土地評価額とは?計算方法と調べ方を解説!売値との違いは?

土地評価額とは?計算方法と調べ方を解説!売値との違いは?

マイホーム購入時などに、その土地の適正価格を知りたい場合は、自分でおよその評価額を計算することが可能です。ただし、算出するためには一物五価のそれぞれの特徴を理解しておかなければなりません。

今回は、実勢価格を中心に一物五価の調べ方や具体的な計算方法をわかりやすく解説します。

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土地評価額は一物五価がポイント

土地の価格には、売り主と買い主の合意で決まる実勢価格があります。取引価格や市場価格などとも呼ばれるもので、土地を売ったり買ったりするときの値段のことです。一般的な工業製品などは実勢価格だけあればよいのですが、土地は国土開発に関係すること、所有や相続の際して税金がかかることから、実勢価格とは別にそれらの目的に応じた公的な評価があります。

具体的な評価には、公示地価(公示価格)、基準地価(都道府県基準地標準価格)、路線価(相続税評価額)、固定資産(税)評価額があります。ひとつの土地に対して実勢価格とあわせた5つの価値・評価があることから、このことを「一物五価」と言ったりもします。

土地の公的な4つの評価方法

公示地価 基準地価 路線価 固定資産税評価額
内容 一般の土地取引価格の指標となる価格 一般の土地取引価格の指標となる価格 相続税や贈与税の計算の基礎となる価格 固定資産税、不動産取得税などの基礎となる価格
基準日 1月1日 7月1日 1月1日 1月1日(3年に一度)
決定機関 国土交通省 都道府県 国税庁 市区町村
評価割合(※) 100% 100% 80% 70%

※評価割合は公示地価を100%とした場合のものです。

評価割合は重要です。なぜなら各評価額の計算方法の核となるものだからです。公示地価に対して路線価が80%、固定資産税評価額が70%となることは最初に覚えておきましょう。

では、それぞれについて詳しく中身を見ていきましょう。

実勢価格とは?その調べ方とは?

実勢価格とは売り主と買い主の合意で決まるその土地の時価のことです。すでに取引が行われたならその実売価格が実勢価格となります。

これから土地を売買する人が実勢価格というときは、その土地がいくらで売れるのか(あるいは買えるか)、その目安となる売買価格を意味する言葉として使われます。「相場を調べる」「相場を知りたい」という表現がありますが、「相場」を「実勢価格」に置き換えても意味は同じです。

では、これから取引される土地の実勢価格を知るにはどうしたらいいのか、その調べ方について考えてみます。まず大前提として土地には同じものがひとつとして存在しないので、実勢価格は何かしらの基準値をもとに類推することになります。また、単位は平米単価を用いることが一般的です。

何かしらの基準値の代表となるのは「過去の取引価格」と「現在の売出価格」です。

過去の取引価格をもとにした実勢価格の調べ方

過去の土地取引価格を知る方法はふたつあります。

一つ目は国土交通省の土地総合情報システムを参考に実勢価格を計算する方法です。

国土交通省「土地総合情報システム 不動産取引情報価格検索

このサイトでは全国で行われた過去5年間の不動産取引情報を見ることができます。町名単位でエリアを指定できるので、近隣地域でいつ、どのような土地が、いくらで実際に販売されたかが分かります(下図参照)。土地の形状や前面道路、都市計画情報なども掲載されているため条件に近しい土地があれば非常に有益な情報となります。ただし、条件を絞り込みすぎると合致するものが出てこなくなってしまうため、多少の条件の違いを加味して実勢価格を類推する力量が必要になります。

過去の土地取引価格をもとに実勢価格を知るもうひとつの方法は、不動産会社へ聞くことです。不動産会社は自社での成約事例はもちろん、地域のデータも独自に収集しているものです。また、先に紹介した「土地総合情報システム」などの利用にも長けています。個人での調査には限界があるため、上手にプロの力を借りることも、実勢価格を調べるためには有効な方法と言えます。

