道路幅員とは?道路交通法ではなく建築基準法での定義と調べ方を解説

道路幅員とは?道路交通法ではなく建築基準法での定義と調べ方を解説

土地や建物と接している道路というものは、物件の利便性はもちろんとして、資産価値に大きく関係します。

不動産を購入する際は、敷地の前の「道路幅員」をきちんと確認しておくことが大切です。しかしこの道路幅員の計測は、判断が難しいと感じている方も多いことでしょう。

今回の記事は、道路幅員の定義と調べ方の基本および注意点を、わかりやすく解説します。

建築基準法上の道路幅員とは?

そもそも建築基準法上の道路幅員とは何を意味するのでしょうか。詳しく見ていきましょう。

道路幅員は道路交通法と建築基準法で違う

建築基準法では道路について、一般的な公道私道の区分とは別の分類をしています。つまり、道路交通法や道路法で定義する道路とは別物になるのです。

道路幅員の定義

道路幅員は、道路の幅の広さですが、定義上は車道や歩道だけでなく、中央帯や植樹帯、路肩などを含めた道路を成す構造物の全体の幅を指します。

この道路幅員は、不動産取引の重要事項説明において、敷地との関係を説明する場合に明示されるものです。書類による説明だけでなく、現地調査による現況確認が伴っていることが望ましいとされています。

ここからは関連する、「道路」「敷地」「建物」などの定義を紹介しておきましょう。

建築基準法上の「道路」の定義

建築基準法第43条において、建築物の敷地は道路(建築基準法上の道路)に2m以上の範囲で接していなければならないとなっています。

この「建築基準法上の道路」は、以下の2通りです。

A:建築基準法第42条の第1項における道路

次の3種類でなおかつ4m以上の幅があるものが「道路」とされます。

  • 都市計画法による道路や道路法上の道路、または土地区画整理法による道路
  • 建築基準法の適用を受けた際に、実際に存在していた4m以上の幅がある道
  • 特定行政庁からの指定を受けている私道

B:建築基準法第42条の第2項における道路

建築基準法の適用を受けた場合に、実際に建築物が並んでいる4m未満の幅の特定行政庁が道路と指定した道です。

つまり、建築基準法においての道路とは、基本的には幅が4m以上の道であるとしながらも、それ未満であっても要件を満たせば道路とみなされるのです。

建築基準法上の「敷地」の定義

建築物が存在する土地が「敷地」です。同じ敷地の上に複数の建築物がある場合に建築基準法では、複数の建築物が使用目的で分けられない場合に、同一敷地にあるものとみなされます。

例を挙げれば、ある土地の上に「物置」と「住居」がそれぞれ独立して建っている場合、使用目的で分けられないこの2つは別の敷地上に建てたという主張は通りません。

民法上の「建物」の定義

不動産登記を司る民法では、土地の上の定着物で、建物として使用できるものを「建物」とします。

つまり、建築中の建物は民法上の「建物」とは呼べませんが、使用に適する部分が備えられた程度になれば、たとえ建築途中であっても民法上の「建物」とみなされ、不動産登記が可能になるのです。

道路幅員の調べ方

住宅や土地などを購入することになれば、道路幅員を調べることが重要です。ここではその調べ方について触れておきましょう。

役所と物件現地の双方の調査が必要

あなたが住宅や土地などの不動産を購入することになれば、敷地の前面にある道路幅員を調べなければなりません。その結果次第では建造物を建てる際に行政上の指定が設けられることもあるため、重要になってきます。

道路幅員については市区町村の役所で調べることができますが、それで充分ではありません。現地調査をしなければわからない部分もあります。

あらかじめ行われている仲介業者の調査に不備がある場合も考えられるため、それを見極めるためにも以下で紹介する調べ方の基本や注意点を知っておきましょう。

市区町村の役所での調べ方

市区町村の役所には、道路台帳などの道路に関する各種資料や図面が備えられています。

市区町村の役所が管理しているのは基本的に「公道」に関係する資料です。「私道」については、原則的に資料は保管されていません。

例外的に私道の幅員が載っている台帳を有している役所もありますが、信頼性自体は低いといえるでしょう。

私道の「位置指定道路」について

ただし、私道の中で「位置指定道路」に関しては、申請された際の図面などが役所に保管されます。

また、公道私道を問わず幅員が4m未満の道路(法42条2項道路)については、認定した時点の調査資料の写しを交付してもらえる役所もあるようです。

物件の現地での調べ方

物件の現地での道路幅員の調べ方について、詳しく触れておきましょう。

敷地と道路の間に境界標識(石やプレート)があり、境界線が明らかになっていれば、その間の距離を測ります。そうではない場合、原則として道路の両端に設置された側溝または縁石などの外側から外側までを測りましょう。

ただし、事情があって側溝が敷地境界線から離れて設置されているケースもあります。現地の状況を入念に確認することが必要です。

また、蓋のないU字溝が道路の端にある場合や水路の場合、または水路を暗渠(あんきょ)にしている遊歩道などについて、道路幅員とみなすかどうかは自治体によって解釈が異なることもあります。

道路の両側あるいは片方が斜面になっている場合、原則としてその部分は道路幅員に含まれず「道路敷」の幅に含まれます。

敷地と道路の境界線が直線であれば、敷地に向かって右端と左端の幅を測ればよいでしょう。しかし、不整形の道路は最も幅が狭い部分と広い部分を細かく調べる必要があります。

道路幅員を調べる際の注意点

敷地の前の道路の幅が位置によって異なれば、容積率の制限において適用されるのが最大値か最小値か、あるいは平均値なのかについても、自治体によって取り扱いが異なるため注意しましょう。

敷地前面が公道で、現地で測った現況幅員と役所による認定幅員が異なる場合も注意が必要です。現況幅員が狭い場合には、4m以上の幅があっても敷地後退を求められる可能性があります。

宅地建物取引業者が売買契約のための調査の一環として、現地で測った道路幅員はあくまでも仮のものです。建築に入る際には改めて適切な測量が必要となると考えましょう。

不動産購入時は道路幅員を慎重に調べよう

道路幅員の定義と調べ方の基本および注意点を、わかりやすく解説しました。道路幅員を調べるには、市区町村の役所での調査だけではなく、実際の現地調査が欠かせません。

状況が複雑な場合や微妙な場合は、自治体によって解釈が異なることも多いため、慎重に確認しながら調べましょう。

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