不動産の「資産価値」とは?土地と建物の価値算出の違いを解説

不動産の「資産価値」とは?土地と建物の価値算出の違いを解説

気になる中古物件が見つかった場合やマイホームの売却を検討している場合、対象不動産の資産価値が気になるはずです。実は、土地と建物で資産価値の算出方法が異なります。

本記事では、不動産の資産価値の意味やポイントについて解説していきます。

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不動産の資産価値とは

資産価値は、不動産に関する場面で多く使用される用語です。資産価値の意味と構成する要素を確認していきましょう。

資産価値の意味

不動産の資産価値は、建物や敷地を財産として評価した価額のことで、市場における取引価格とほぼ一致します。資産価値は、土地と建物で別の算出方法を用いることが一般的です。

さらに、マンションであるか一戸建て住宅であるかによっても資産価値の傾向が異なります。

資産価値を構成する要素

資産価値を構成する要素はさまざまです。例えば、駅やスーパーが近くにあるという利便性や地盤がしっかりしているなどの防災性などにより、資産価値が上がることがあります。

具体的に資産価値を算出する際に用いられるのは、「収益還元法」「取引事例比較法」「原価法」といった方法です。不動産の種類や算出の目的によって用いる算出方法が異なります。

収益還元法は、対象物件の周辺で同条件の家賃相場を参考にして算出する方法です。主に投資用物件の価値を査定する際に用いられます。

取引事例比較法とは、対象物件と類似した条件の物件で、過去に取引された事例の売買価格を参考にする方法です。中古住宅を売買する際、不動産会社が査定で使用します。

原価法は、対象物件を立て直す際に、土地購入費用と含めていくらくらいかかるかを基準にする方法です。一戸建て住宅の査定で用いられます。

土地と建物の資産価値の違い

分譲マンションでは、敷地をマンションの全所有者で共有しているため、土地の資産価値を期待できません。一方、一戸建て住宅の場合、土地の方が建物よりも資産価値が高くなるケースもあります。

一戸建て住宅において、土地と建物の資産価値がどのように異なるのか確認しておきましょう。

建物価値は減価償却が関係

たとえ新築住宅であっても、購入後は中古住宅の扱いとなります。中古住宅の建物価値において、重要なポイントが築年数です。

土地と異なり、建物は築年数を重ねることで資産価値が減少します。建物価値がどのようなペースで減少していくかを判断する際に用いるのが、各物件の法定耐用年数です。

耐用年数は、国税庁「減価償却資産の耐用年数表」で確認することができます。例えば新築の場合、表から22年(木造・合成樹脂造の住宅用建物の耐用年数)と確認可能です。

中古の場合、[(法定耐用年数-築年数)+築年数×20%]で耐用年数を算出します。つまり、築年数5年であれば耐用年数は17年(22年ー5年)ではなく、18年です。

なお、減価償却は「使用または時の経過などによって生じる有形固定資産の価値の減少分を見積もり耐用年数に割り当て、費用として配分する会計上の手続き」を指します。減価償却費用は、物件売却時にかかる所得税を算出する際にも重要です。

出典:goo辞書「減価償却(げんかしょうきゃく)の意味」

土地は路線価がひとつの基準

土地の価値を算出する際の基準のひとつが、路線価です。路線価は、「路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額(千円単位で表示しています)」のことで、課税時に用いられます。

一般的な計算式は、路線価×敷地面積×掛け目(補正率)です。対象地域の路線価は、国税庁「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で確認することができます。

マンションの資産価値のポイント

できるだけ資産価値が高い状態で売却できるように、マンションの資産価値のポイントを紹介します。

立地が良ければ下がりにくい

新築も中古も、立地条件が良ければ資産価値はあまり下がりません。立地条件の代表的な要素が、交通の利便性です。

特に、駅から徒歩圏内にある物件であれば需要が期待できるでしょう。

眺望や日当たりも大切

眺望や日当たりのように、物件そのものの特性も大切です。ただし、購入時に眺望や日当たりが良かったとしても、売却時にもその状態が続くとは限りません。将来的に資産価値を維持できるマンションを購入したいのであれば、周りに障害となる高層マンションが建つのを防ぐため、高さ制限のある地域に建つ低層マンションを選ぶこともポイントです。

一戸建て住宅の資産価値のポイント

一戸建て住宅だからこそ気をつけておきたい資産価値のポイントもあります。

築年数次第で建物価値がゼロに近づく可能性

鉄筋造マンションの法定耐用年数が47年である一方、木造建住宅は22年しかありません。住宅の市場価値が経年により減少するため、築後20年で戸建て住宅の価格はほぼゼロになると算出した国土交通省の資料もあります。

出典:国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」

中古の一戸建て購入時に住宅ローンを利用する際、築年数次第では建物の資産価値が低くなり借入可能額が下がることも覚悟しておいてください。

更地にした方が資産価値が上がることもある

古家は建物の資産価値はほぼゼロで、住む魅力もあまりないため買い手がなかなかつきません。解体して更地にすれば、すぐに家を立てることができるので売却しやすくなり、かえって古家つきよりも資産価値が高くなる可能性もあります。

更地にすると、建物の定期的な管理も不要になる点がメリットです。ただし、更地にするためには100万円前後の解体費用を負担しなければなりません。

また、建物付きの土地で今まで減税制度が適用されていた場合、更地にすることで減税制度が適用されなくなり固定資産税が今まで以上に高くなるおそれもあります。

不動産の資産価値とは売却できる価格に関係

不動産の資産価値とは、建物や敷地を財産として評価した価額のことです。資産価値は、対象不動産が市場で売却できる価額ともほぼ一致します。

建物には耐用年数が定められているため、築年数を重ねることで資産価値が下がることに注意が必要です。また、市場で売却できるかどうかは立地条件や眺望など、いかにその物件が魅力的であるかにも関係します。

資産価値が下がりにくい物件を探す際には、将来も人気が持続しそうかという観点からも考えるようにしてください。

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