住宅ローン返済中に転勤決定!新築のマイホームは売るべき?貸すべき?

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まだ住宅ローンが残っているのに、転勤が決まってしまいマイホームから離れなくてはならないケースもあるでしょう。住んでいなくても住宅ローン返済は続くため、転勤時にマイホームを売りに出すか賃貸に出すかが悩みどころです。

今回の記事では、住宅ローンが残っているのにもかかわらず転勤が決まった際に考えられる選択肢や必要な手続きを紹介します。

住宅ローン返済中は賃貸に出すことができない?

実は、住宅ローンの利用には様々な条件があります。そのため、住宅ローン返済中に物件を賃貸に出すことができなかったり、引っ越す際には住宅ローンを一括返済しなければならなかったりすることも多いです。

住宅ローンの商品性について、詳しくみていきましょう。

そもそも住宅ローンとは

住宅ローンは、自身が居住するための住宅を購入する際に金融機関から借入するローンのことです。一般的に、住宅ローン借入の際には居住用の土地・建物を担保として差し入れなければなりません。

審査条件や金利は各金融機関によって異なります。

住宅ローンと他のローン商品との金利比較

一般的に、住宅ローンは他の無担保ローン商品と比較して低い金利で設定されています。例えば、みずほ銀行の多目的ローンが変動金利で5.875%、教育ローンが変動金利で3.475%であるのに対し、住宅ローンは変動金利は2.475%です(2021年6月15日現在)。

出典:みずほ銀行「ローン金利」

住宅ローンが無担保ローンよりも低金利に設定されている理由として、不動産を担保に差し入れて銀行側の貸倒リスクを軽減していることが考えられます。

賃貸に出すことができない理由

毎月返済しているにもかかわらず、物件を賃貸に出すことができない理由は、住宅ローンが賃貸に出すことを想定していないからです。賃貸に出す際には、通常アパートローンが利用されます。

住宅ローンは本来居住する物件の購入資金としてのみ利用可能です。賃貸に出すことで、契約時の約束を破ることにもなりかねません。ただし、賃貸に出す前に相談すれば例外的に対応可能な金融機関もあります。

銀行側が住宅ローンとアパートローンとの区分に厳しいのは、貸出リスクや金利が異なることが理由です。アパートローンは各銀行が個別に金利を決めることが多く、HP上では公開されていませんが、住宅ローンよりは高めに設定されることが一般的です。

転勤は住宅ローンが継続できる場合もある

住宅ローンは居住する物件に対して貸し出すのが原則です。そのため、銀行に無断で引っ越してしまうと、当初の契約条件と異なるため一括返済を求められる可能性があります。

変更手続きを取れば、転勤しても住宅ローンを継続できることが一般的です。ただし、家族全員帯同か単身赴任かによって扱いや手続きが異なります。

また、毎年一定額を所得額から控除できる住宅ローン控除についても影響するため注意が必要です。次の項目で各ケースごとに扱いや住宅ローン控除との関係性を確認していきましょう。

転勤時の扱いや必要な手続きを解説

家族全員で転勤するか、それとも借入人が国内もしくは海外で単身赴任するかによって、住宅ローンや住宅ローン控除の扱いは異なります。パターンごとに確認していきましょう。

家族全員で転勤

転勤時に家族全員で引っ越す場合は、「空き家のままにする」「賃貸に出す」「売却する」といった選択肢が考えられます。いずれのケースも、原則住宅ローン控除は受けられないので注意してください。

転勤で空き家にする場合、金融機関に報告さえすればそのまま住宅ローンの返済を続けることができるのが一般的です。住宅支援機構のように、不在期間中に融資住宅を管理する管理人を選定して申請書を提出しなければならないケースもあります。

出典:住宅金融支援機構「(財形住宅融資のみ)転勤などで一時的に住めなくなったとき」

賃貸に出す場合の可否判断は金融機関によって異なるため、まずは窓口に相談することが大切です。

単身赴任のケース

単身赴任であれば、家族がマイホームに居住し続けるはずなので、基本的に賃貸や売却の選択肢はないでしょう。借主が単身赴任する場合でも、家族がそのまま住み続ければ住宅ローンを利用することが可能です。ただし、住宅ローン控除には注意しなければならない点があります。

国内での転勤

住宅ローン控除においても、国内の単身赴任で家族がそのまま居住していれば本人が住み続けていると認められます。つまり、住宅ローン控除を引き続き受けることが可能です。

海外への転勤は住宅取得時期が重要

国内転勤のパターンと異なり、海外への単身赴任であれば住宅取得時期によって住宅ローン控除の扱いが異なります。2016年4月1日以降に住宅を取得した場合、総合課税の対象となる国内源泉所得がある年分に限り住宅ローン控除を受けることが可能です。

一方、2016年3月31日以前に住宅を取得していた場合、海外赴任期間中の住宅ローン控除が受けられません。ただし、帰国して居住者となった場合には残存期間について住宅ローン控除が受けられます。

出典:国税庁「No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等」

買ったばかりの家を売るべきか貸すべき

買ったばかりの家の場合、どうするべきか悩む方も多いでしょう。住宅ローンの残債や返済負担が大きければ、引っ越し先の家賃と住宅ローンを払い続けるのは難しいため「空き家」の選択肢はなくなります。

「売却」と「賃貸」で判断を悩むなら、転勤の期間や所在地を考慮してください。あらかじめ期間が2~3年と決まっている転勤であれば賃貸が有効です。

また、都心であれば交通の便もよくすぐに借り手が見つかるかもしれません。しかし、郊外であれば借り手よりも買い手の方が見つかる可能性が高いため「売却」の方が現実的です。

賃貸に出す際のポイント

最後に、住宅ローン返済時に転勤が決まり、賃貸する際のポイントを紹介します。

銀行には必ず相談する

冒頭で解説した通り、住宅ローンは居住用に使われることが原則です。契約内容を違反しているのにもかかわらず、賃貸したことで銀行側から違反を理由に一括返済を求められることも考えられます。

賃貸に向けて動き出す前に、あらかじめ銀行に相談するようにしましょう。

定期借家か普通借家かを意識する

住宅を貸す際には、定期借家と普通借家の違いを理解しておく必要があります。定期借家は契約期間満了後に再契約はできないのに対し、普通借家は契約を更新し続けることでずっと住み続けることが可能なものです。

転勤から戻って来たのにマイホームに住めないことがないよう、「〜年間のみ」という定期借家契約を結ぶことを想定しておいてください。

海外から管理する場合はやり取りにも注意

海外にいると、定期的にマイホームを確認することもできないため賃貸管理ができません。そこで、賃貸管理会社などに依頼することも検討する必要があります。

また、海外居住中でも、家賃収入は国内の不動産所得に該当します。毎年確定申告が必要になることを覚えておいてください。

出典:国税庁「No.1926 海外転勤中の不動産所得などの納税手続」

住宅ローンを残して転勤なら空き家か売却か賃貸

住宅ローンの残債がある段階で転勤が決まると、「空き家で維持」か「売却」か「賃貸」かを決断しなければなりません。手段によっては、住宅ローンや住宅ローン控除が利用できなくなるため、慎重に判断することが大切です。

賃貸も念頭に置いている方は、まず金融機関に相談してみるようにしてください。

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