IT重説とは?対応物件の条件は?同意書の取得などの流れも解説

IT重説とは?対応物件の条件は?同意書の取得などの流れも解説

IT重説とは、テレビ会議等を活用したオンラインでの重要事項説明のことです。従来から社会実験が実施され、2021年3月30日より不動産売買でもIT重説の本格運用が始まりました。

これにより、IT重説は従来の対面型の重要事項説明と同様に取り扱われるようになりました。

本記事では、不動産売買におけるIT重説の概要やメリットについて詳しく解説します。

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IT重説とは

IT重説とは、パソコンやタブレット、テレビなどの端末とインターネットを活用したオンラインによる重要事項説明のことで、アイティージュウセツ」と読みます。

重説(重要事項説明説明)とは

不動産の取引では、売買契約を交わす前に宅地建物取引士が買主や借主に対して契約上重要な事柄を説明することが義務付けられています。

売買の重要事項説明で説明される内容には、対象不動産の権利関係や、建物の大きさや用途に関する法令上の制限、欠陥や修繕履歴など物件の状態に関する内容、マンションであれば管理規約や管理組合の運営状況、手付金やローン特約など契約条件に関する内容など、不動産の購入を判断するために重要な内容が多くあります。

説明時に交付する資料を「重要事項説明書」と言います。

従来は、宅地建物取引士が対面で重要事項を説明する必要がありましたが、2017年10月より賃貸借契約に関する取引限定でIT重説の取り扱いが可能になりました。

IT重説の概要や、売買取引におけるIT重説の状況について詳しくみていきましょう。

パソコンやスマホで対応が可能に

IT重説を活用すれば、テレビやパソコン、タブレット、スマートフォンなどの端末を利用することで自宅から重要事項説明を受けることができます。説明時には、不動産業者側が指定した通話アプリを用いることが一般的です。

LINEやZoom、Google Meet、Skypeといったアプリが利用できます。

売買取引のIT重説はいつから解禁されたの?

不動産の個人間売買におけるIT重説は、2019年から社会実験が行われてきました。期間中に実施されたIT重説の数は2,000件超で、「ITを活用した重要事項説明に係る社会実験のためのガイドライン」によると、実施直後と3ヶ月後に説明の相手方と取引士双方にアンケートが実施されていますが、目立ったトラブルはありませんでした。

社会実験の開始後まもなく、新型コロナウイルスが蔓延したことにより、非対面で重要事項説明が受けられるIT重説に注目が集まるようになりました。

国土交通省はこの社会情勢に鑑み、早急に社会実験段階を終わらせるべく検討を重ね、2021年3月30日から不動産売買取引でもIT重説が本格運用開始されることになったのです。

事故物件もIT重説の対象となる?

いわゆる「事故物件」とは、過去に自殺や殺人によって人が亡くなったなど「心理的瑕疵」のある物件のことを言います。 宅地建物取引業者は、この「心理的瑕疵」について、重要事項説明のなかで買主または借主に告知する義務があります。

これまでは、対象となる事故や告知義務を負う期間について、それぞれの不動産会社の判断に委ねられてきましたが、そのことが原因での紛争も発生していました。 そこで、2021年10月、国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。 新しいガイドラインでは、賃貸物件の場合、自殺や殺人については3年間の告知義務があるとされました。

また、病気による自然死や事故死の場合、特殊清掃が必要になった場合のみ告知義務があるとされ、通常の自然死や事故死は告知義務の対象外となりました。

さらに、マンションの共用部分の場合、エントランスなど通常人が利用する場所で発生した事故の場合は告知義務あり、通常人が使用しない場所で発生した事故については告知義務はないとされました。

なお、売買についても告知義務の対象となる事故は同じですが、期間については定めがないため、何年前の事故であっても告知義務があることになります。

IT重説においても、事故物件を取り扱うことは可能です。 「IT重説は対面の説明ではないので事故物件が多いのではないか?」と考える人もいますが、そこは関係ありません。 対面の重説・IT重説に関わらず、告知すべき事項があるにも関わらず告知しなかった場合は、宅地建物取引業違反となります。 むしろ、IT重説の場合は事前に重要事項説明書が手元に届くため、事前に目を通すことができます。 そのため、契約の直前に書類を渡されてサラッと飛ばされてしまうというリスクも少ないと言えるでしょう。 もっとも、IT重説を行うには売主や貸主の同意を得る必要があり、不動産会社の環境整備なども必要になるため、その他の要因でIT重説ができなくなる可能性はあります。

IT重説の流れ

実際にIT重説を受ける時は、どのような手順になるのでしょうか?

説明を受ける側からみたIT重説の流れを確認しておきましょう。

[説明前]

  1. IT環境の整備
  2. IT重説実施における同意書に記名・押印
  3. 宅地建物取引士の記名押印済の重要事項説明書等の書類が事前に業者から2部送られてくる

[説明時]

  1. 通信環境を確認し、手元に重要事項説明書を準備
  2. 画面上で宅建士が提示する取引士証を確認
  3. 重要事項説明を受け、質疑があればこの時に行う

[説明後]

  1. 重要事項説明書と契約書に記名・押印して1部返送

出典:国土交通省「ITを活用した重要事項説明 実施マニュアル」

IT重説を活用するメリットとデメリット

IT重説の本格運用が開始されIT重説のメリットが注目されるようになり、関心が高まっています。デメリットと併せて紹介します。

メリット1:移動の手間やコストを削減

現在居住地とマイホーム購入予定地が離れている場合、移動の手間がかかることが予想されます。県を跨いでの引っ越しを予定しているのであれば、引っ越し前に飛行機や新幹線を利用すると移動コストが高くなります。