現在の売出価格をもとにした実勢価格の調べ方

不動産価格はその時々の市況等で大きく価値が変動することがあります。直近の動向を知りたいなら、販売中の土地の価格を参考にするのもひとつの方法です。

不動産情報サイトを利用すれば個人でも簡単に土地の販売状況を見ることができますので、試してみましょう。

注意点は売出価格は必ずしも実際の取引価格にはならない点です。なかには相場からかけ離れた高値で売出価格を設定していたり、反対に極端に安く売りに出される土地も存在します。そうした特殊な事例を参考にしてしまうと間違った実勢価格で認識してしまいかねませんので、注意が必要です。

実勢価格と他の地価との関係性

実勢価格以外の一物五価に、それぞれ一定の数字を乗じることで実勢価格の目安を算出することができます。実勢価格と他の価格との関係は以下の通りです。

実勢価格 ≧ 公示地価 = 基準地価 > 路線価 > 固定資産税評価額

なお、実勢価格は公示地価や基準地価とイコールの関係で表されることもあります。しかし、一般的に公示地価は実勢価格の9割と考えられることが多いです。今回は両者の関係を「≧」で表現しています。

実勢価格以外の一物五価から、実勢価格を算出する方法はそれぞれ以下の通りです。

  • 公示地価(または基準地価)× 面積 × 1.1

  • 路線価 × 面積 ÷ 0.8 × 1.1

  • 固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1

計算結果と実勢価格が異なるケース

紹介した方法で求めた実勢価格の目安が、本来の実勢価格と乖離するケースがあります。考えられる理由は以下の通りです。

土地が不整形の場合

路線価から実勢価格を算出しても、土地の形状によって路線価を減額しなければならないケースがあります。具体的には、奥行が長すぎたり短すぎたりする場合、土地の形状がいびつな場合、間口が狭小な場合、がけ地である場合などです。

国税庁では、それぞれ奥行価格補正率表、地積区分表や不整形地補正率表、間口狭小補正率表や奥行長大補正率表、がけ地補正率表を定めています。表から導き出された数値を路線価に乗じることで、より正確な実勢価格を算出可能です。

出典:国税庁「法令解釈通達」

周辺環境が変化し地価が急上昇した場合

実際に売買される際の基準となる査定価格は、実勢価格だけでなく周辺環境も考慮されています。そのため、周辺地価が急上昇していれば実勢価格が計算結果以上になる可能性が高いでしょう。

公示地価とは、その調べ方は?

公示地価の調べ方を確認しましょう。 公示地価は、国土交通省のサイトから確認できます。まずは以下にアクセスしてみてください。

国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」

日本地図が表示されるので該当地域をクリックしていきます。続いて、「検索条件指定」画面が表示されるので、公示地価を確認する際には「地価公示のみ」をチェックしてください。

その他の条件を入力した上で検索を押すと、検索条件に該当する価格が表示されます。価格(円/平方メートル)と表示されている数字がその土地の公示地価です。

なお、前述の国土交通省「土地総合情報システム 不動産取引情報価格検索」のサイトからも上記サイトへのリンクが設置されています。

公示地価の決まり方

公示地価は全国で2万6千ほどの調査地点数を数えます。調査地点は標準地となりますが、その際、標準地として代表性、中庸性、安定性、確定性が担保されることを十分に配慮して決められています。市街化区域においては住宅地、商業地、工業地の用途別に標準地が設けられています。

各標準地の鑑定の仕方は地価公示法などの法律で細かく規定されていて、ひとつの地点を2人以上の不動産鑑定士が別々に評価するなどしています。最終的な評価額は国土交通省土地鑑定委員会を経て、総合的な判断をもとに決定します。公表は3月下旬ですが調査時期(基準日)は1月1日です。

基準地価とは、その調べ方は?

