不動産売却でトラブルを回避するための注意点5選

不動産売却でトラブルを回避するための注意点5選

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不動産の売却は金額も大きく、些細なすれ違いが後に大きなトラブルになることがあります。自分で準備、対応できることはしっかり行い、トラブルを未然に防止しましょう。中には悪意を持って取り引きに割り込んでくる人たちもいますので、十分な注意が必要です。

不動産売却で起こりがちなトラブル

家を売る際は「査定→媒介契約→売却活動→購入申込み→契約→引き渡し」の流れで進んでいきますが、その段階ごとにトラブルは潜んでいるものです。一体、どのようなトラブルがあるのでしょうか。いくつかの例をみてましょう。

(1)売却査定時のトラブル

  • 状況:売却査定時
  • トラブルの相手:不動産会社
  • トラブルの内容:しつこく営業され、勝手にお客さんを連れてきてしまった。査定額も他社より1割以上高い。

不動産を売ろうと思ったら最初にするのが、不動産会社への売却査定依頼です。手持ちの不動産がいくらで売れるのか、その価格を見積もってもらう行為です。売却査定で不動産会社は家を見ますが、売主は売却査定を通して不動産会社をチェックするようにしましょう。

よくあるトラブルはしつこい営業です。ここでいう営業とは不動産会社が仲介契約を結ぶために行うものです。まだ契約前にも関わらずお客さんを連れてきて能力をアピールしたり、売却査定価格を他社より明らかに高く設定し、あたかも高値で売れるかのような営業トークをしたり。

こうした行為はその時点では直接トラブルを生じさせるものではないかもしれませんが、トラブルの芽になりかねませんので、早い段階で是正するように申し入れるか、正式に取り引きを拒絶するようにしましょう。

(2)媒介契約に関するトラブル

  • 状況:媒介契約時
  • トラブルの相手:不動産会社
  • トラブルの内容:売買契約に至っていないのに、不動産会社から広告費を請求された。仲介手数料とは別に発生するなんてアリ?

不動産を売却するときにかかる仲介手数料についてはその上限が法律で定められています。400万円を超える取り引きであれば【(売買価格×3%+6万円)+消費税】が仲介手数料の最高額です。ところが、この仲介手数料とは別に広告費を設定している会社が稀に存在します。広告費があること自体は違法ではありません。しかし、結果として仲介手数料と広告費を支払うことで売主の負担が増えるようであれば、好ましい契約とは言えないでしょう。広告費がある場合は、その費用が発生するタイミングと金額、また仲介手数料との総額で見たときに別に項目を立てることがメリットになるのかどうかを確認しましょう。

なお、売主側の依頼を元にした行った広告に対する広告費の実費については請求されれる可能性もあります。また、媒介契約を締結した後にもかかわらず、売主の都合で契約内容に反して売却を取りやめる場合は手数料がかかることもあります。

ただし、売主が依頼も同意もしていない広告を勝手に行い、売買契約に至っていなくとも広告費を請求してくる不動産会社もあり、これは明らかな悪徳行為です。

不動産会社と媒介契約をする際には、きちんと契約内容を確認し、納得いくまで話し合うなど、説明をしっかりと受けましょう。

(3)売却活動に関するトラブル

  • 状況:売却活動時
  • トラブルの相手:購入希望者
  • トラブルの内容:内覧にやってきた購入希望者からいきなり値下げ要求をされた。勢いに押されて承諾してしまったけど、やっぱり値下げはしたくない。

不動産の売却では購入希望者を建物の内部に招き入れる内覧というイベントがあります。通常、内覧は売主とその仲介会社、買主とその仲介会社の4人が居合わせることになり、売主にとっては購入希望者との初顔合わせの場ともなります。

慣習的に内覧では購入希望者は物件に関して質問をすることがほとんどで、契約内容に踏み込むことは多くありません。しかし、内覧の場で売主に価格交渉を迫る購入希望者もいないとは限りません。交渉ごとに慣れていない売主だと、場の勢いにのまれてしまうこともあります。口約束で値下げに応じてしまい、時間を置いて冷静に考えるとやっぱりまだ値下げはしたくない。相手に断りを入れるも口約束でも契約だと言われてトラブルへと発展する。そんなケースも考えられます。

