家を買うタイミングは?今は買い時?決断するための確認項目を一挙紹介

家を買うタイミングは?今は買い時?決断するための確認項目を一挙紹介

「家をいつ買うのがいいのか…」住宅購入を考えている人は常にそのタイミングを探っているといっても過言ではないでしょう。

大前提として家を欲しいとき、必要になったときが家を買うタイミングです。ただし、金額が大きく、購入によって生活が変わる可能性があること、将来の資産価値はどうなるのだろうなどと考え始めると、果たしてそれが今なのか、迷ってしまうのは当然です。

より良いタイミングで家を買えた、と納得するためにあらかじめ確認すべきことを考えてみましょう。

今、買いたい人がチェックする項目は?

家を買うことは人生において大きな決断で、その影響範囲も決して狭くはありません。そのため、買う前に不動産を購入することによる影響を、多角的に確認しておくことをお勧めします。

まずは家を買うことメリット・デメリットのどの部分が自分に当てはまるのか、チェックしてみましょう。

住宅を買うメリット

  • コスパが良くなる

賃貸住宅に住んでいる人は特にこの点が重要です。家を買ってコスパを良くするには購入にかかる費用をできるだけ抑えることが最初の一歩になります。住宅ローンは金利の低い商品を選べるかどうか、住宅ローン減税の恩恵は受けられるのかは購入費用に大きな影響を及ぼすため必ずチェックしましょう。

低金利でお金を借りるポイントは、頭金を一定額用意すること、資産価値の高い住宅を選ぶこと、購入直前に転職をしないこと(目安は今の職に3年以上就いていること)、クレジットカードの滞納や別のローンを抱えていないようにすることなどがあげられます。これらの条件を満たさないと、適用金利(実際にローンを借りるときの金利)が上がってしまい、購入にかかる総費用が増えてしまいます。

住宅ローン減税も住宅のコスパを良くするためには最大限活用すべき制度です。購入する住居が住宅ローン減税制度を受けられるかどうか(築年数や広さなどに決まりがあります)、最大控除額に対して実際にどれくらいの減税効果を得られそうかなどをシミュレーションしておきましょう。

  • 家が広くなる

ほとんどのケースで購入する家は、購入前の家の面積よりも広くなります。これは子供が生まれ、家族が増えることが家を買うきっかけになりやすいことなども影響していると考えられます。

国土交通省が掲げる住生活基本計画では居住面積の目安を最低で「10平米×世帯人数+10平米」、望ましい広さとして都市部で「20平米×世帯人数+15平米」、一般的には「25平米×世帯人数+25平米」と設定しています。

子供も10歳を超えたら大人ひとりと変わらない広さが必要になりますので、子どもが独立するまで住むなら、その前提で必要となる家の広さを考えましょう。

  • 暮らしが快適になる

マンションでは、賃貸物件と分譲物件ではその品質に大きな差があります。たとえば構造面や共有施設の充実度、各部屋で採用されている設備のクオリティなどです。

隣や上下階の騒音になやまされている、ゴミ出しを24時間いつでもできるようにしたい、TVモニターインターホンなどセキュリティのレベルを上げたいなどといった悩みや希望を抱えている人は、購入によって得られるメリットは大きくなるかもしれません。

住宅を買うデメリット

  • コスパが悪くなる

いくら低金利でローンを借りられ、住宅ローン減税の恩恵を最大限まで受けられるとしても、物件価格があまりに高騰しているタイミングで購入したら、住まいのコスパを良くするのは難しくなります。

コロナ禍で不透明になると思われた不動産市場ですが、2021年11月時点では、都心部を中心に不動産価格を上げる要因として働いた可能性が指摘されています。購入エリアや対象物件の選定を見誤らないよう、過去の価格推移などをいろいろな地域、物件で観測してみると良いでしょう。

  • 利便性が悪くなる

理想の広さや快適性を手に入れる代償として、交通利便性が悪くなってしまうリスクがあります。特に毎日の通勤や通学にかかる時間が伸びてしまうデメリットは、受け入れられるものかどうか慎重に判断すべきでしょう。テレワークなど新しい働き方も出てきていますが、それが恒久的に続くものなのかどうか確認が必要です。

