住宅ローン返済中に転勤決定!新築のマイホームは売るべき?貸すべき?

住宅ローン返済中に転勤決定!新築のマイホームは売るべき?貸すべき?

まだ住宅ローンが残っているのに、転勤が決まってしまいマイホームから離れなくてはならないケースもあるでしょう。住んでいなくても住宅ローン返済は続くため、転勤時にマイホームを売りに出すか賃貸に出すかが悩みどころです。

今回の記事では、住宅ローンが残っているのにもかかわらず転勤が決まった際に考えられる選択肢や必要な手続きを紹介します。

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住宅ローン返済中は賃貸に出すことができない?

実は、住宅ローンの利用には様々な条件があります。そのため、住宅ローン返済中に物件を賃貸に出すことができなかったり、引っ越す際には住宅ローンを一括返済しなければならなかったりすることも多いです。

住宅ローンの商品性について、詳しくみていきましょう。

そもそも住宅ローンとは

住宅ローンは、自身が居住するための住宅を購入する際に金融機関から借入するローンのことです。一般的に、住宅ローン借入の際には居住用の土地・建物を担保として差し入れなければなりません。

審査条件や金利は各金融機関によって異なります。

住宅ローンと他のローン商品との金利比較

一般的に、住宅ローンは他の無担保ローン商品と比較して低い金利で設定されています。例えば、みずほ銀行の多目的ローンが変動金利で5.875%、教育ローンが変動金利で3.475%であるのに対し、住宅ローンは変動金利で2.475%です(2021年6月15日現在)。

出典:みずほ銀行「ローン金利」

住宅ローンが無担保ローンよりも低金利に設定されている理由として、不動産を担保に差し入れて銀行側の貸倒れリスクを軽減していることが考えられます。

賃貸に出すことができない理由

毎月返済しているにもかかわらず、物件を賃貸に出すことができない理由は、住宅ローンが賃貸に出すことを想定していないからです。賃貸に出す際には、通常アパートローンが利用されます。

住宅ローンは本来居住する物件の購入資金としてのみ利用可能です。賃貸に出すことで、契約時の約束を破ることにもなりかねません。ただし、賃貸に出す前に相談すれば例外的に対応可能な金融機関もあります。

銀行側が住宅ローンとアパートローンとの区分に厳しいのは、貸出リスクや金利が異なることが理由です。アパートローンは各銀行が個別に金利を決めることが多く、HP上では公開されていませんが、住宅ローンよりは高めに設定されることが一般的です。

転勤は住宅ローンが継続できる場合もある

住宅ローンは居住する物件に対して貸し出すのが原則です。そのため、銀行に無断で引っ越してしまうと、当初の契約条件と異なるため一括返済を求められる可能性があります。

変更手続きを取れば、転勤しても住宅ローンを継続できることが一般的です。ただし、家族全員帯同か単身赴任かによって扱いや手続きが異なります。

また、毎年一定額を所得額から控除できる住宅ローン控除についても影響するため注意が必要です。次の項目でケースごとに扱いや住宅ローン控除との関係性を確認していきましょう。

転勤時の扱いや必要な手続きを解説

家族全員で転勤するか、それとも借入人が国内もしくは海外で単身赴任するかによって、住宅ローンや住宅ローン控除の扱いは異なります。パターンごとに確認していきましょう。

家族全員で転勤

転勤時に家族全員で引っ越す場合は、「空き家のままにする」「賃貸に出す」「売却する」といった選択肢が考えられます。いずれのケースも、原則住宅ローン控除は受けられないので注意してください。

転勤で空き家にする場合、金融機関に報告さえすれば、ほとんどの場合そのまま住宅ローンの返済を続けることができます。住宅金融支援機構のように、不在期間中に融資住宅を管理する管理人を選定して申請書を提出しなければならないケースもあります。

