家の住み替えタイミングはいつ?売却・購入の順序にも要注意

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住み替えをするタイミングには「持ち家がほしくなった」「子どもの成長で家が手狭になった」といったさまざまな理由があります。しかし住み替えをするにはタイミングを見計らうことが重要です。

そこでマンションや戸建てへの住み替え理由やタイミング、売りと買いの順序などを紹介します。

よくある住み替えの理由とタイミング

住み替えの理由は「今は賃貸だが持ち家がほしくなった 」「子どもの転校が伴わない」などが代表的です。ここではよくある住み替えの理由と5つのタイミングについて紹介します。

今は賃貸だが持ち家がほしくなった

現在は賃貸に住んでいるが、持ち家がほしくなったというのも住み替えの理由として多いです。賃貸の場合、間取りや設備などを自由に変更できず、子どもの成長や親との同居に伴って持ち家を欲しいと感じる方も多いでしょう。

賃貸から持ち家への住み替えを検討している場合は、住宅ローンの減税やローンの審査などを鑑みて、早期の住み替えをおすすめします。

子どもの転校が伴わない

子どもの転校が伴わないタイミングで住み替えを行う方も多いです。特に子育て世代は転校などによる子どもの負担をなくすために、小学校や中学校への進学をきっかけとして住み替えを行うとよいでしょう。

ただし通学路や通学距離などの問題もあるため、転居先の学校がどこになるかなどの事前チェックは必要です。

自宅の価値が値上がりして含み益がある

自宅の価値が値上がりして含み益がある場合も、住み替えのタイミングです。自宅や土地の時価(売買価格)は年々変化しているため、売却を検討している場合は自宅の時価を確認してみてください。

場合によっては、住宅ローンなどの残債額と売却額を比べると含み益が発生しているケースもあります。

コロナでリモートが増えた

コロナの影響によりリモートワークなどが増えたことも住み替えの理由として多くなっています。リクルート住まいカンパニーが発表するスクリーニング調査によれば、テレワークの実施率は2020年4月で47%でした。

前回2019年11月の前回調査では約17%だったため、わずか半年で30%と大幅に上昇したことになります。またテレワークでの仕事場所として、リビングダイニングを利用する方が約55%と最も多い結果となりました。

そのため仕事専用の部屋が欲しいという理由から、住み替えを検討する方も増えています。このままテレワークが継続されれば、テレワークでの仕事を前提とした地方への住み替えがさらに増加するかもしれません。

将来の生活に不安を感じた

将来の生活に対する不安から住み替えを検討される方も多いです。賃貸に住んでいる限り、賃料の支払いは必ず続きます。

一方で、戸建やマンションは一括購入またはローンを完済すれば、住居に関する出費は固定資産税が主なものになります。また戸建の場合は自由にリフォームできるため、状況にあわせて住みやすい家へと変更も可能です。

エレベーター付きのマンションであれば昇り降りも楽になり、生活面での負担軽減と安全面での対策となるでしょう。

売り先行と買い先行どちらが望ましいか

住み替えをするうえで、売り先行と買い先行どちらが望ましいかについては、結論、どちらもメリットとデメリットがあります。例えば売却額を妥協したくないという場合には売り先行が良いでしょう。

ただし売り先行にする場合、売却後の仮住まいを準備する必要があります。「旧居→仮住まい→新居」といった流れになれば、引越し費用が2回分必要となり、負担も大きいです。

また希望の新築や中古住宅があればすぐに申し込みたいという場合には、買い先行が良いでしょう。ただし旧居の住宅ローンを完済していないケースでは、二重ローンの懸念があるため注意が必要です。

このように状況や負担を理解した上で、売り先行か買い先行かを選ぶ必要があります。

▶マンションの買い替え時の手順は?先にやるのは売却?それとも購入?

住み替えを前提とするおすすめのタイミング

住み替えを前提とするおすすめのタイミングは個人の状態によって異なります。ここでは「マンション」「個人」「制度」による3つに分けておすすめのタイミングを紹介します。

マンションの状態によるタイミング

マンションの状態によるタイミングとしては、住宅ローン減税が切れるときや固定資産税の優遇が終了したとき、大規模修繕工事の直前直後などが住み替えにおすすめのタイミングとなります。ただしタイミングを重視するあまりオーバーローンとならないように注意しましょう。

個人の状態によるタイミング

個人の状態によるおすすめの住み替えのタイミングは、年齢が大きく影響します。35年ローンを前提に新居の購入を検討している場合、審査を考慮して40代のうちには住宅ローンを組むほうがよいでしょう。

50代以降もローンを組むことは可能ですが、借入期間や借入金額は減少する可能性が高いです。また今後独立や起業などを検討されている方も、会社員のうちに住み替えを行ったほうがローン審査が通りやすいでしょう。

また団体信用生命保険は健康状態が審査の結果に反映されるため、タイミングとして考慮すべき点といえます。

制度によるタイミング

制度に関係するタイミングとしては、住宅ローン減税や譲渡所得などが関係します。 例えば住み替えで不動産を売却する際、購入額よりも売却額が高い場合は譲渡所得税の納税義務があります。

しかし、実際に居住していたマイホームである、などの一定条件を満たせば、特別控除によって最高で3,000万円まで譲渡所得税が軽減されるのです。よって譲渡所得税の特別控除がある間は住み替えタイミングの一つといえます。

また住宅ローン利用による新居の購入や新築・改築などの工事の場合、一定条件を満たせば住宅ローン減税による所得税控除や還付を受けることができるため、住み替えのタイミングとして検討してみてください。

家の住み替えで重要なのはタイミング!

マンションや戸建てへの住み替えの理由とおすすめのタイミングなどについて紹介しました。住み替えの理由は「持ち家が欲しくなった」「将来の生活に不安を感じた」など、人それぞれ異なります。

またすぐに住み替えできる場合でも、マンションや個人、制度などに関連するタイミングを見計らわなければなりません。住み替えタイミングについてはしっかりと検討し、失敗のない住み替えを実現しましょう。

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執筆
オウチーノニュース編集部

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