不動産登記簿の住所変更の手続き、必要書類は?自分でする方法も紹介

不動産登記簿の住所変更の手続き、必要書類は?自分でする方法も紹介

マンションや戸建て住宅の所有者がその不動産を取得したときの住所地から他の住所へのに転居や、行政によって住所の記載が変更になった場合には、不動産登記上の所有者の住所変更登記をしなければ何かと不都合が出ることがあります。

所有者自身が自分で登記を申請することも、司法書士に依頼して代理で登記を申請してもらうことも可能です。この記事では、住所変更登記手続きの方法や必要な書類、費用について紹介します。

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マンションや戸建て住宅の所有者がその不動産を取得したときの住所地から他の住所への転居や、行政によって住所の記載が変更になった場合には、不動産登記上の所有者の住所変更登記をしなければ何かと不都合が出ることがあります。

所有者自身が自分で登記を申請することも、司法書士に依頼して代理で登記を申請してもらうことも可能です。この記事では、住所変更登記手続きの方法や必要な書類、費用について紹介します。

不動産登記簿の住所変更登記の意味と必要性

不動産登記簿には、不動産の情報である所在地の地番や家屋番号、面積等の不動産の表示だけでなく、その不動産を所有している名義人の情報である住所や氏名も記載されています。これらを公にすることにより、権利関係などが第三者にでもわかるようにし、安全な不動産取引に寄与しています。

では不動産登記名義人の住所変更登記とはどういう意味があり、なぜ必要なのでしょうか。詳しく見ていきましょう。

不動産登記名義人の住所変更登記とは?

不動産を所有している名義人が、不動産の所在地と別の場所に住んでいることは珍しくないでしょう。たとえば、Aという住所に住んでいるときに不動産を購入した場合には、Aの住所で登記されますが、その後購入した不動産に転居した場合には住所地が変わります。

また、不動産投資用に購入した場合には、その不動産に転居することはありませんから、不動産購入時の住所からその後変更になることはよくあるケースです。そのような不動産購入時の住所と現在の住所が異なる場合に、現在の住所に変更するための手続きが住所変更登記です。

住所だけでなく、結婚等で姓が変わった場合も氏名変更登記をしなければならないケースが出てきます。

不動産登記簿の名義人について住所変更が必要な理由

現在の法律では、住所を移転した場合でも、すぐに住所変更登記の手続きをしなくとも、それに対する罰則があるわけではありません。しかし不動産登記は、不動産に関するトラブルが発生した場合に、所有者としての権利を主張するためにも有効なものになります。

また、不動産を売却する場合や銀行等から融資を受けて所有する不動産に担保(抵当権等)をつける場合には、登記の申請に印鑑証明書の提出が必要となるため、印鑑証明書の住所と登記簿の住所が一致していないと登記申請が却下されます。つまり、不動産を売却したり、所有する不動産に担保を付けたりする場合には、その前提として住所変更登記をしなければならないわけです。

不動産登記を管理する法務局は、登記申請の際に毎回所有者の免許証などを確認して、本人かどうかを確かめるわけにはいかず、不動産の所有者と申請人が同一人物かどうかの判断は、現在の住所と登記簿の住所が一致しているかどうかを一つの基準とします。

これが、不動産登記法の考え方になります。ですから、不動産を売却して権利を失う人の印鑑証明書上の住所が登記簿上の住所と食い違うような申請を通すわけにはいかなくなるのです。

そのため、先のことを想定して、住所が変わったら早めに住所変更登記をしておくことが賢明です。

不動産登記名義人の住所変更登記は義務化される

2021年4月に、民法の一部を改正する法律案が成立し、不動産登記簿に記載されている所有者の住所や氏名の変更登記が義務化されることが公布されました。公布から5年以内に施行されます。

具体的には、住所や氏名が変わってから2年以内に変更登記を申請することが義務付けられ、正当な理由なくそれを怠った場合は5万円以下の過料に処せられるのです。

多くの法律は施行後に発生したものにのみ適用されますが、これは施行前の住所氏名の変更にも適用される珍しいケースといえるでしょう。

不動産登記名義人の住所変更登記の方法

ここでは実際に登記名義人の住所変更登記をする具体的な方法について触れておきましょう。所有者自身が申請する方法と、司法書士に依頼する方法のふた通りあります。

所有者自身が自分で申請する

まずは所有者自身が自分で申請する方法です。これにはさらに、自分で法務局に足を運んで申請する方法とオンラインで申請する方法があります。

●法務局にて申請

法務局に行って申請するには、以下の手順で申請します。

  1. 新しい居住地の役所で転入手続きを完了する
  2. 新しい居住地の役所で印鑑登録を完了する
  3. 新しい居住地の役所で住民票を取得する
  4. 法務局で登記申請書と必要書類を提出して申請する

●オンラインで申請

オンライン申請はマイナンバーカードが必要です。以下の手順で申請します。

  1. 新しい居住地の役場で転入手続きを完了する
  2. 新しい居住地の役場で印鑑登録を完了する
  3. 金融機関のインターネットバンキング口座を作る
  4. マイナンバーカードに電子署名を登録し、ICカードリーダーを購入する
  5. 公的個人認証用の「利用者クライアントソフト」をPCにインストールする
  6. 役所で「住民票コード通知票」を発行してもらう
  7. 「申請用総合ソフト」を使用して申請を行う

