土地評価額の計算方法、調べ方をわかりやすく解説!

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マイホーム購入時などに、その土地の適正価格を知りたい場合は、自分でおよその評価額を計算することが可能です。ただし、算出するためには一物五価のそれぞれの特徴を理解しておかなければなりません。

今回は、実勢価格を中心に一物五価の調べ方や具体的な計算方法をわかりやすく解説します。

土地評価額は一物五価がポイント

土地の評価額には、一物五価と呼ばれる5つの価格があります。5つも種類があるのは、評価する主体などが異なるからです。

具体的に、一物五価は実勢価格(時価)、公示価格(公示地価)、基準地価(都道府県基準地標準価格)、路線価(相続税評価額)、固定資産(税)評価額のことを指します。各特徴は以下の通りです。

実勢価格

実勢価格とは、実際に売買がおこなわれる際の売値です。他の評価額と異なり、発表主体や更新時期はありません。

公示価格

公示価格とは、適正な地価の形成を目的に発表されている価格です。国土交通省が毎年1月1日に評価、3月下旬に発表しています。

基準地価

公示価格の標準地が都市や周辺に限定されるのに対し、基準地価の基準地にはその縛りがありません。目的は共通しているため、公示地価の補完的指標と呼ばれています。

基準地価の調査主体は各都道府県で、評価時期は毎年7月1日、公表時期は9月下旬です。

路線価

路線価は、主に相続税や贈与税を算出するための指標です。公表主体は国税庁で、毎年1月1日に評価され、7月1日に公表されます。

固定資産評価額

固定資産評価額は固定資産税を計算するために公表されています。公表主体は各市町村で、評価は3年ごとの1月1日、公表時期は3月1日です。

なお、固定資産税を課すために定められている路線価もあり、固定資産税路線価と呼ばれています。

実勢価格の求め方

実勢価格の目安は、他の地価などから計算できます。具体的な方法を確認しましょう。

実勢価格と他の地価との関係性

実勢価格以外の一物五価に、それぞれ一定の数字を乗じることで実勢価格の目安を算出することができます。実勢価格と他の価格との関係は以下の通りです。

実勢価格 ≧ 公示価格 = 基準地価 > 路線価 > 固定資産税評価額

なお、実勢価格は公示価格や基準地価とイコールの関係で表されることもあります。しかし、一般的に公示価格は実勢価格の9割と考えられることが多いです。今回は両者の関係を「≧」で表現しています。

土地総合情報システムも参考になる

国土交通省の土地総合情報システムを参考に実勢価格を計算する方法もあります。まず、下記サイトで対象物件の周辺地域を検索してみてください。

国土交通省「土地総合情報システム 不動産取引情報価格検索」

直近に周辺地域で売買された不動産の面積や取引価額を確認できるため、不動産を売却する際の目安になります。

実勢価格の計算方法

実勢価格以外の一物五価から、実勢価格を算出する方法はそれぞれ以下の通りです。

  • 公示価格(または基準地価)× 面積 × 1.1

  • 路線価 × 面積 ÷ 0.8 × 1.1

  • 固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1

計算結果と実勢価格が異なるケース

紹介した方法で求めた実勢価格の目安が、本来の実勢価格と乖離するケースがあります。考えられる理由は以下の通りです。

土地が不整形の場合

路線価から実勢価格を算出しても、土地の形状によって路線価を減額しなければならないケースがあります。具体的には、奥行が長すぎたり短すぎたりする場合、土地の形状がいびつな場合、間口が狭小な場合、がけ地である場合などです。

国税庁では、それぞれ奥行価格補正率表、地積区分表や不整形地補正率表、間口狭小補正率表や奥行長大補正率表、がけ地補正率表を定めています。表から導き出された数値を路線価に乗じることで、より正確な実勢価格を算出可能です。

出典:国税庁「法令解釈通達」

周辺環境が変化し地価が急上昇した場合

実際に売買される際の基準となる査定価格は、実勢価格だけでなく周辺環境も考慮されています。そのため、周辺地価が急上昇していれば実勢価格が計算結果以上になる可能性が高いでしょう。

各地価の調べ方や計算方法

実勢価格を計算するためには、それ以外の一物五価の調べ方を理解しておかなければなりません。各価格の確認方法を紹介します。

公示価格と基準地価は国土交通省HPで確認

公示価格や基準地価は、国土交通省のサイトから確認できます。まずは以下にアクセスしてみてください。

国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」

日本地図が表示されるので該当地域をクリックしていきます。続いて、「検索条件指定」画面が表示されるので、公示価格を確認する際には「地価公示のみ」、基準地価であれば「都道府県地価調査のみ」をチェックしてください。

その他の条件を入力した上で検索を押すと、検索条件に該当する価格が表示されます。価格(円/平方メートル)と表示されている数字がその土地の公示価格(または基準地価)です。

路線価は国税庁HPで路線価図を入手

路線価は国税庁の路線価図から確認できます。まず、以下のサイトを確認してください。

国税庁「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」

日本地図が表示されるので、自分が調べたい都道府県をクリックします。「財産評価基準書目次」画面が表示されるので、路線価図をクリックしてください。

その後、対象地域を絞っていくと路線価図が表示されます。自分が調べたい土地が道路に面する部分に「←300D→」のような表示があるはずです。

この場合、300に1,000を乗じた計算結果(300,000円)が路線価となります。

固定資産税評価額は課税明細書をチェック

自宅にある課税明細書をチェックすると、すぐに固定資産税評価額を確認することができます。課税明細書とは、不動産の所有者に対して毎年送付される固定資産税納付書に同封されている書類です。

課税明細書の「価格」をみると、固定資産税評価額がわかります。課税明細が見当たらない場合は、管轄する市役所で固定資産税評価証明書を取得してください。

土地の評価額を理解し売買に備える

公示価格、基準地価、路線価、固定資産税評価額のいずれかがわかれば、その土地の実勢価格の目安を計算することができます。これから不動産売買を検討している方は、相場より極端に高く購入したり極端に低く売却してしまったりすることのないように、まずは自分で評価額を計算してみてください。

ただし、計算結果は土地が不整形だった場合などに実勢価格と異なることもあるので、より詳しい結果を知りたい場合は業者の査定サイトを利用してみるとよいでしょう。

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