出典:住宅金融支援機構「(財形住宅融資のみ)転勤などで一時的に住めなくなったとき」

賃貸に出す場合の可否判断は金融機関によって異なるため、まずは窓口に相談することが大切です。

単身赴任のケース

単身赴任であれば、家族がマイホームに居住し続けるはずなので、基本的に賃貸や売却の選択肢はないでしょう。借主が単身赴任する場合でも、家族がそのまま住み続ければ住宅ローンを利用することが可能です。ただし、住宅ローン控除には注意しなければならない点があります。

国内での転勤

住宅ローン控除においても、国内の単身赴任で家族がそのまま居住していれば本人が住み続けていると認められます。つまり、住宅ローン控除を引き続き受けることが可能です。

海外への転勤は住宅取得時期が重要

国内転勤のパターンと異なり、海外への単身赴任であれば住宅取得時期によって住宅ローン控除の扱いが異なります。2016年4月1日以降に住宅を取得した場合、総合課税の対象となる国内源泉所得がある年分に限り住宅ローン控除を受けることが可能です。

一方、2016年3月31日以前に住宅を取得していた場合、海外赴任期間中の住宅ローン控除が受けられません。ただし、帰国して居住者となった場合には残存期間について住宅ローン控除が受けられます。

出典:国税庁「No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等」

買ったばかりの家を売るべきか貸すべきか

転勤が決まった場合、「貸す」という選択肢だけではなく、当然ながら「売る」という選択もあります。また、金銭的負担は大きくなりますが「空き家」という選択をする人もいます。 特に、買ったばかりの家の場合、どうするべきか悩む方も多いでしょう。住宅ローンの残債や返済負担が大きければ、引っ越し先の家賃と住宅ローンを払い続けるのは難しいため、まず「空き家」という選択肢はなくなります。ここでは「賃貸」と「売却」に絞って比較してみましょう。

転勤期間が決まっているなら「定期借家契約」を検討

「売却」と「賃貸」で判断を悩むなら、転勤の期間や所在地を考慮してください。もし、期間が事前に決まっている転勤であれば賃貸が有効です。 会社の方針が明確で、転勤から戻ってくる時期がわかっているのであれば、貸す期間をあらかじめ定めることができ、契約更新のない「定期借家契約」をしたほうが、物件オーナーにとっては有利な契約になります。

一般的な賃貸借契約では、借主が契約更新を申し出た場合には無理やり賃借人を追い出すことはできません。

そのため、転勤から戻ってきたときに確実に自分たちが住むと決めているならば、あらかじめ期限を区切った定期借家契約を結んだほうが、将来のトラブルを回避しやすくなるでしょう。

ただし、ここでも注意点がひとつ。 定期借家契約は、賃借人から見るとあらかじめ住める期間が決まっているだけに、貸し出せる賃料が一般相場よりも安価になる傾向があります。となると、固定費を賄えるだけの賃料にならないケースも見受けられます。

「この辺りの平均相場はこのくらいの額だから……」と見積もっていても、実際に貸し出せる額が目論見より安くなる可能性も考慮したほうが安心です。

自宅を売却するメリットとは

賃貸と比べて、自宅の売却にはどんなメリットがあるのでしょうか。

まず売却は、まとまったお金が手に入ることが大きなメリットです。住宅ローンの残債が少なかったり、買った時よりも周辺の物件価格が値上がりしていれば、物件を売却することで手元にお金が戻ってきます。子どもの進学など金銭的な負担が増えるタイミングで、手元にまとまったお金が手に入ることは、家計の大きな助けになります。

一方、賃貸の場合、物件を借りてくれる人がいない期間は、賃料は入ってきません。借り手が少ないエリアなど、空き室リスクが高い物件であれば、売却は有力な選択肢になるはずです。

売却の場合、住宅ローンや管理費の月々の支払いや固定資産税などの固定費がかからなくなる点もメリットです。

立地、築年数など自宅の特性、転勤から戻ってくる予定があるかなど自身の置かれた状況によって、賃貸、売却どちらがよいかは変わってきます。不動産会社への査定依頼、インターネットで相場を調べるなどして、売却、賃貸それぞれの場合で、手元にいくらお金が残るかを計算して、自身の状況と照らし合わせながら、判断するとよいでしょう。

