不動産の売り出し価格とは？成約価格との違いや乖離率について解説

今まで住んできた一戸建てやマンションを売却する際、後悔しないためにも不動産の売り出し価格について理解しておかなければなりません。また、査定価格や成約価格は売り出し価格と混同しやすい用語です。

売却時の参考になるように、不動産の売り出し価格が一体どういうものか説明した上で、価格乖離率という考え方についても紹介します。

不動産には売り出し価格や査定価格がある

不動産の価格には、売り出し価格や査定価格、成約価格があります。それぞれの意味を確認していきましょう。

売り出し価格とは

売り出し価格とは、実際に不動産を売り出す際の価格のことです。さまざまな判断材料はありますが、最終的には売主自身で売り出し価格を決定します。

査定価格とは

査定価格とは、不動産業者が3ヵ月程度で成約に至ると予想する価格のことです。独自のデータや客観的データから不動産業者が算出するもので、「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があります。

机上査定とも呼ばれる簡易査定は、現地を訪問せずに物件情報データや近隣の類似価格から算出する手法です。一方、訪問査定では、不動産業者の担当者が実際に対象物件に足を運び、より精度の高い価格を算出します。

成約価格とは

成約価格とは、不動産の売買で最終的に売主と買主が合意に至った価格のことです。取引価格と呼ぶこともあります。査定価格を参考に売主が売り出し価格を決定し、購入希望者の希望金額を考慮した上で成約価格決定に至ることが一般的です。

なお、周辺地域における不動産の成約価格を知りたい場合は、国土交通省の土地総合情報システムで確認することができます。

国土交通省「土地総合情報システム 不動産取引価格情報検索」

関連記事：土地総合情報システムの使い方

また、不動産流通機構が運営するREINS Market Informationでは、マンション、一戸建ての成約価格も一部確認できます。

REINS Market Information「取引情報検索」

売り出し価格を決める手順

住宅ローンが残っているのであれば、売却準備に入る前にまず借入金融機関に連絡して残債を確認しておいてください。その上で、売り出し価格を決めるまでの手順を3ステップで解説します。

査定を依頼する

売り出し価格の目安を知るために、まず不動産業者に査定を依頼します。より適正な査定価格を把握するためには、地域で実績のある業者に依頼したり、複数の業者に依頼したりすることが大切です。

上限値と下限値を設定する

不動産業者からの査定価格を参考に、売却希望価格の上限値と下限値を設定します。上限値はできればこの金額で売却したいという金額です。

下限値は、住宅ローン残債や売却諸費用を考慮して設定します。成約価格と自己資金、諸費用の合計金額が残債に及ばなければ、住宅ローンを完済できずにトラブルになるため注意して下限値を設定してください。

売り出し価格を決定する

不動産業者に上限値と下限値を伝え、売り出し価格について相談します。買主側から値引き交渉を持ちかけられる可能性もあるため、値引き分のバッファを設けて設定することも大切です。

なお、決定権は売主にあるため、必ずしも査定価格に従って売り出し価格を決める必要はありません。

売り出し価格の決め方のポイント

満足いく不動産売却に至るためには、売り出し価格の決め方のポイントを押さえる必要があります。3つのポイントを確認していきましょう。

高過ぎる価格設定は避ける

不動産はできるだけ高値で売却できるに越したことはありません。しかし、適正価格よりも高値で設定すると売却までに相当の時間を要する可能性があります。

高過ぎる価格設定は避けるようにしてください。ただし、高値売却できなければ住宅ローン完済が不可能という状況であれば、無理に下げないようにしましょう。

いつまでに売却するか意識しておく

すでに引越しが決まっている場合や相続税の納付期限が決まっている場合など売却期限があるならば、下限値や査定価格のまま売り出し、状況によっては値下げ交渉に応じることがポイントです。一方、時間に余裕があるのなら、上限値を売り出し価格に設定してゆっくり待つこともできます。

このように、売り出し価格の決め方は時間的制約の有無によって異なるので、まずはいつまでに売却したいのかをイメージしておいてください。

マンションは同マンション別住戸に注目する

戸建ての場合と異なり、マンションは同マンションで別住戸の事例を参考にすることができます。ただし、同じマンションで成約に至ったケースでも、リフォームの有無によって価格は大きく異なるので注意してください。

また、階数やバルコニーの向きによっても成約価格に差が出ます。階数は高く、バルコニーの向きは南の方が高価格になることが一般的です。

価格乖離率を理解することも重要

価格乖離率を理解しておくと、不動産の売り出し価格の参考にすることができます。価格乖離率がどのようなものなのかを確認していきましょう。

価格乖離率の意味

不動産価格の乖離率とは、売り出し価格と成約価格の差額の比率です。以下の式で算出することができます。

乖離率（%）＝（成約価格－売り出し価格）÷売り出し価格×100

例えば、売り出し価格を2,000万円に設定し、値引き交渉の末1,900万円で成約に至った場合、乖離率は-5%です。乖離率が0に近づけば近づくほど、売主の希望通りの価格で成約できたことになります。

価格乖離率の傾向

2010年～2019年の10年間における東京都の中古マンションの価格乖離率推移を見てみると、2012年に-9.12%まで拡大するも、翌年以降は-6%前後で推移し続けています。大阪府も同様の傾向で、2012年に-8.20%まで拡大するも、以降は-5〜-6%台です。

また、東京都の売却期間別価格乖離率を見てみると、1ヶ月以内は-3.10%であるのに対し、10〜12ヶ月では-11%台まで拡大します。このことからも、成約までの期間が長くなればなるほど値下げ幅が大きくなるといえるでしょう。

出典：三井住友トラスト不動産「不動産マーケット情報2020年3月号」

売り出し価格を理解し満足いく売却を目指す

売り出し価格は売主が決める価格です。売り出し価格は売却できるタイミングや成約価格にも影響します。

満足いく売却に行き着くためには、適正な売り出し価格を理解することが大切です。今後不動産の売却を予定している方は、業者の査定価格や自身の事情を考慮して売り出し価格を決定してください。