家を買う前のチェック項目

家を買うことがメリットになるかデメリットになるかは、買う前の見通しや準備の仕方が関係します。とりわけ家族構成を含めたライフスタイルの変化と、住宅ローンの返済を含めた資金計画の事前チェックは重要です。

  • ライフスタイルにかかわるチェック項目

購入した家に住むのは何人なのか、は非常に重要です。その人数でどれだけの期間を住むことになるのかも想定しておいたほうが良いでしょう。会社勤めの場合は転勤の可能性も考えておかなければなりません。もしそうなったときに家族としてはどう動くのか、あらかじめシミュレーションをしておきましょう。

  • 資金計画にかかわるチェック項目

ローンをひとりで組むのか、たとえば夫婦ふたりのペアローンにするのかは資金計画を考えるうえで大きな分岐点となります。ペアローンは借入額を増やせる反面、出産や子育てのために働き方が変わり、予期せず世帯収入が減少したときなどは計画に大きな狂いが生じる可能性があります。

変動金利の場合は金利上昇時にも返済を続けていけるかどうか。また、不測の事態で売却しなければならなくなった場合でも売却代金で残債を払いきれるかなども資金計画を考える上では重要です。

返済可能額ギリギリいっぱいで計画を立ててしまうと問題発生時に対応できなくなる可能性があります。ある程度の余裕を持たせておくことを忘れないようにしましょう。

家を買うと決めた場合の検討事項

メリットやデメリットを見極めた結果、今が買い時だと判断したなら話を前に進めていきましょう。段取り部分でも確認、検討をしておきたい事項があります。

  • 買える金額ではなく、返せる金額で予算を組む

住宅ローンの借入限度額は一定の基準をクリアしていさえすれば、かなりの金額まで借り入れることができます。ただし、これは金融機関が断片的な情報から判断したものにすぎません。

個々のライフスタイルや家計の事情で住宅費として払える金額は変わりますので、その金額(返せる金額)から逆算して借入額を決めるようにしましょう。

  • 家を選びながら、住宅ローンも探す

理想の住まいは簡単には見つからないことが多いですが、実際に見つかるとそこから先は一気にスピードアップすることが大半です。「家を見つけてから住宅ローン探しを本格化」のような段取りを立てていると、売り手はほかの人を買い手に選んでしまう可能性があります。

そのときなって焦っても、ローン選びに十分な検討期間は設けられません。住宅ローンは金利タイプや返済方法、保証料の払い方など選び方次第で、総返済額を減らせることもあれば、毎月の返済を苦しくさせることもあります。買うと決めたなら、家を選ぶのと同じスピード感で住宅ローンを探し、その中身についても詰めておく必要があります。

  • 過去の常識に捉われない

家の買い方や資金計画にはいろいろな定説があります。昔からあるのは「家の値段は年収の5倍が目安」「頭金は物件の10%~20%は必要」「中古なら築20年で価値は下げ止まる」といったようなものです。

こうした説のほとんどは今の時代にあっていません。

たとえば頭金を増やす行為は、金利が今よりもずっと高かった時代では利息負担を少しでも減らすために必要な行動でしたが、低金利が続く今は、手元資金として別に運用することで利益を出し、それを一括返済の原資にする、という方法のほうがよりスマートかもしれません。

これまでの説をすべて否定する訳ではありませんが、時代や自分の状況と照らし合わせて、より良い方法は何かを考える時間をしっかり作ることが大切です。

今、待ったほうがいいのはどんな人?