不動産登記の申請書の様式、見本は法務局の以下のページからダウンロードできます。
法務局「不動産登記の申請書様式について」

ただし、このオンライン申請は事前の準備や登録が複雑であるため、繰り返し何度も登記申請するような専門家でない限りは、利用するメリットはありません。特に住所変更登記は郵送で法務局申請してもデメリットはないので、遠方の場合には直接法務局に行く代わりに、郵送を利用するのも方法の一つです。

司法書士に手続きを依頼する

自分で申請するには時間が取れなかったり難しいと感じたりした場合は、司法書士に依頼することで、書類を作成し代理申請してもらえます。不動産登記の申請書は、素人には書き方が分かりづらい部分もあるので、司法書士のチェックを通して申請することで、登記内容のミスなども防ぐことができます。

登記名義人の住所変更登記などの所有者の情報を変更する登記申請を業務として代理できるのは司法書士です。弁護士も法律上はできますが、ほとんどの場合司法書士を紹介されることが多いでしょう。お住いの地域の司法書士をネットで調べるなどして依頼してみましょう。

住所変更登記に必要な書類と費用

住所(氏名)変更登記には、さまざまな書類が必要です。それに費用もかかってきます。ここでは手続きに必要な書類と費用の目安を紹介しておきましょう。

住所変更に必要な書類

住所変更登記の場合に必要となる書類は以下のとおりです。

  • 登記名義人住所・氏名変更登記申請書
  • 住所変更の事実がわかる書類(住民票・戸籍の附票など)
  • 不動産の家屋番号や地番がわかるもの(登記済権利証・登記事項証明書など)

ただし住所変更の事実がわかる書類はどんな理由で変更になったのかにより、求められる書類が異なります。具体的には以下のとおりです。

【転居により住所が変更した場合】
住民票か戸籍の附票

【2回以上転居した場合】
戸籍附票

【町名や番地が変更した場合】
住民票か町名地番変更証明書

【住居表示が実施された場合】
住民票か住居表示実施証明書

ただし、行政区画の変更や市区町村の合併にともなう住所変更の場合には、公知の事実として法務局にて読み替えをしてもらえるので変更登記申請をする必要はありません。

氏名変更に必要な書類

氏名変更登記の場合に必要となる書類は、以下のとおりです。

  • 登記名義人住所・氏名変更登記申請書
  • 結婚や養子縁組で氏名が変わったことが記載された戸籍謄本
  • 本籍地が記載されている現在の住民票か戸籍附票
  • 不動産の家屋番号や地番が分かるもの(登記済権利証、登記事項証明書など)

登記名義人の住所氏名変更登記に必要な費用

登記名義人の住所氏名変更登記に必要な費用を挙げておきます。

【登録免許税】
法務局に変更手続きを申請するときにかかる税金です。現金ではなく、収入印紙を購入して申請書に貼ることで納税となります。不動産の個数ごとに1,000円です。(土地と建物が一つずつであれば2,000円。敷地権がついているマンションの場合は、部屋と敷地の土地の個数となります。)

司法書士への依頼報酬は、ケースバイケースなので、いくつかの司法書士事務所に見積もり相談をしてみてもいいでしょう。なお、司法書士に支払う報酬とは別に、上記の登録免許税や完了した登記簿を取得する費用・その他実費(郵送費、交通費等)が発生するので注意が必要です。

【必要書類の発行手数料】
必要な書類を発行してもらう際に、手数料がかかります。それぞれの内訳は以下のとおりです。

・登記事項証明書
600円(法務局の窓口で書面にて請求)
500円(オンライン請求・送付してもらう場合)
480円(オンライン請求・窓口交付の場合)

・住民票
200〜400円程度

・戸籍の附票
200〜400円程度

・戸籍謄本
450〜750円程度

上記以外に郵送でやり取りする場合には郵送料が必要です。

【司法書士報酬】
司法書士に依頼する場合には依頼先によって違いがありますが、住所変更登記のみであれば、おおむね1〜3万円程度と考えておきましょう。見積もりを数件取って確認しておくと安心です。

まとめ

不動産登記簿上の住所や氏名が変わった場合には、将来の手続きに備えて、変更登記申請をしておきましょう。現在の法律では、基本的には売却するなどの手続きが発生しない限りは問題がありませんが、上記のとおり法改正により、数年後には住所変更登記の義務化が施行されるので、できる限り早めに対応するのがよいでしょう。

変更の理由や不動産の状況によって必要な書類が異なり、手間も変わります。ここで紹介した情報をもとに、適切な手順、必要書類を確認の上、手続きを進めてみてください。

監修:西風恒一(大阪司法書士会所属)
1972年生まれ。大学卒業後、大手の教育関連会社に就職し、10年間講師職、管理職としての経験を積んだのち、司法書士業界に入る。平成19年司法書士資格取得後、不動産登記、会社・法人登記、相続関係業務、債務整理、裁判関係、成年後見業務など、様々な案件を経験し現在にいたる。法律記事のライターとしても豊富な実績をもつ。

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