不動産競売の流れと落札までのスケジュールを解説!手続き内容も紹介

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住宅ローン返済が困難になると、不動産競売の流れやスケジュールが気になるでしょう。不動産競売で大切なマイホームを手放すまでには、金融機関や裁判所でいくつかのやり取りや手続きがあります。

当記事で紹介するのは、金融機関とのやり取りや裁判所でのスケジュールです。住宅ローン返済が滞り始めた方は確認しておいてください。

金融機関とのやり取りのスケジュール

不動産競売に至るきっかけは、住宅ローンの滞納です。住宅ローン滞納から金融機関が保証会社に代位弁済を請求するまでに、どのようなやり取りや流れがあるのか説明します。

住宅ローンの滞納

住宅ローンの滞納とは、当初の契約で定められた返済日に返済額を支払わないことです。一度遅れただけで競売に至るということはありませんが、1日の延滞からでも延滞利息金が発生してしまいます。

必ず毎月定められた期日に返済できるよう、ローンの支払い口座残高を確認しておいてください。万が一残高が足りないことに気づいた場合、すぐに取引金融機関に延滞利息金も含めた金額を確認し入金するようにしましょう。

金融機関から督促状や催告書発送

期日までの返済を心がけていても、失業などの理由で滞納してしまうこともあるでしょう。滞納したまま1〜2ヶ月が経過すると、金融機関から督促状が発送されます。

督促状発送後も滞納が続く場合に発送されるのが催告書です。督促状や催告書が届いたにもかかわらず、そのまま返済が滞っていれば期限の利益を喪失してしまいます。

督促状や催告書には金額や期日が記載されているため、すぐに支払うようにしてください。

期限の利益を喪失

期限の利益とは、「期限が定められていることによって債務者が受ける利益」です。借金の返済期限が設定されている場合、債務者は期限が到来するまでは返済する義務はなく、また返済を求められることもありません。

出典:コトバンク「期限の利益(読み)きげんのりえき」

住宅ローンの契約書には、一定期間滞納すると期限の利益を喪失することが定められています。期間は金融機関によって異なりますが、約3〜6ヶ月支払いが滞ると期限の利益を失うケースが多いです。

つまり、督促状や催告書も無視して当初期日から半年間支払わない状態が続くと、住宅ローン残高を一括で支払わなければならなくなります。

金融機関が保証会社に代位弁済を請求

住宅ローン契約には、保証会社がついているケースが多いです。このケースで長期間に渡り滞納が続くと、債権者である金融機関は保証会社に代位弁済を請求します。

代位弁済とは保証会社が返済を肩代わりすることです。つまり、債権者は金融機関から保証会社に代わります。

主に裁判所でのスケジュール

債権者が金融機関から保証会社に移ってからも、今まで滞納してきた債務者は一括返済が難しいはずです。そこで、保証会社は裁判所に申し立てをおこないます。最初の滞納をしてから、この段階に至るまでの月数は約8〜9ヶ月程度が目安です。

ここからは、主に裁判所でのスケジュールを説明します。

債権者が裁判所に競売の申し立て

債権者となった保証会社は、書面で不動産執行の申し立てをおこないます。申し立て先は対象不動産を管轄する地方裁判所です。

裁判所が申し立てを適法と判断すると、不動産執行を始める旨及び目的不動産を差し押さえる旨を宣言する開始決定をおこないます。開始決定したことは、決定後数週間で自宅に届く「競売開始決定通知」で把握可能です。

裁判所による対象物件の差し押さえ

債権者の申し立てが受理されると、対象不動産の登記簿に「差押」登記がされ、差し押さえられます。差し押さえは競売に至るまでの事前措置です。

差し押さえられてからも引き続き住宅に居住することはできますが、売却や新たに担保を設定することはできなくなります。

不動産競売開始から物件を手放すまでの流れ

物件を差し押さえられ、競売開始決定通知が届いてから、物件を手放すまでに現況調査や入札通知などがあります。それぞれの手続きがどのようなものかを確認していきましょう。

現況調査、価格決定、公告

競売開始決定後、売却価額を決定するための物件調査に執行官が自宅を訪れるのが現況調査です。調査時には立ち合いが必要で、債務者は現況調査を拒否することもできません。

調査後、売却基準価格が決定すると、期間入札通知が届きます。期間入札通知とは、入札期間などが記載された書類のことです。

入札期間開始2週間前には、日時・場所、不動産の売却基準価額などを記載した公告が裁判所の掲示場か庁舎の中の掲示板に掲示されます。不動産競売物件情報サイトにも競売物件情報が掲載され、誰でも確認可能です。

不動産競売物件情報サイト(BIT)「競売物件検索」

なお、法律上競売を取り下げることができるのは入札期日の前日ですが、手続きの日数を考慮すると実務上間に合いません。任意売却に移行したい場合は、期間入札通知が届く前のできるだけ早い段階で債権者と交渉するようにしてください。

入札、売却許可決定

期間入札通知に記載された期間で入札がおこなわれ、開札日はその数日後です。入札に参加した個人や業者の中で最も高い金額で入札した方が落札者となります。

その後、裁判所が落札者に対して売却認可決定を出しますが、決定1週間以内であれば元の持ち主が不服申し立てすることが可能です。ただし、正当な理由がない限り認められません。

立ち退き

落札から約1ヶ月以内に落札者は裁判所に対して代金を納付し、登記手続きを進めます。この段階で所有権が落札者に移ってしまうため、自宅から退去しなければなりません。

自宅を引き渡さない場合、新たな所有者が裁判所に引き渡し命令の申し立てをするでしょう。裁判所が命令を決定すると強制執行となり、居住する本人や家族の強制退去、家財道具一式の撤去が進められます。

不動産競売の流れやスケジュールを理解する

住宅ローンを滞納してしまうと、マイホームが競売にかけられて引き続き居住することができなくなってしまいます。マイホームに住み続けることや、物件を競売ではなく、他の方法で少しでも高く売却したいのであれば、競売の手続きが進められる前の早い段階で対策を取らなければなりません。

今回紹介した不動産競売の流れやスケジュールを参考に、迅速な行動をとるようにして下さい。

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