月々の支払いがキツイなら「売却」の検討も

最後に、固定資産税やローンを組んでいる人は住宅ローンの支払いが、マンションの場合には他にも管理費・修繕積立金が、”固定の出費”として毎月支払う必要があります。これらの出費が賄えるだけの賃料が設定できるのかも、併せて事前にチェックしたほうが良いでしょう。 もしも、固定費よりも毎月の賃料相場のほうが安価になる場合には、賃貸に出すよりも売却したほうが、結果的に出費を抑えられることが多くなります。

賃貸に出す際のポイント

最後に、住宅ローン返済時に転勤が決まり、賃貸する際のポイントを紹介します。

銀行には必ず相談する

冒頭で解説した通り、住宅ローンは居住用に使われることが原則です。契約内容を違反しているにもかかわらず、賃貸したことで銀行側から違反を理由に一括返済を求められることも考えられます。

賃貸に向けて動き出す前に、あらかじめ銀行に相談するようにしましょう。

定期借家か普通借家かを意識する

住宅を貸す際には、定期借家と普通借家の違いを理解しておく必要があります。定期借家は契約期間満了後に再契約はできないのに対し、普通借家は契約を更新し続けることでずっと住み続けることが可能なものです。

転勤から戻って来たのにマイホームに住めないことがないよう、「〜年間のみ」という定期借家契約を結ぶことを想定しておいてください。

海外から管理する場合はやり取りにも注意

海外にいると、定期的にマイホームを確認することもできないため賃貸管理が難しくなります。そこで、賃貸管理会社などに依頼することも検討する必要があります。

また、海外居住中でも、家賃収入は国内の不動産所得に該当します。毎年確定申告が必要になることを覚えておいてください。

出典:国税庁「No.1926 海外転勤中の不動産所得などの納税手続」

貸出中の修繕費用はオーナー負担

諸条件が整い賃借人が決まったとしても、忘れてはならないのが物件の修繕費用です。貸し出している物件で設備に不具合が生じた場合には、貸主がこの費用を賄います。ですので、毎月の賃料で固定費以上の額を捻出できていたとしても、修繕費用で大赤字になる可能性もゼロではないのです。

こちらは、必ず必要になる費用ではないものの、万が一壊れた際には貸主が負担して修理するという前提は、貸す前にも考慮しておくべき点と言えるでしょう。思いのほか高額な修繕費を負担することになる可能性もあります。

住宅ローンを残して転勤なら空き家か売却か賃貸

住宅ローンの残債がある段階で転勤が決まると、「空き家で維持」か「売却」か「賃貸」かを決断しなければなりません。手段によっては、住宅ローンや住宅ローン控除が利用できなくなるため、慎重に判断することが大切です。

賃貸も念頭に置いている方は、まず金融機関に相談するようにしてください。

最後に

このように、一見すると単純そうに見える「物件を貸す」という決定には、いろいろな要素が絡み合ってきます。

その他、貸し出す物件がマンションならば、「賃借人に貸している場合でも管理組合の意思決定は持ち主が行う必要がある」など、細かい点にも気を配る必要があります。

また、一般的に不動産を売却する場合には新しいほど高い値段がつきやすいので、転勤から戻ってきて「やっぱり売ろうかな」と思っても、結果的に転勤前に売却していたほうがはるかに高値だった……というパターンもあるでしょう。

転勤が決まったとき、今の住まいをどうするかの決断は、このようないろいろな要素を勘案しながら、冷静に判断したほうが、後悔のない選択になることでしょう。

監修:高橋 尚
大学卒業後、都市銀行に約30年間勤務。提案業務推進と内部管理両面で幅広い銀行業務を経験。後半15年間は、課長以上の管理職として、法人営業推進、支店運営、コンプライアンス・情報セキュリティ管理・金商法対応の内部管理責任者等の各種マネジメント業務を経験。2012年3月、一級ファイナンシャル・プランニング機能士取得。現在は公益社団法人管理職。

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