不動産売却ガイド
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不動産売却の税金について 3

不動産売却時の譲渡費用とは?譲渡費用や取得費に該当するものも紹介

不動産売却時の譲渡費用とは?譲渡費用や取得費に該当するものも紹介

不動産所得を計算する際、売却で得た収入から譲渡所得や取得費を控除することができます。ただし、不動産売却にかかった費用でも、譲渡費用や取得費に該当しない項目があるので注意が必要です。

本記事では、譲渡費用の概要やどんな項目が該当するのかについて説明していきます。

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不動産売却時は譲渡所得で課税される可能性

不動産を売却して利益を得た場合、譲渡所得税が課される可能性があります。譲渡所得税は譲渡所得に対してかかる税金で、税率は短期譲渡所得の場合39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)、長期譲渡所得の場合20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)です。

売却した不動産の所有期間が5年以内の場合「短期譲渡所得」、5年超の場合「長期譲渡所得」に分類されます。

なお、不動産売却で利益を得ていても、「居住用不動産(マイホーム)売却時の3,000万円特別控除」などの特例に該当する場合は税金がかからない場合があります。「居住用不動産(マイホーム)売却時の3,000万円特別控除」は、マイホーム売却時に一定の要件を満たすと、発生した譲渡所得が最高3,000万円まで非課税になる制度です。

譲渡所得の計算では譲渡費用や取得費が鍵

不動産を売却した際の譲渡所得の計算式は以下の通りです。

不動産の売却価格 -(取得費+譲渡費用)‐ 特別控除額(一定の場合)

各費用の概要を解説します。

取得費とは

取得費は、土地や建物を購入した際にかかった費用や改良にかかった費用を合計したものです。ただし、建物の場合は購入代金などがそのまま取得費となりません。

出典:国税庁「No.3252 取得費となるもの」

建物の取得費は所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。減価償却費とは、固定資産を減額させていく手続き(減価償却)で計上される費用のことです。

出典:国税庁「No.3261 建物の取得費の計算」

減価償却費の算出方法は建物が業務用かどうかによっても異なります。非業務用の場合、取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数で算出可能です。

償却率は、建物の構造によっても異なるため以下で確認してください。

国税庁「「減価償却費」の計算について」

また、相続などで不動産を取得したケースのように、取得費がいくらだったのかわからないこともあるでしょう。取得費が不明の場合、概算取得費として売却した金額の5%相当を取得費として算出することができます。例えば取得費不明の土地・建物を1,000万円で売却すると、概算取得費は50万円です。

なお、実際の取得費が売った金額の5%相当額を下回る場合も、売却額の5%相当額を取得費とすることができます。

出典:国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」

譲渡費用とは

譲渡費用は土地や建物を売るために直接かかった費用のことです。維持・管理費用などは該当しません。

出典:国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」

該当する項目については、後ほど詳しく説明していきます。

譲渡費用に該当するかチェック

譲渡所得が出ている場合、確定申告をしなければなりません。そのため、譲渡費用がいくらなのかを正確に判断しておくことが大切です。

どの項目が該当するのかをここで整理しておきましょう。

測量費や分筆費用は該当する

所得税基本通達33-7によると「登記若しくは登録に要する費用その他当該譲渡のために直接要した費用」は譲渡費用なので、譲渡に必要な測量費や分筆費用は該当します。

測量費とは売却にあたって確定測量図を作成するため、売主が土地家屋調査士等に支払う費用です。また、分筆費用は、1つの土地を別々の土地に分断する際にかかる費用を指します。

買主の要望によるリフォーム費用は該当する可能性が高い

所得税基本通達33-7で、「修繕費」は譲渡費用に含まれないとされています。通常の退去に伴うリフォームの費用は該当しません。

ただし、売買時に買主側の要望でリフォームするのであれば、売買価額を上昇させる要因になるため、該当する可能性が高いです。

弁護士費用も該当するケースがある

弁護士費用は、依頼内容によって該当するか異なります。例えば、代金取立てに関する弁護士費用は該当しませんが、譲渡に関する契約書作成だと該当する可能性が高いです。

抵当権抹消登記の費用は該当しない

過去の裁判例では、抵当権抹消登記の費用は該当しないとされています。また、売却する際の所有権移転登記費用は売主ではなく買主負担なので当然該当しません。

譲渡費用に該当する主な項目を以下にまとめました。

  • 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
  • 印紙税で売主が負担したもの
  • 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
  • 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
  • 既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金
  • 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料

出典:国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」

譲渡費用ではなく取得費に含める場合もある

譲渡費用に該当しなくても、取得費に該当することで収入から控除できるケースもあります。

不動産取得時の登記費用は取得費

住宅を取得する際に、新築物件であれば「所有権保存登記」、中古物件であれば「所有権移転登記」の申請を済ませなければなりません。登記申請時には、司法書士や土地家屋調査士への報酬が発生します。また、登録免許税や不動産取得税、印紙税などの税金納付も必要です。

国税庁によると、土地や建物を購入した際に納付した登録免許税(登記費用含む)、不動産取得税、特別土地保有税(取得分)、印紙税は取得費に含むことができます。

出典:国税庁「No.3252 取得費となるもの」

そのほかに取得費に該当する項目

そのほか、借主を立ち退かせるために支払った立退料や造成費用、土地の取得に際して支払った測量費なども取得費に該当します。

不動産売却時は譲渡費用を理解して確定申告

不動産売却で収入を得た場合、不動産所得として確定申告しなければなりません。不動産所得を計算する際にポイントとなるのが不動産購入代金などの「取得費」と売却時に直接かかった「譲渡費用」です。

取得費や譲渡費用は収入から控除することができるので、節税につながる可能性もあります。確定申告の段階で慌てなくても良いように、売却前からどの費用が譲渡費用に当てはまるのか理解しておくようにしてください。

監修:酒向 潤一郎(税理士)
J’sパートナー総合会計事務所(酒向潤一郎税理士事務所)にて、税理士として会計事務所の経営を行う一方で、東証一部上場IT企業の事業開発責任者や事業会社の監査役、ベンチャー投資会社のパートナーなどを務める複業税理士。会計専門誌などにも複数寄稿。趣味が高じて学童野球連盟の監査役やスポーツクラブの監事も務める。

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