用途地域とは?13種類の一覧と建築制限・調べ方をわかりやすく解説

竹内 英二
監修: 不動産鑑定士 竹内 英二
用途地域とは?13種類の一覧と建築制限・調べ方をわかりやすく解説

家や土地などの不動産を購入する際は、さまざまな情報をチェックする必要があります。その一つとしてあげられるのが、用途地域です。特に、家を建てるための土地を探している場合や、土地付きの戸建てを購入して、将来建て替える予定がある場合は、土地の用途地域を確認しておかないと建てたい家が建てられない場合もあるので注意が必要です。

そこでこの記事では、用途地域とはどのようなものかだけでなく、種類や調べ方についてもわかりやすく説明します。用途地域について理解を深めたい方やこれから不動産の購入を考えている方は、ぜひこの記事を読んで役立ててください。

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用途地域とは何か?

最初に、用途地域とはどのようなものかについて詳しく説明します。どのような目的で用途地域があるのか、用途地域にはいくつの種類があるのか、また新しく制定された田園住居地域とは何かを見てみましょう。

用途地域の目的

用途地域とは、健全で秩序ある都市の発展を目指すために制定された「都市計画法」に基づき、住居系や商業系、工業系などの用途に応じて土地エリア分けしたものです。

都市計画法では、国土を次ように分けています。

  • 都市計画区域:多くの人が生活し、計画的に街づくりを進めていくために都市計画法で定められた地域
  • 都市計画区域外:あまり人が生活しておらず、都市的な土地利用がなされていない地域
  • 準都市計画区域:人は少ないが、都市的な土地利用が拡大していることから乱開発を防止するために都市計画法で定められた地域

都市計画区域は、次の2つに区分されます。

・区域区分のある区域:市街化区域と市街化調整区域に区分(線引き)された地域 - 非線引き都市計画区域:市街化区域と市街化調整区域に区分(線引き)されていない区域

市街化区域とは、「すでに市街化を形成している区域またはおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」のことです。 市街化調整区域とは、「市街化を抑制すべき区域」のことになります。

多くの人が生活する市街化区域は、建物の用途や建てられるエリアの細かい制限が必要です。そこで、市街化区域では、用途地域が必ず定められるものとされています。用途地域が定められていることにより、そのエリア内で建てられる建物の種類や大きさなどが制限されます。

例えば、住宅系エリア内での商業施設や工場などが建築されれば、静かで安全な生活が侵害されることになりかねません。そのような事態を防ぎ、人々の快適な暮らしを守るために用途地域が定められています。

用途地域13種類の一覧

用途地域には、大きく住居系、商業系、工業系に分けられます。それぞれがさらに細かく分けられたものが、次の13種類です。

住居系

  • 第一種低層住居専用地域

小規模な住宅、小・中学校、診療所、寺院などが建築可能な地域です。高さ規制があり、10mまたは12m以下(3階建てぐらい)になるように制限がかけられています。

  • 第二種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域の用途に加えて、コンビニなどの小規模な店舗や飲食店も認められます(150平米まで)。

  • 第一種中高層住居専用地域

住宅、病院、高校・大学、中規模の店舗や飲食店などが建築可能な地域です。高さ制限はありませんが、日影規制と呼ばれる一定時間以上の日照時間を確保するための制限が設けられています。容積率(延床面積の敷地面積に対する割合)が高く指定されているため、主に中高層マンションが建ち並ぶ地域になります。

  • 第二種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域の用途に加えて、中規模のオフィスビルや1,500平米までの店舗も認められます。

  • 第一種住居地域

住宅、病院、大学、店舗や飲食店、オフィスビル、ホテルなどが建築可能な地域です。高さ制限がないことや日影規制があること等に関しては、第一種中高層住居専用地域と同じです。また、指定される容積率も第一種中高層住居専用地域とほぼ同等またはそれ以下になります。

  • 第二種住居地域

第一種住居地域の用途に加えて、パチンコ店やカラオケ店も認められます。

  • 田園住居地域

農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅の良好な住環境を保護するための地域です。建築物の用途は、低層住居専用地域に建築可能なもの、または農業用施設(農産物直売所・農家レストラン等で面積500平米以内のもの、農産物・農業の生産資材の倉庫等)に限られています。

  • 準住居地域

第二種住居地域の用途に加えて、営業用倉庫や、小規模な工場、自動車修理工場も認められます。幹線道路沿いの業務の利便に加えて住居との調和を図る地域です。

商業系

  • 近隣商業地域

住環境悪化の恐れがある工場や、危険性の高い工場以外は、さまざまな用途の建築可能な地域です。ただし、キャバレーやナイトクラブ、個室付浴場の建築は認められません。近隣住民への日用品を供給する商業の利便を増進する地域です。

  • 商業地域

近隣商業地域と異なり、キャバレーやナイトクラブ、個室付浴場の建築も認められます。

工業系

  • 準工業地域

住環境悪化の恐れがある工場や、危険性の高い工場、個室付浴場以外は、さまざまな用途の建築可能な地域です。

  • 工業地域

どんな工場でも建てることが可能ですが、学校や病院、ホテル、映画館など建築が認められません。住宅や店舗の建設は可能です。

  • 工業専用地域

専ら工業の利便を増進する地域です。どのような工場でも建設が可能ですが、住宅、学校、病院、ホテル、映画館などの建築は認めれていません。

田園住居地域とは?