また、怪我や感染症流行のように、極力移動を避けたい事情もあるかもしれません。IT重説であれば自宅で利用できるため、手間やコストを避けることができる点が大きなメリットです。

メリット2:日程を調整しやすい

仕事で十分な時間が取れなかったり、直前まで休日がいつかわからなかったりする場合、重説を受ける日程を調整することが困難です。メリット1で紹介したように、自宅などで対応可能なIT重説であれば移動時間をほとんど考慮しなくて良いため、仕事で多忙な方でもスケジュール調整の際の選択肢が増えるのではないでしょうか。

慌てることなく、自宅で落ち着いて説明を受けることができるため、重要事項を聞き漏らしにくい点もメリットです。

メリット3:リラックスした状態で説明を受けることができる

不動産の取引が初めての人は、不動産という取引額の大きい契約を不動産会社の一室で受けると、緊張してしい、重要説明事項の内容をきちんと理解できない恐れがあります。IT重説を使えば、自宅で落ち着いた状態で説明を受けることができ、来店よりもより内容を理解できる効果も期待できます。また、手続き上、事前に重要説明事項が送られてくるため、内容を確認して、説明時の質問、疑問点などをピックアップして重説に臨めます。

メリット4:来店が難しい

感染症が流行っていて外出したくない、足を怪我をしていて歩くことができないなどの理由で、契約者が来店が難しい場合にもIT重説は有効です。従来であれば、委任状を用いて代理人が売買契約を行うことになりましたが、IT重説を用いれば、本人に直接説明することができます。

デメリット:通信環境の整備が必要

IT重説は、特別な通信機器を用意せずにスマホやパソコンで利用できます。しかし、宅建士証や重要事項説明書など重要な書類が画面に映し出されるため、画面が小さかったり画質が粗かったりすると手元の書類と見比べながら重要な説明を受けなければなりません。日頃からオンライン会議などに慣れている方でなければ、非常にストレスの大きい作業になる可能性があります。

さらに、売買取引の説明では1時間を超えることも想定されるので、安定した通信環境を確保できるかも大切です。Wi-Fi環境がない場合は、データ通信量が制限を超えないかにも配慮しなければなりません。

スマホやパソコンがあるだけではなく、通信環境の整備が必要という点を十分に理解しておきましょう。

IT重説を利用する際のポイント

IT重説を利用する前に、いくつか理解しておきたいポイントがあります。ここでは3つのポイントを確認しておきましょう。

(1)IT重説の対応物件かどうかを確認する

社会実験の際には、事前登録を済ませた宅建業者のみがIT重説をおこなうことができました。本格運用以降、IT重説に関する事前登録は不要になったため、全宅建業者・取引士がIT重説をすることが可能になりました。

しかし、どんな物件でもIT重説が可能なわけではありません。

IT重説を行うには、以下の要件を満たす必要があります。

  • 不動産会社側がIT重説に対応している
  • 売主からIT重説の同意が得られている

不動産会社や買主がIT重説に同意していても、売主の同意がなければ対応できないという点は注意が必要です。

また、IT重説を行うためには、以下のような環境や事前の準備が整っているかについても注意しておく必要があります。

  • 双方向でやりとりできるIT環境において実施できること
  • 重要事項説明書が事前に送付されていること
  • 宅地建物取引士証を相手方が視認できたことを画面上で確認すること

IT重説の本格運用がはじまっていても、本人や業者の状況次第で要件を満たせずIT重説を受けられないケースもあるため、IT重説を受けたい場合は、物件購入時に確認する必要があります。

(2)IT重説前に同意書作成が必要

IT重説の流れで紹介したように、利用するためには事前に同意書に記名しなければなりません。また、重要事項説明後には、重要事項説明書へ記名・押印し、書類を返送する必要があります。記名・押印のステップについては、今後のデジタル化の流れで変化する可能性はあります。

IT重説は便利な方法ですが、現時点で全てデジタルで完了するものではない点も理解しておいてください。

(3)国土交通省にはIT重説相談窓口がある

国土交通省では、不動産の賃貸や売買取引におけるIT重説について専用の相談窓口を設置しています。IT重説の利用前後で、不明点や業者側とのトラブル等が発生した際には管轄区域における以下の窓口に相談してみましょう。

国土交通省「IT重説相談窓口について」

まとめ

2021年3月30日より本格運用がはじまった不動産売買におけるIT重説によって、多忙な方や現在居住地と業者の事務所までの距離がある場合でも重要事項説明を受けやすくなりました。

新型コロナウイルスなど感染症の蔓延状況にかかわらず、円滑な取引ができるという点でも、メリットの大きいものです。

ただし、IT重説を利用するためにはいくつか要件がある上、通信環境も整えておく必要があります。今後不動産取引を購入を検討している方は、メリットとデメリットを理解しつつ、IT重説を利用するかを判断しましょう。

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執筆
宅地建物取引士
馬場美里

大学在学中に宅地建物取引士の資格を取得。卒業後、不動産仲介業務に従事し、土地・戸建て・中古マンションの売買の他、新築マンション販売センターにも勤務経験あり。築30年以上ヴィンテージマンション+700万円以上の大規模リノベーションの取引も経験しています。現在は不動産ライターとして活動中。プライベートでは、中古マンション購入・売却と土地購入・戸建て新築を経験しました。

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