根抵当権とは?抵当権との違いをわかりやすく解説!

根抵当権とは?抵当権との違いをわかりやすく解説!

不動産に根抵当権がついていると、融資完済後に抹消しておかなければ物件を売却することができません。しかし、根抵当権は抵当権に比べて手続きが複雑です。

根抵当権抹消をスムーズに進めることができるように、今回は抹消の方法や流れについて解説していきます。

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まず根抵当権と抵当権の違いを確認

根抵当権と抵当権では抹消の手続きが異なります。そこで、まず抵当権と根抵当権の定義を確認しておきましょう。

抵当権とは

抵当権は「債務者の返済が滞った場合に備え、不動産を担保にとり、その担保について、他の債権者に優先して弁済を受けうる権利」のことです。

不動産に抵当権が設定されると、債務者の返済が困難になった場合に、債権者は土地や建物を差し押さえて競売にかけることができます。住宅ローンを借りる際、銀行が対象の住宅や土地に対して抵当権を設定することが一般的です。

たとえば、AがBに4,000万円を貸し付け、B所有の不動産に抵当権を設定した場合、将来Bの返済が滞り返済不能とAが判断するときは、その不動産に差し押さえをして競売にかけることができます。競売とは、わかりやすく例えるなら、裁判所を利用したオークションのようなものです。買い受け人を募集して、その売買代金からAのBに対する債権を回収するという手続きをいいます。

もし、抵当権を設定していなければ、AがBに対する訴訟をしてその判決などで確実に債権が存在することを証明した上で、差し押さえの手続きに入り、その後に競売となりますから、ものすごく時間がかかります。ですから、抵当権は確実な回収手段といえるわけです。一方で、債務の全額を完済した場合には、抵当権は消滅します。

住宅ローンのように抵当権を設定するローンを「有担保ローン」と呼ぶのに対し、マイカーローンのように抵当権がつかないローンを「無担保ローン」と呼びます。

根抵当権とは

根抵当権は「継続的な取引関係から生じる債権を担保するため、あらかじめ一定の限度額を定めておき、将来確定する債権をその範囲内で担保する抵当権」のことです。

根抵当権は主に当座貸越契約で設定されるもので、極度額の範囲内であれば、何度でも借り入れと返済を繰り返すことができます。極度額とは、金融機関側が不動産の資産価値に基づいて設定する限度額のことです。同じ金融機関から追加の融資を受ける際、新たに抵当権を設定する必要がないため、金銭面、時間を節約できるというメリットがあります。

たとえば、AがBに対して「銀行取引」「極度額4,000万円」という取り決めをした根抵当権の中で4,000万円を貸し付けた場合には、仮に4,000万円を返済した場合でも根抵当権は消滅せず、再度この根抵当権を利用して決められた範囲内で融資を受けることができます。

抵当権の場合には、返済してしまえば再度その抵当権は利用できず、消滅しますから抵当権は抹消登記をすることになります。

根抵当権は主に事業性融資(商売をされている方)の際に付けられます。抵当権と異なり、基本的に住宅ローン借入では設定されません。ただし、自宅を担保に借入をする「リバースモーゲージ」では、一般消費者であっても対象不動産に根抵当権が付けられることがあります。

根抵当権で把握すべきポイント

根抵当権は抵当権と扱いが異なるため、付いている場合はいくつか気をつけなければならない点があります。ここで、特に重要なポイント2点をみていきましょう。

抵当権以上に抹消までの手続きが大変

住宅ローンを完済して債務がなくなれば、設定されていた抵当権は自動的に消滅します。完済後に金融機関からもらう抹消書類を用いて法務局で手続きすることで、比較的簡単に抵当権を抹消可能です。

一方、根抵当権は反復して借入することを前提としたものなので、一度完済しても自動的に根抵当権は消滅しません。抵当権以上に抹消よりも抹消するための手続きが面倒なことを把握しておいてください。

根抵当権を抹消しないと売却できない

完済しても銀行などの債権者が抹消に合意しない限り、根抵当権を抹消することはできません。根抵当権が残っているか抹消されているかは、不動産の登記簿謄本で誰でも確認可能です。

