500万円の場合

保守的に考えて年収倍率を5倍とすると2,500万円が借入可能額の目安です。また、年収倍率6倍で考えると3,000万円となります。

金利を考慮する際には、返済比率を確認することもポイントです。元利均等方式で金利1.2%、借入金額3,000万円、借入年数35年だと年間返済額は約105.6万円なので、返済比率は約21.1%となります。

返済比率も20〜25%内に収まっていることから、3,000万円がひとつの目安といえるのではないでしょうか。

年収1,000万円の場合

同様の考え方で、年収倍率5倍だと5,000万円、6倍だと6,000万円までが目安です。借入金額6,000万円の場合、金利面などに変更がない限り年収500万円のケースと同様に返済比率は約21.1%となります。

ただし、日本の所得税制度は累進課税です。年収が上がれば上がるだけ所得税で控除される割合も高くなるため、手取り割合が少なくなる点にも注意してください。

共働きなら収入合算も可能

近年、日本でも共働き世帯が増えました。年収が借入希望金額に届きそうにない場合でも、配偶者を連帯保証人にすることや連帯債務でローン(ペアローン)を組むことで収入合算することもできます。

銀行によって収入合算の考え方は少し異なるため、気になる方は借入を希望する金融機関に相談してみてください。

年収以外に考慮される項目

年収は住宅ローンの借入可能金額に関係しますが、審査は年収以外のさまざまな角度から進められます。特にポイントとなるのが以下の項目です。

住宅価格や担保評価額

住宅価格を考慮したのが、融資率という考え方です。融資率は住宅価格に対する借入金の割合のことで、借入金額÷住宅の建設費×100で計算されます。

以前と異なり、融資率が高いからといって審査が通らないわけではありませんが、融資にある程度影響することも事実です。例えば「フラット35」の場合には融資率が9割超えるか否かによって金利が異なります。

また、支払いが滞っても担保(住宅)で回収できるか判断するため、物件の担保価値を審査に考慮することも多いです。

勤続年数や職業

勤務先の状況も審査時の判断材料です。公務員や大企業などは倒産リスクが低いことから、審査が通りやすいとされています。

また、勤続年数の長さも、これから安定して働くことができるかの基準となるため重要です。

無理のない返済計画を立てることも大切

借入可能金額をフルに借り入れれば良いわけではありません。返済計画も考慮して住宅ローンを借り入れることが大切です。

借入上限=適正額ではない

借入上限額は余裕を持って返済することができる適正額とは限りません。家庭や勤務先の事情で支出の大幅増や収入の大幅減となり、返済が苦しくなることも考えられます。

住宅を購入する前に家計を見直す

憧れのマイホーム購入後に家計が火の車になってしまう事態を避けるためにも、住宅購入を決断する前に一度家計を見直してみてください。毎月固定費がいくらかかっているのか、今後突発的な支出はないかなどを考えることで、本当に借入可能な金額というものが見えてくるでしょう。

将来の教育費も見込んでおく

大きな支出の代表的なもののひとつが子どもの教育費です。例えば、公立小学校に通った場合の学習費が6年間で総額1,926,809円に対し、私立小学校では総額9,592,145円と大きく異なります。

出典:文部科学省「平成30年度子供の学習費調査の結果について 」

将来的に子どもは何人ほしいのか、どういった進学先が想定されるかなども踏まえて住宅ローンを申し込むようにしてください。

住宅ローン目安を参考に返済計画を考える

住宅ローンの借入可能金額の目安は、年収からある程度判断することができます。しかし、借入可能上限額が返済に余裕ある金額であるとは限りません。

住宅ローンを借り入れる際には、無理のない返済計画を立てておくことが大切です。借入可能額だけでなく、日々の支出や子どもの人数、子どもの進学先といったライフプランを考えておくようにしてください。

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執筆
オウチーノニュース編集部

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