「等価交換」のしくみとは?メリット・デメリットを解説

「等価交換」のしくみとは?メリット・デメリットを解説

土地を所有しながら活用していないなら、等価交換にて自己資金なしで土地の有効活用が可能です。ノウハウもなしで不動産投資ができるなどのメリットと、権利がややこしくなるというデメリットがあります。

この記事では、土地の活用を考えている方に向けて、等価交換の意味とメリット・デメリットを解説しましょう。

土地の等価交換の意味とは?

土地を持っている人がマンションを建てて不動産投資を始める場合、建設のための資金が必要です。また、すでにマンション経営をしており、老朽化によって建て直しをするケースでも資金調達に苦労するする人も少なくありません。

等価交換とは、土地のオーナーが開発業者に土地を提供し、その土地に開発業者がマンション等を建設する仕組みです。詳しく見ていきましょう。

土地の等価交換2つの方式

等価交換は最終的に、土地のオーナーは開発業者と、土地と建物を共有します。そこに至るプロセスには、2つの方式があります。

全部譲渡方式

これは、対象の土地をオーナーがひとまず全部開発業者へ譲渡します。建物が完成した後に、譲渡した土地の価格と等価になる分だけ、「土地と建物」を購入するのです。

最初に全部土地を譲渡することから、その方式名となっています。複数の権利者が存在するようなケースでよく採用される方法です。

そういう状況では建物の竣工までに誰かが破産したり相続となったりすることで第三者へ売却される可能性があります。そうなると事業の進展に支障をきたすでしょう。

土地を再購入する際に、取得や登録に関する納税義務が発生してしまうデメリットがあります。オーナーが単独で、与信の高い人なら、この方式はあまり採用されません。

部分譲渡方式

これは、土地オーナーが開発業者から取得する建物と等価になる分だけ土地を譲渡する方法です。通常、等価交換はこの方式が採用されることが多くなります。この方式なら、全部譲渡方式のような土地の再購入による課税がありません。

等価交換は、開発業者からの提案がほとんどで、余計な負担がオーナーにかかるような方式は避けるのが一般的だからです。

また、等価交換事業の土地オーナーは、与信も高くて他に資産を持っているケースも多く、途中で破産するようなリスクは低いことからこの方式が採用される理由にもなっています。

注意点としては、一部を売却するまでに、最終的な所有比率をしっかり決めておくことです。

税法上の交換との違い

等価交換の場合の交換は、税法上での交換とは異なります。税法上の交換は、土地と土地や建物と建物などの、同種の不動産を交換することです。

税法上は、同じ種類のものの交換に関して、「固定資産の交換の特例」が使えます。一方、等価交換は違う種類のものを等価で交換するため、税法上では不動産の買換えに該当します。使えるのは「買換えの特例」です。

どちらの特例も課税を先送りし、将来第三者に売却するときに納税する仕組みです。

建設協力金方式との違い

土地のオーナーが何もしなくよい土地活用の手法に、建設協力金方式があります。この方式はロードサイド店舗やコンビニ等の商業系の建物で使われることが多いです。

テナントに任せっぱなしで不動産投資ができるため、等価交換とどことなく似ています。具体的にはテナントから土地オーナーが建物の建設費の融資を受けて、建物発注者となるのです。完成後に賃料から返済していきます。

この方式は、土地建物がすべて元の土地オーナーのものとなり、等価交換では共有です。

等価交換を実行するメリット

等価交換にはさまざまなメリットがあるので、不動産投資を考えている土地オーナーによく利用されます。具体的なメリットは主に以下のとおりです。

  • 自己資金なしでマンションオーナー等になれる
  • ノウハウがなくても不動産投資を開始できる
  • 税金の優遇特例が使える
  • 住居を確保しつつ土地活用ができる
  • 将来の遺産分割をシンプルにできる

個別に見ていきましょう。

自己資金なしでマンションオーナー等になれる

等価交換は、開発業者が資金を負担するので、オーナーは自己資金なしで土地を有効に活用できるところが大きいメリットです。

ノウハウがなくても不動産投資を開始できる

開発業者は土地活用のプロといえるでしょう。そのため、土地のオーナーに不動産投資のノウハウがなくても不動産投資が開始できます。

税金の優遇特例が使える

通常は土地を売って建物を建てると、譲渡税がかかるので、建物に使う資金は少なくなります。しかし、買換え特例が使えるので、課税は先送りが可能です。

住居を確保しつつ土地活用ができる

等価交換で手に入れる物件は賃貸用だけでなく、自分や家族の居住用としても使用できる賃貸併用住宅という方法があります。それを使えば、住宅を確保しながら土地を活用できるのがメリットです。

将来の遺産分割をシンプルにできる

土地は遺産分割が難しくなるケースが多いのですが、等価交換を使って土地をマンションなどに変えておくことで、分割が容易になります。

等価交換を実行するデメリット

等価交換にもいくつかのデメリットが存在しますので、そちらも認識しておく方が賢明でしょう。

デメリットは主に以下のようなものです。

  • 自己資金での活用より減価償却や利回りが小さくなる
  • 交換成立まで手間と時間を要する
  • 共同所有で権利関係が複雑になる

それぞれを見ていきましょう。

自己資金での活用より減価償却や利回りが小さくなる

税務上は新たに取得した建物の取得額は、元の土地の取得額を引き継ぐので、その分減価償却対象の建物部分は少なくなります。そのため、自己資金での活用の場合よりも減価償却費額は小さくなるのです。

減価償却費は支出をともなわない経費なので、節税効果があります。減価償却費が小さくなるのはデメリットです。

また、土地から得られる収益は開発業者と分け合うので、こちらも自己資金での活用よりは利回りが小さくなります。

交換成立まで手間と時間を要する

マンション建設等の事業は時間を要します。実際に交換が成立するまでは、事業遂行に関わるさまざまな手間と時間がかかるのは我慢しなければなりません。

共同所有で権利関係が複雑になる

交換が成立しても、物件はあくまで開発業者との共有物になります。土地部分が何割、建物部分が何割というカタチの所有権になるので、権利関係が複雑になるのは否めません。

等価交換に適した土地とは?

等価交換に適しているのは以下のような土地です。

  • 広い面積がある
  • 良好な立地にある

これらはどちらも開発業者が魅力を感じる土地です。等価交換をしてでも、その土地で事業がしたいと開発業者が判断すれば、土地のオーナーに等価交換の提案が来ます。

不動産の等価交換はメリットデメリットを考え上手に活用を

等価交換は資金もかけず、ノウハウがなくともマンション経営などができる、メリットが大きい方法です。

しかしデメリットやリスクがないわけではありません。提案が来た時はその話そのものの実現可能性や開発業者の信頼度などをよく勘案して判断し、問題となれば上手に活用して暮らしを豊かにしましょう。

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