家を購入する人が事前にチェックすること、購入を決めてからの確認事項を紹介しましたが、一方で、今買うのを待ったほうがいいのはどんな人になるのでしょうか。考えられるものを列記してみます。

  • 家を必要とするはっきりとした理由がない。
  • 賃貸ライフが充実している。
  • 家族構成の予測が立てられない。
  • リスクを取りたくない。
  • 将来、不動産価格は下がると確信している。
  • もっといい家を買いたい。

なぜ、今は待ったほうがいいとなるのか、それぞれの理由を詳しく見てみましょう。

家を必要とするはっきりとした理由がない

必要でない家を買う意味はほとんどありません。「同僚の多くが家を買っている」「子供に資産を残したい」といったような動機は、家を買う理由としてはあまりに曖昧です。

賃貸ライフが充実している

会社に社宅を用意してもらっていたり、家賃補助制度のおかげで本人負担が少ないなか、快適な賃貸ライフを得られているなら、あえて今、買う必要はないかもしれません。購入することでかえってコスパが悪くなってしまわないか、今の状況と比較してみましょう。

家族構成の予測が立てられない

家族構成がどうなるかわからない人が家を買ってはいけない、ということではありませんが、その場合は、将来的な売却や住み替えなどを見越しておく必要があります。

家を買うのは一生に一回と考えているなら、家族構成の予測は重要です。家族の人数や生活スタイルが定まらないタイミングでは住宅購入に積極的になる理由が見当たりません。

リスクを取りたくない

大きなお金が動く不動産購入にリスクはつきものです。今はそのリスクが取れないと判断するなら家を買うのは見合わせたほうが良いでしょう。「家賃は資産にならないので支払い続けるのはもったいない」という声もありますが、購入リスクを取らずに済む点はメリットとも考えられます。

家族構成が変わる可能性もリスクのひとつです。リスクをゼロにすることは難しいですが、あまりに度合いが大きいようであれば、そのリスクがなくなったり、軽減されるときになるまで時期をずらしたほうが良いかもしれません。

将来、不動産価格は下がると確信している

不動産価格は今がピークでこの後、必ず下がると確信しているなら、今すぐに家を買うモチベーションにはならないでしょう。ここ1,2年でも一部の不動産、一部の地域では不動産価格が急騰しており、なかにはバブルを指摘する声もあります。将来のことなので、実際に下がるかどうかはわかりませんが、高値掴みへの懸念があることは確かでしょう。

値下がりを期待する場合は、それを待っている間にかかる住居費も考慮しましょう。たとえば住居費として月20万円の家賃等を払っているなら1年間の住居費は240万円です。仮に2年かけて値下がりを待つなら、240万円×2年=480万円相当の値下がりがなければ、値下げによってもとを取れたことになりません。

もっといい家を買いたい

収入が少なく、貯金もあまりない状態では、住宅ローンの借入額が少なくなり、購入できる家の選択肢が狭まってしまいます。今後、昇給の可能性が確実にあったり、頭金を用意していく計画があるなら、その時は今よりも借入額の増加が見込めますので、もっといい家を手に入れられる可能性が高まります。

2021年以降の不動産市況はどうなっている?

不動産を今、買うべきかどうかは個人の事情によるところが大きいですが、一方で市場がどのような動きになっているのかも、十分に関心を払っておきたいところです。どんなところに気を付けたらよいか、要点をいくつかピックアップしてみましょう。

需要と供給のバランス

不動産価格を決めるにあたり重要な要因となるのが、需要と供給のバランスです。特に供給見込みは重要です。家を買いたい人の数(需要)は数年のうちに大きく変化することはあまりないので、需給バランスの変化を握っているのは常に供給側となるためです。

供給数が少なくなれば、不動産の価格は上がります。コロナ禍で着工数が大幅に減少した新築住宅では特にこの部分が懸念されていますので、今後の動向には注意が必要です。

不動産経済研究所の発表によると2021年度上半期の首都圏の新築マンションの平米単価の平均は102.1万円で前年同期比+9.7%となっています。ただし地域によっては前年同期比がマイナスとなっているところもありますので、購入予定エリアの数値を確認すると良いでしょう。