こうしたトラブルを防ぐにはまず、内覧の場での交渉は避けること。また直接やりとりすることが不安なら不動産会社を通してもらうことです。内覧の前にあらかじめ不動産会社と直接交渉された時の応対を決めておくといいかもしれません。

なお、不動産売買においては口約束によって契約が完全に締結となる可能性は高くありません。万が一口約束をしてしまってそれがトラブルに繋がりそうなときは不動産会社や消費者生活センター、弁護士などに相談しましょう。

(4)購入申し込み~契約に関するトラブル

  • 状況:購入申し込み~売買契約時
  • トラブルの相手:購入希望者
  • トラブルの内容:不動産の契約時にマンションの管理規約を見て、売主の態度が急変。契約に暗雲が…。

売買契約時にトラブルが発生することもあります。売買契約の日は売買契約書の締結とそれに先だって重要事項説明があります。買い手のなかには当日初めて重要事項説明を読み、付帯する管理規約を目にするという人も少なくありません。

たとえば当日になって管理規約にリフォームに関する記述があり、買い手から自分の思うようなリフォームができない内容になっていたので契約を辞めたいという話しが出ないとは限りません。

通常はそういったことがないように、買い手は事前に必要な書類には目を通しておくのですが、様々な理由からそれが当日になってしまうこともあり得ます。当日になって契約をしないことは、法的な問題はないかもしれませんが、現場の混乱は想像するに余りあります。売り手としてできることは不動産会社を通じて早めに情報を提供していくこと。買い手側へ事前チェックをお願いしておくことなどです。

売買契約に関する一戸建ての例も上げておきましょう。一戸建ての建つ土地の境界に関するものです。一般的に一戸建てを買う人はその家の土地がどこからどこまでなのかはっきりしていることを望みます。土地の境界があいまいでは値段の根拠自体が怪しくなりますし、購入後に隣家とトラブルになる可能性もあるためです。境界がはっきりしていない場合、売り手は事前に境界を定めておくのが常です。

境界の設定は一筋縄では行かないケースもあります。そうなると売却自体が難しくなってしまいます。これから売る家のために隣人と裁判を起こすのはあまり良い選択とは言えないでしょう。境界の設定には筆界特定制度やADR(裁判外紛争解決手続)と言った方法もありますので、検討してみましょう。

(5)引き渡し後のトラブル

  • 状況:引き渡し時
  • トラブルの相手:買い手
  • トラブルの内容:雨が降った後に壁に雨が滲んだような後があった。調査した訳ではないので雨漏りと言えるかどうか分からないから伝えなかったら、引き渡し後に買い手が怒り出した…。

買い手側から質問がなかったからと、雨漏りなど不具合を明かさないで売却物件を引き渡したとします。そして引き渡し後、その問題点が発覚して「どうして教えてくれなかったのか」と大きなトラブルになってしまうことがあります。大きな欠陥ではないと自己判断で侮っていると、後々大きな代償を払うことになりかねません。

住んでいた売主にしかわからないことですから、気が付いた点を書き留めておくなどして誠意をもって買主へ伝えましょう。

買い手は雨漏りがない家として契約をしているので、雨漏りがある家だった場合は売り手は契約不適合責任を負うことになります。責任の負い方は補修したり、減額したり、場合によっては契約の解除を受け入れたり、損害賠償請求に応じなければならないこともあります。

引き渡し後のトラブルは不動産売却のトラブルのなかでも深刻なものになりやすいので、十分に注意しましょう。

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鈴木玲
2級ファイナンシャルプランナー

2級ファイナンシャルプランナー
出版社で5年、Webメディアで10年の勤務後に独立。独立後最初の確定申告で大きくつまづき、以後、本業のかたわら独学で社会保険、不動産、金融等の知識習得に励む。2018年、ファイナンシャルプランナーに。得意ジャンルは不動産で、実生活では中古マンションの購入、リフォーム、賃貸、売却を経験。やさしい日本語でにっぽんの制度や仕組みを説明する「やさしい にっぽん」を企画・運営。ほか執筆記事にパートだから社会保険に加入したくない。【2021年の条件は?】など。

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