基準地価の調べ方は、公示地価の章で紹介した国土交通省のサイトから確認できます。「都道府県地価調査」が基準地価を意味しますので、検索する際に「都道府県地価調査のみ」をチェックしてください。それ以外の手順は基本的に公示地価と同様です。

公示地価の決定機関が国であるのに対して、基準地価は国土利用計画法のもと、都道府県が決定機関になります。調査地点数は全国でおよそ2万2千の基準値です。公示地価を補完するための意味合いが強く、公示地価の基準日の半年後の7月1日が毎年の調査時期(基準日)で、発表は9月下旬頃です。鑑定は公示地価と同様に不動産鑑定士が行います(ひとりでも可)。

先に紹介したように、基準地価から実勢価格を想定する計算方法(以下)があります。

  • 公示地価(または基準地価)× 面積 × 1.1

路線価とは、その調べ方は?

路線価は国税庁の路線価図から確認できます。まず、以下のサイトを確認してください。

国税庁「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」

日本地図が表示されるので、自分が調べたい都道府県をクリックします。「財産評価基準書目次」画面が表示されるので、路線価図をクリックしてください。

その後、対象地域を絞っていくと路線価図が表示されます。自分が調べたい土地が道路に面する部分に「←300D→」のような表示があるはずです。

この場合、300に1,000を乗じた計算結果(300,000円)が路線価となります。

なお、路線価が定められていない地域もあり、その場合は倍率方式という手法で土地を評価することになります。

また記事の冒頭でも触れましたが、路線価は地価公示の80%の評価割合となります。つまり地価公示の高低に路線価も連動することになります。

路線価の利用シーン

路線価は土地を相続、遺贈または贈与により取得した際にかかる相続税、贈与税の財産を評価するために利用します。そのため路線価を「相続税評価額」などと言ったりもします(単に路線価というときは「相続税評価額」の路線価を指すことが多いですが、路線価には固定資産税を評価する「固定資産税評価額」の路線価も存在します)。

路線価によって評価されるのは、その道路に面した標準的な土地の価格です。もし相続した土地の奥行きが長かったり、形がいびつだったりしたら、その土地の実勢価格は標準的な土地よりも低い評価となります。路線価ではそうした点も評価として勘案するために、奥行価格補正率や不整形地補正率が用いられ、相続税が実勢価格に対して不当に高額ならないように配慮されています。

奥行き補正率や不整形地補正率は国税庁のサイトで確認できます。

固定資産税評価額とは、その調べ方は?

固定資産税評価額は固定資産税のみならず、不動産取得税や都市計画税などの課税標準額としても利用されるため、不動産を取得・保有している人には関係性の深いものとなります。

自宅にある課税明細書をチェックすると、すぐに固定資産税評価額を確認することができます。課税明細書とは、不動産の所有者に対して毎年送付される固定資産税納付書に同封されている書類です。

課税明細書の「価格」をみると、固定資産税評価額がわかります。課税明細が見当たらない場合は、管轄する市役所で固定資産税評価証明書を取得してください。

固定資産税評価額の評価割合は地価公示の70%なので、固定資産税評価額が分かっているならその数値から逆算して公示地価や実勢価格の目安を計算することができます。

なお、固定資産税は地方税なので総務省のサイトでも詳しく紹介されています。

自宅の売値は土地評価額から計算できる?

公示地価、基準地価、路線価、固定資産税評価額のいずれかがわかれば、その土地の実勢価格の目安を計算することができます。計算方法は以下のものでした。

  • 公示地価(または基準地価)× 面積 × 1.1
  • 路線価 × 面積 ÷ 0.8 × 1.1
  • 固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1

たとえば路線価が30万円のところに、90平米の土地(整形地)を所有していたとします。上の計算方法に準ずるなら、「30万円×90平米÷0.8×1.1」=2,376万円が実勢価格の目安として算出できます。

これから不動産売買を検討している方は、相場より極端に高く購入したり極端に低く売却してしまったりすることのないように、まずは自分で評価額を使って実勢価格計算してみてください。

ただし、計算結果は土地が不整形だった場合などに実勢価格と異なることもあるので、より詳しい結果を知りたい場合は業者の査定サイトを利用してみるとよいでしょう。

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執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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