中古住宅では売り出される住居の数が供給を意味し、なかでもその年に新しく販売開始となる新規登録件数の数が、取引件数や価格に影響を与える要因となります。

東日本不動産流通機構の調査から、2018年と2020年の首都圏の中古マンションの状況を比較してみます。2018年の新規登録件数は208,786件で過去10年で初めて20万件を突破しました。この年の成約平米単価は52.00万円でした。2020年は新規登録件数がやや低調で170,388件で、成約平米単価は56.14万円です。

価格決定要因はほかにも様々なものが加味されるため新規登録件数が少なければ必ず成約平米単価が上がるというものではありませんが、注視したい項目ではあります。

材料費

新築の場合は材料費の価格が売り出し価格に影響を及ぼします。マンションであればセメントやH形鋼、一戸建てであれば木材の値段です。2021年はウッドショックと呼ばれる木材価格の世界的な高騰がありました。

木材の多くを輸入に頼る日本への影響は顕著で、いまだ収束に至っていません。ウッドショックの端緒は米国での新築住宅の需要増でした。このように材料費は国内市況のみならず世界からの影響を受けることもあります。

金利・税制

住宅ローン金利や住宅ローン減税に代表される税制度の影響も見逃せません。

経済が落ち込むときは、お金が大きく動き、波及効果が期待される住宅購入に対して税制優遇がなされるのが常です。2019年の消費増税、このたびの新型コロナウイルスによる経済へのダメージもあり、住宅ローン減税は過去最大規模の優遇条件に拡大されています。家を買いたい人にとってはメリットが得られやすい環境と言えるでしょう。

住宅ローン金利は引き続き低金利が続いています。「過去最低水準」「もうすぐ上がる」と言われて久しいですが、現状では大きな変化は見られていません。今後もこの状況が続くかは確約できませんが、過去の推移から一定の判断はできそうです。

家を買っている人の傾向を見てみよう

実際に家を買っている人の属性はどのようなものなのか、客観的なデータとして参考になる部分もあります。国土交通省がまとめている「住宅市場動向調査(令和2年度版)」を参照していましょう。

世帯主の年齢(一次取得者)

始めて家を買う人を一次取得者と言います。不動産種別ごとの世帯主の平均年齢を一次取得者で見ると次の表のようになります。

不動産種別 平均年齢
注文住宅 38.9歳
分譲戸建て 37.4歳
分譲マンション 39.3歳
中古戸建住宅 43.8歳
中古マンション 45.0歳

30代後半から40代前半にかけて不動産を取得する人が多いことが分かります。

居住人数

不動産取得時の居住人数の平均を確認してましょう。

不動産種別 平均年齢
注文住宅 3.3人
分譲戸建て 3.5人
分譲マンション 2.9人
中古戸建住宅 3.4人
中古マンション 2.7人

居住人数が多くなると戸建が優勢になることから、戸建のほうが数値は大きくなる傾向にあります。また、あくまでこれは不動産取得時の居住人数です。この平均値が適正人数を意味するわけではありませんので注意してください。

世帯年収(一次取得者)

住宅取得世帯の平均世帯年収を一次取得者で見てみましょう。

不動産種別 平均世帯年収
注文住宅 695万円
分譲戸建て 681万円
分譲マンション 864万円
中古戸建住宅 657万円
中古マンション 657万円

分譲マンションが突出して高くなっていますが、ほかは600万円台中盤から後半にかけてが平均値です。


これらの数値は傾向であり、買うタイミングの良し悪しを直接判断するものではありません。参考としてとどめるようにしましょう。

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鈴木玲
2級ファイナンシャルプランナー

2級ファイナンシャルプランナー
出版社で5年、Webメディアで10年の勤務後に独立。独立後最初の確定申告で大きくつまづき、以後、本業のかたわら独学で社会保険、不動産、金融等の知識習得に励む。2018年、ファイナンシャルプランナーに。得意ジャンルは不動産で、実生活では中古マンションの購入、リフォーム、賃貸、売却を経験。やさしい日本語でにっぽんの制度や仕組みを説明する「やさしい にっぽん」を企画・運営。ほか執筆記事にパートだから社会保険に加入したくない。【2021年の条件は?】など。

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