根抵当権がついたままの物件は将来的に競売にかけられるおそれもあるため、売却しようとしてもまず買い手がつきません。

根抵当権抹消までの流れ

抵当権よりも、抹消が複雑な根抵当権抹消の流れを3ステップに分けて解説します。

銀行などに残債を確認し抹消の交渉

抵当権がついた住宅ローンの場合と同じように、まずは銀行に借入金額の残債を確認します。また、自己資金だけでは残債分を返済できず、対象物件売却による完済を予定しているのであれば、不動産会社に不動産の査定依頼も必要です。

交渉がまとまれば元本確定

自己資金や売却により返済できる目処がつけば、銀行側と交渉して根抵当権抹消に合意してもらいます。ただし、根抵当権を抹消してしまうと、今後借入が見込めなくなるため、銀行側の商材が減ることになります。すぐには合意してもらえない可能性もあるので注意してください。

交渉がまとまれば「元本確定」します。元本確定とは、その時点での債務額を確定することです。

元本確定することで、根抵当権は一般の抵当権と同様の扱いとなります。

たとえば、根抵当権の範囲内で1,000万円の債務が残っている場合に、元本確定すると以後は1,000万円の抵当権と同様の状態となり、以後はこの根抵当権の範囲を利用した融資を受けることはできず、残債務が返済されるとこの根抵当権は消滅します。

必要書類受領後に法務局で抹消登記

銀行との交渉がまとまれば、抹消登記の必要書類がもらえます。その後抹消登記を司法書士に依頼するか、自ら法務局に行き抹消登記の申請をすることで、根抵当権を抹消可能です。

根抵当権抹消に必要な書類と費用

最後に、根抵当権抹消時の必要書類や費用を確認していきます。

必要書類や申請書のポイントをチェック

根抵当権の抹消に必要な書類は、主に以下の通りです。1〜3はいずれも、根抵当権を設定していた銀行から抹消書類一式として渡されます。4・5は司法書士に依頼する際に必要となります。

  1. 根抵当権解除証書、放棄証書など
  2. 根抵当権者の委任状
  3. 根抵当権設定の登記済証・登記識別情報
  4. 根抵当権設定者の委任状
  5. 本人確認書類(運転免許証など)や認印

自分で申請する際、抹消登記の申請書を用意しなければなりません。申請書には登記の目的や原因などを記載することがポイントです。

一から作成するのは手間がかかるので、以下法務局の雛形を利用するとよいでしょう。

法務局「不動産登記の申請書様式についてー16)根抵当権抹消登記申請書」

司法書士依頼か自分で抹消かで費用は変わる

根抵当権を抹消する際の費用は、司法書士に依頼するか自分で抹消するかによっても異なります。自分で抹消する際には、不動産1件あたり1,000円の登録免許税のみで済みますが、司法書士に依頼すると15,000〜30,000円の報酬が目安です。

自分で手続きすることで、費用を節約することができます。一方、司法書士に依頼すると時間や労力をかけずに手続きすることができる点がメリットです。

根抵当権の抹消は完済後早めに進める

根抵当権は事業性融資やリバースモーゲージを利用する際に主に設定されます。抵当権と異なり、完済しても金融機関との交渉がまとまらないと抹消できないなど複雑な点に注意が必要です。

今後借入を予定していないにもかかわらず、完済後根抵当権抹消の手続きを済ませなければ、さらに面倒になる可能性もあります。金融機関の同意さえ得られれば、司法書士に依頼することで抹消手続きは比較的簡単に進めることができるので、完済後はなるべく早めに根抵当権の抹消登記をするようにしましょう。

監修:西風恒一(大阪司法書士会所属)
1972年生まれ。大学卒業後、大手の教育関連会社に就職し、10年間講師職、管理職としての経験を積んだのち、司法書士業界に入る。平成19年司法書士資格取得後、不動産登記、会社・法人登記、相続関係業務、債務整理、裁判関係、成年後見業務など、様々な案件を経験し現在にいたる。法律記事のライターとしても豊富な実績をもつ。

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池田厚生(宅地建物取引士)
オウチーノ

大学卒業後、ネットメディア勤務を経て、不動産サイトの運営に携わる。プライベートでは、中古マンションの購入、売却、リフォームを経験し、マンション管理組合の理事を務める。趣味は、中央線沿線の街歩き。コンシューマ向けサイトから、IT、医療の専門メディアまで手掛けた経験を活かし、不動産の専門的な内容をわかりやすく伝えられるように心がけています。

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