13種類ある用途地域の中で、2018年に制定された新しい用途地域が「田園住居地域」です。住宅と農地、両者が調和した良好な地域を守るために、開発や建築を規制するために設けられました。低層住居専用地域に近い建築制限ですが、低層住宅以外に、農業を促進させるような500平米以内の販売店や飲食店、農産物の集荷、処理場なども建築可能です。

用途地域によって定められているもの

ここでは、建てられる建物の種類以外に、用途地域によって定められているものについて説明します。

容積率

容積率とは、建物の延床面積の敷地面積に対する割合のことです。例えば、100平米の土地の容積率が100%だと、100平米の延べ床面積の建物しか建てられません。しかし、容積率が200%であれば、建物を高層化することで200平米の延べ床面積の建物が建築可能です。

住居系の容積率は、50~500%に定められています。ただし、容積率は前面道路の幅の影響も受けることになるので注意が必要です。前面道路の幅が12m未満であれば、道路の幅に用途地域の法定乗数を容積率に乗じることになります。

建ぺい率

建ぺい率とは、建築面積の敷地面積に対する割合のことです。建築面積とは、原則として建物を上空から見たときの面積になります。建ぺい率は容積率とは異なり、100%以上になることはありません。

住居系の建ぺい率は、30~80%です。建ぺい率は地域によって異なるため、あらかじめ確認しておくことが特に大切だと言えるでしょう。

建物の建築制限

用途地域で定めらている容積率や建ぺい率以外にも、建物の制限はいくつかあります。その一つが高さ制限です。高さ制限を大きく分けると、絶対高さ制限、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限の4種類があります。いずれの制限も、隣地や道路などの日当たりや風通しを考慮し、圧迫感を与えないためです。用途地域を調べる際には、これらの建築制限についてもチェックするようにしましょう。

用途地域図の調べ方と検索方法

ここでは、用途地域が記されている用途地域図の調べ方と検索方法について説明します。用途地域を調べたい場合に、ぜひ活用してください。

用途地域マップ

まず、用途地域の検索に便利なのが「用途地域マップ」です。調べたい土地の場所を都道府県、市町村と順に選択してくだけで、用途市域を調べることができます。用途地域ごとにエリアが色分けされて表示されます。国土交通省国土政策局の国土数値情報を利用して作成されていますが、最新情報とは限りません。最新情報を調べたい場合は、国土交通省か市町村のサイトを利用しましょう。 用途地域マップ

国土数値情報ダウンロード

国土数値情報ダウンロードのサイトでは、国土数値情報の用途地域データを地域別にダウンロードできます。ダウンロードの手間がかかりますが、資料として入手したい場合におすすめです。 国土数値情報ダウンロード

市区町村のホームページ

市区町村のホームページでも、用途地域を確認することができます。それぞれの地域によって掲載方法は異なるため、調べたい土地が所在している市区町村のホームページで確認しましょう。一例として、東京都港区ホームページからは、次のような用途地域図を出すことができます。
東京都港区用途地域図

用途地域のQ&A

最後に、用途地域に関する疑問をQ&Aの形式で説明します。用途地域に関する理解をさらに深めましょう。

用途地域の無指定(指定なし)とは?

用途地域の無指定(指定なし)とは、用途地域が指定されていない区域のことです。用途地域の無指定(指定なし)の土地は、非線引き都市計画区域における一部の地域や都市計画区域外等に存在します。無指定の地域では、用途制限に縛られずに建物を建てることができます。

用途地域がまたがる場合は?

用途地域が2つ以上の区域にまたがる場合は、制限によって適用が異なります。制限ごとの適用方法を確認してください。

  • 建物物の用途制限:またがる面積の大きい方の用途地域の建築制限が全体に適用
  • 容積率、建ぺい率:またがる敷地それぞれの加重平均を計算した数値が適用
  • 高さ制限:用途の境界で分かれ、それぞれの用途地域の制限が適用。道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限も同様
  • 日影規制:落ちる影がまたがる用途地域の中で最も厳しい日影規制の制限を適用

また、防火地域、準防火地域にまたがる場合は、より厳しい規制が建物全体に適用されます。ただし、制限の緩いエリアを防火壁で区画する場合は、防火壁外のエリアは緩い側の規制を適用することができます。

参考:防火地域と準防火地域にまたがる場合

土地を探す際は用途地域の確認が必須

一戸建てを建てるための土地を探している場合、用途地域について理解し、その土地の用途地域の確認は必須です。用途地域で定められている建築制限を知っていないと、どのような建物が建てられるのかがわかりません。

土地探しの際には、用途地域を検索できるサイトで調べたり不動産会社に相談をしたりして、用途地域を確認しておくようにしましょう。

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竹内 英二
監修
不動産鑑定士
竹内 英二

不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役。大手ディベロッパーで長く不動産開発に関わってきたことから土地活用や賃貸借を得意としている。普段は不動産鑑定業だけではなく、法人や個人を問わず貸主や借主からの相談も多く受けている。大阪大学出身。

執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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